Большая часть сделок была совершена с объектами офисной и торговой недвижимости, поскольку сегодня именно эти сегменты генерируют стабильный денежный поток.
Индикатор благополучия
По данным Colliers International Санкт-Петербург, стоимость объектов офисной недвижимости по итогам 2010 года выросла на 10-20%. Правда, только в тех случаях, когда здание продавалось целиком. Рост стоимости предложения эксперты объясняют тем, что сейчас у многих собственников появилось финансирование, и необходимость в экстренных продажах отпала. В настоящий момент диапазон стоимости предложения в среднем по рынку составляет от $1800 до $6000 за 1 кв. м, в зависимости от места, технического состояния здания и денежного потока. По данным ASTERA, в течение года на рынке офисной недвижимости было проведено три крупных сделки.
Так, в конце апреля новый владелец в лице турецкой компании Renaissance Development появился у торгово-офисного комплекса Regent Hall на Владимирском проспекте. Сумма сделки составила $25 млн. В конце октября Федеральная сетевая компания (ФСК) за $17,7 млн приобрела у Telman Kraus Property Group офисный комплекс класса А «Австрийский бизнес-центр» на Пироговской наб., 9. В начале декабря компания Jensen Group купила у ООО «Петрохолдинг» бизнес-центр B & D на набережной Макарова , 32 . По неподтвержденным данным, при совершении сделки стороны остановились на $23 млн.
Владельцы торговой недвижимости, которая в меньшей степени пострадала от кризиса, ограничились сделками на периферии. В числе наиболее крупных - продажа за $38 млн торгово-развлекательного комплекса «Южный Полюс» площадью 35 тыс. кв.м. В ноябре 2010 года была заключена инвестиционная сделка по приобретению торгового центра «Рыбацкий» площадью около 10 тыс. кв.м у ст.метро «Рыбацкое». Сумма сделки составила более $30 млн. Торговая недвижимость в топовых местах в ушедшем году на продажу не выставлялась, что, как говорят эксперты, является лучшим свидетельством благополучной ситуации, сложившейся в этом сегменте. Действующие торговые центры на протяжении всего кризисного периода сохраняли живые арендные потоки, поэтому у собственников не было никакого резона сбывать их с рук.
Не слишком торопятся выставлять на продажу свои помещения и собственники встроенных помещений. «В первой половине года у нас еще были сделки по небольшим помещениям в стрит-ритейле, - рассказывает генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург Николай Казанский. – Мы продавали объекты на Невском проспекте по цене около $20 тыс. за квадрат. А уже в конце этого года покупатели предлагали $25 – 27 тыс. за квадратный метр, но отдавать помещения даже по такой стоимости владельцы отказываются. Один наш клиент, который в принципе планирует продажу, заявил, что сейчас он и на $30 тыс. за «квадрат» не согласится, поскольку совершенно очевидно, что цены будут продолжать расти». По словам Николая Казанского, небольшие объекты с центральным местоположением стоят от $1 млн до $5 млн. Ряд таких сделок был заключен на Невском проспекте, Большом проспекте Петроградской стороны и других торговых коридорах, находящихся в исторической части Петербурга.
Кроме того, повышенный интерес к наиболее ликвидным встроенным торговым помещениям в этом году наблюдался и на торгах петербургского Фонда имущества. Так, в конце августа Фонд имущества реализовал на аукционе встроенные помещения в Калининском районе (2 259 кв. м на пр. Науки, 14) по цене, в два раза превысившей стартовую. Победитель аукциона предложил за помещение 209 млн рублей при стартовой цене в 95 млн рублей.
К складскому сегменту инвесторы по-прежнему демонстрируют полное равнодушие. По сути, за год прошла только одна крупная сделка - приобретение отечественным ритейлером ТД «Интерторг» в начале 2010 года бывшего спекулятивного складского комплекса ПНК-1 (общей площадью 14 400 кв. м) за $13,7 млн. Компания развивает сети «СемьЯ» и «ИдеЯ» и планирует использовать приобретенный склад для организации собственной логистики.
Кто не успел, тот опоздал
По словам Николая Казанского, в целом количество инвесторов - как фондов, так и девелоперов, заметно сократилось, но их ценность и вероятность совершения сделок сегодня гораздо выше, нежели игроками, которые присутствовали на рынке в 2007-2008 годах. «Сделки по приобретению коммерческой недвижимостью в 2010 году осуществлялись только конечными пользователями, для которых приобретение объектов в собственность не связано со сроком окупаемости», – констатирует руководитель отдела инвестиционного консалтинга ASTERA Александр Волошин. Именно поэтому большинство сделок было заключено локальными инвесторами. Иностранные участники рынка пока только присматриваются к объектам, однако в 2011 году они могут перейти к активным действиям, считает глава петербургского филиала Colliers International. «Из западных инвестиционных фондов наибольшую активность проявляют скандинавские структуры, - рассказывает эксперт. - Сегодня многие из них ведут активный поиск объектов коммерческой недвижимости, ориентируясь на срок окупаемости от 7 до 9 лет. Их основной ориентир - крупные объекты офисной недвижимости».
Однако Александр Волошин убежден, что на сегодняшний день на петербургском рынке недвижимости отсутствуют объекты, способные вызвать интерес со стороны иностранных инвесторов. «В ближайшей перспективе следует ожидать усиления роли российских инвесторов, учитывая их готовность нести риски по девелопменту, реконцепции, заполнению объекта арендаторами», - считает Волошин.
В любом случае, наиболее благоприятное время для вложения в недвижимость уже позади. «Коэффициент капитализации, который мы фиксировали по сделкам в начале года, находился на уровне 15%, и мы считали, что это - очень хорошо, - рассказывает Николай Казанский. – Но уже в середине года ставка капитализации при продаже торгово-офисного комплекса Regent Hall составила 12%. В ноябре, когда прошла сделка по торговому центру «Рыбацкий», коэффициент капитализации зафиксирован уже на уровне 10%, что говорит о возвращении к докризисным показателям. Это значит, что фактически, если в сопоставимых объектах измерять, цены выросли раза в полтора. То есть, по большому счету, именно в прошлом году можно было наиболее удачно купить недвижимость, что многие и сделали».
Эксперты прогнозируют дальнейшее снижение ставок капитализации по всем сегментам и, соответственно, рост цен. «Инвесторы уже осознали, что момент упущен, покупать, конечно, надо было год назад, - рассказывает Николай Казанский. - Сейчас хороших объектов уже почти не осталось. По приемлемым ценам можно приобрести только земельные участки». Действительно, стоимость земли после кризиса существенно упала, однако число желающих стать землевладельцами пока невелико. Даже, несмотря на то, что, по словам директора GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Николая Вечера, сегодня земли промышленного назначения можно купить примерно по 50 евро за квадратный метр. Однако пока востребованы только мелкие участки под производство. Например, в 2010 году меньше чем за 9 месяцев на территории бывшего завода в Капитолово было продано 20 га земли в мелкую нарезку. Пользуются хорошим спросом и небольшие участки на территории Ижорских заводов. «Сейчас к продаже готовится еще один массив - 20 га в Агалатово, - прокомментировал Николай Вечер. - Владелец – частное лицо. Он осознал, что на такие земли есть спрос и планирует начать продажи летом или осенью этого года. По такой же схеме идет подготовка земельных массивов в Янино».
Кто первый?
В целом же, из-за неструктурированности и непредсказуемости земельного рынка спроса в этом сегменте в ближайшее время не предвидится. «Инвесторы по-прежнему консервативны, главным критерием с их стороны остается минимизация рисков, - прогнозирует Александр Волошин. – С точки зрения инвестиций в сегменты коммерческой недвижимости, в первую очередь привлекательны будут высококлассные объекты в офисах и торговле, Кроме того, появилась группа покупателей среди непрофильных игроков рынка, они готовы вкладывать средства в объекты недвижимости и зачастую рассматривают офисы класса С с 15% доходностью. Инвестиции в склады будут рассматриваться только в проекты под конечного пользователя».
Управляющий партнер London Consulting & Management Company Дмитрий Золин считает, что самые радужные перспективы у гостиничной недвижимости. «Я понимаю, что гостиничная недвижимость всегда плелась в конце списка инвесторских предпочтений, но теперь она явно на первом месте, - высказал свою точку зрения эксперт. – И не потому что у нее неожиданно выросла доходность, а потому что в кризис она показала наибольшую стабильность. Сегодня же для многих лучше проинвестировать под 12-15 лет окупаемости, чем вложиться в потенциально высокодоходное, но рисковое предприятие. На второе место я бы поставил торговую недвижимость. Инвесторы наверняка будут вкладываться в новые проекты, поскольку ритейлеры постоянно говорят о том, что им негде открываться. Медленнее всего будут развиваться офисный сегмент и складская недвижимость». Кто же на самом деле станет первым, покажет время.
Минимальные ставки капитализации в Петербурге, %
<!--[if gte mso 9]>
Источник: Jones Lang LaSalle
Объем инвестиционных сделок по секторам за 2007-2010 гг., долл. США
<!--[if gte mso 9]>
Источник: Colliers International
