Повышение инвестиционной активности в таких сегментах, как офисная и складская недвижимость, вселяло надежду в сердца руководителей управляющих компаний (УК), но так и не изменило общую ситуацию на рынке. Как рассказывают представители УК, 2010 год запомнился им чрезмерным количеством переговоров и минимальным числом сделок, а также надеждой на лучшее.
Собственники недвижимости активно собирали информацию, переосмысливали новые условия посткризисного рынка – зависимость доходности от функций объекта и приспособление к рынку арендатора. После чего долго раздумывали и иногда принимали решение о передаче своей собственности в управление сторонним организациям. Однако, поступая так, владельцы требовали от УК повышения качества услуг и внедрения европейского сервиса.
Чтобы сервис сровнялся с европейским, нужны не только соответствующие методы управления, но и схожая оплата. Генеральный директор «УК СИСТЕМА» Евгений Якушин утверждает: чтобы приблизиться к европейскому уровню, нужно вложить в это деньги. Однако никто этого не делал и пока делать не собирается. «Есть бренды, которые отныне считаются европейскими. Но это достаточно формально. Суть осталась прежней. Вряд ли кто-то из собственников питает иллюзии, что он может получить в России европейский сервис по ценам, за которые предлагают обслуживание отнюдь не европейского уровня. А платить брендовую наценку собственники не готовы, и к тому же европейский опыт управления требует максимальной прозрачности расходов», – поясняет Евгений Якушин. Впрочем, заметил руководитель департамента развития ГК VMB TRUST Сергей Однолетков, УК все больше ориентируются на приближение услуг управления к европейским нормам. Эксперт связывает это с появлением на рынке не только европейских собственников – инвесторов недвижимости, но и европейских управляющих компаний.
Улучшенный бег на месте
Хотя собственники не имели уровня желаемого обслуживания, УК удавалось получить в управление их объекты. Однако эта передача была следствием успешного продвижения УК своих услуг на рынке, а также понимания со стороны собственников, что в сложившейся ситуации лучше довериться профессионалам. «Прошедший год для рынка в целом оцениваю как позитивный. Кроме того, отмечу и более активную позицию профессиональных управляющих компаний по популяризации своих услуг», – заявил Сергей Однолетков.
«Интерес к аутсорсингу услуг управления недвижимостью вырос, но динамики на рынке было немного. Если измерять год в результатах и новых финансовых достижениях, то подсчеты абсолютного большинства компаний будут либо прежними, либо хуже. Но было сделано много работы для совершенствования бизнеса. Переосмысление процессов, услуг, налаживание новых контактов, повышение квалификации персонала», – отмечает Евгений Якушин.
Эксперты уверяют, что в минувшем году УК продемонстрировали феноменальные способности к выживанию. Директор департамента управления объектами NAI Becar в Санкт-Петербурге Наталья Скаландис вспоминает: «Интересными были переговоры, когда приходилось очень быстро принять решение и довести его не только до руководства, но и успеть проконсультировать всех сотрудников. В прошлом году мы встречались на рынке со случаями, когда компании шли на комплексное обслуживание, даже если в одной из услуг они не были профессионалами».
Ну и, конечно, не обошлось без понижения цен. «В прошлом году даже компании с именем иногда предпочитали снижать цены, а порой – и качество услуг. Поэтому было несоответствие между именем компании и качеством услуг. И происходило это все для того, чтобы заполучить нового клиента», – рассуждает Наталья Скаландис.
Впрочем, основными кормильцами для УК по-прежнему оставались проверенные клиенты. Управляющий партнер «АйБи ГРУПП» Юрий Борисов говорит: «Стабильность работы компаниям обеспечивали долгосрочные контракты, поэтому УК, которые не потеряли клиентов, пережили минувший год достаточно спокойно».
Если говорить о доходности управляющих компаний в минувшем году, то – вряд ли об увеличении. В лучшем случае речь может идти лишь о сохранении ее на уровне прошлого года. К примеру, Евгений Якушин считает, что вознаграждение, получаемое УК, уменьшается, и в некоторых случаях его размер может снижаться до 1%. Со своей стороны, Сергей Однолетков соглашается, что ставка вознаграждения уменьшается за счет демпинговых предложений некоторых участников рынка. Однако дополняет, что благодаря новым клиентам общая сумма имеет даже тенденцию к увеличению. Еще одну точку зрения высказал Юрий Борисов: «За 2009–2010 годы ставка вознаграждений УК на объектах коммерческой недвижимости существенных изменений не претерпела, поскольку уже в конце 2008-го эта издержка была минимизирована, насколько это возможно. Поэтому основное, на что были нацелены усилия компаний на объектах в 2010 году, – это, по крайней мере, сохранение маржинальной прибыли на проектах».
Без прикрас
Компания NAI Becar опубликовала обзор рынка услуг по управлению и эксплуатации в России за 2010 год. В документе сказано, что в минувшем году стоимость услуг управляющих компаний снизилась на 20%.
Специалисты компании обратили внимание, что в 2010 году перечень наиболее популярных услуг несколько различался, в зависимости от географии и потребностей заказчика. В Москве более востребованной становится услуга комплексного (доверительного) управления. Доверительное управление – это особая форма обслуживания объекта, при которой в ведении УК находится и расходная, и доходная часть бюджета. Доверительный управляющий занимается и работой с арендаторами, и брокериджем, и эксплуатацией, и клинингом, берет на себя все финансовые вопросы. Такая форма работы возможна только при высокой степени доверия собственника к управляющей компании.
В регионах стала распространяться услуга постановки управления на объекте либо консультирования. В таких случаях собственник привлекает профессиональных управляющих на фиксированное время, за которое УК создает и отлаживает все необходимые процессы и процедуры на объекте: от набора и обучения персонала до создания необходимой документации и норм обслуживания.
Стоимость услуг местных специалистов существенно ниже, чем в Москве и Петербурге. Однако качество этих услуг не всегда позволяет обеспечить высокий уровень обслуживания объекта. Примером подобного контракта стала работа специалистов NAI Becar на торгово-офисном центре «Фестиваль» в Омске. За год компания выстроила систему управления объектом и передала дела команде собственника. В четвертом квартале 2010 года наиболее активно на рынке себя вели собственники объектов в Перми, Омске, Краснодаре, Уфе, Новосибирске, Тюмени.
По оценкам Британской Ассоциации маркетинговых исследований и информации в области строительства (BSRIA), в прошлом году общий объем российского рынка управления зданиями и сооружениями составил более 260 млн кв. м. Наибольшая доля этих площадей приходится на Москву и Петербург. Причем в обслуживании внешних управляющих находилось примерно 55–65% объектов. На остальных объектах работали собственные управляющие компании.
По оценкам той же организации, в 2010 году рынок управления отличался несбалансированностью, проявилась тенденция к концентрации услуг управления только в двух секторах – офисов (71% от общего объема) и розничной торговли (18% от общего объема). На индустриальный и жилой сектора приходится низкая доля услуг профессиональных управляющих.
О будущем
Кризисные и посткризисные времена заставили УК повзрослеть и научиться жить в жестких рамках оптимизации и минимизации. Сегодня, разговаривая с представителями УК о будущем, можно услышать исключительно позитивные высказывания. Однако в массе своей они базируются не на экономической ситуации, а на внутренних ожиданиях – «хуже быть не может, так как уже некуда».
«В 2011 году на рынке будет достигнутая в прошлом году стабильность, ожидается рост. Увеличивается количество клиентов, которые уже не экономят, а обращают внимание на качество предоставляемых услуг», – говорит Наталья Скаландис.
«Рынок 2011 года мы видим медленно растущим, он будет отыгрывать кризисные потери, но докризисного уровня еще не достигнет», – считает Юрий Борисов.
Со своей стороны Евгений Якушин предполагает: «Вполне вероятно, что рынок вернется к процессу, который длился с начала 2000-х годов, то есть к накачке финансовых пузырей, искусственному повышению цен. Это, конечно, даст возможность дополнительного экономического роста для участников рынка, но уверенности в завтрашнем дне явно не прибавится. Новых проектов, которые будут завершены в ближайшее время, не так много, значит, новых сделок по управлению недвижимостью слишком ждать не стоит. Если тренд прошлого года – ожидание, то наступившего, скорее всего, – неуверенность».
