В теории приобретение квартиры по договору ренты выглядит очень соблазнительно: получатель ренты – одинокий, забытый родственниками пенсионер – передает принадлежащую ему квартиру в собственность плательщику ренты – трудоспособному гражданину в расцвете сил. За это плательщик ренты обязуется ежемесячно выплачивать пенсионеру сумму не менее прожиточного минимума, который в Петербурге не превышает 6 тыс. руб.
В поиске
Однако на практике все оказывается не так просто. Благородное желание осчастливить какого-нибудь старичка деньгами сложно реализовать, если в ближайшем окружении нет подходящей бабульки или дедульки. Надо их найти. На помощь придут специальные агенты, у которых уже накоплена целая база жаждущих денег бабушек и дедушек. Но при ближайшем изучении оказывается, что большая часть агентств, реклама которых размещена в интернете, находится в Москве. В Северной столице этот бизнес развит слабо. Некоторые компании только скупают жилье по договорам ренты. «Мы выкупаем жилье для себя», – ответили в одном из агентств и посоветовали обратиться в «Фонд социальной защиты пенсионеров».
Первое впечатление, что это государственная компания, ошибочно. Этот фонд – частное коммерческое предприятие, оказывающее посреднические услуги – сводит рентополучателей с рентоплательщиками. По указанным на фирменном сайте номерам телефонов никто не отвечал. Хотя сайт выглядит солидно. Этот фонд, зародившийся в Петербурге в 2000 году, работает по всей стране. После изучения публикаций о нем в интернете желание дозваниваться пропало, сомнительная организация. Счастливый случай вывел на «Фонд поддержки пенсионеров». Как выяснилось позже, юридическое название компании – ЗАО «Фонд-Рента». Но обо всем по порядку.
В агентстве
Позвонил, представился потенциальным клиентом, договорился о встрече в офисе «Фонда поддержки пенсионеров», расположенном в расселенной коммуналке в центре города на Гончарной улице, удалось насчитать четырех сотрудников и одну бабушку, пришедшую, видимо, за поддержкой. Встретил меня мужчина лет пятидесяти, поприветствовал и спросил мое имя. В ответ радостно сообщил, что мы тезки. Я почему-то не поверил, можно было бы, конечно, у него паспорт спросить, но подумал, что это лишнее, пусть другие спрашивают.
Первым делом Александр начал рассказывать о сути покупки жилья по договору ренты, разъясняя общие вопросы, все это подробно многократно описано юристами в интернете, мои цели и задачи – оценить, какие объекты предлагаются к продаже, их стоимость и совокупные затраты по сделке чтобы понять, действительно ли это выгодней, чем покупать квартиру в кредит. «До заключения договора вам придется заплатить 40% от рыночной стоимости квартиры», – говорит Александр.
Интересуюсь, кто и как определяет рыночную стоимость. Оказывается, что это делает сам Александр исходя из своего богатого опыта работы на рынке недвижимости. Так, первоначальный взнос за однокомнатную квартиру возле станции метро «Проспект Ветеранов» на улице Танкиста Хрустицкого составит 900 тыс. руб. Чем ближе к центру, тем выше цены. За однокомнатную на Варшавской, возле метро «Парк Победы» придется сразу же выложить 1,3 млн руб. Неплохая единовременная прибавка к пенсии, подумают добродушные читатели. Пенсионеры получат большую часть денег – 70%. Остальные 30% от авансового платежа, но не менее 100 тыс., посредник постарается забрать себе.
Как только аванс получен, в дело вступает нотариус, он составляет и заверяет договор постоянной ренты, затем документ регистрируется в ФРС и после этого рентоплательщик становится собственником жилья, а у рентополучателя остается право безвозмездного пожизненного проживания в квартире. Как правило, рентоплательщик по условиям договора проживает на своей территории.
Расходы
Ежемесячные платежи рентоплательщика, как правило, составляют 6–7 тыс. руб. Из них 2–3 тыс. – это коммунальные услуги, остальное рента. В копии действующего договора, который мне удалось получить на руки, не указаны суммы, которые должен выплачивать рентоплательщик. Просто написано, что оплачиваются все коммунальные платежи, абонентская плата за телефон и 100 кВт час в месяц электроэнергии. То есть все что выше пенсионер оплачивает сам. Коммунальные платежи меняются несколько раз в год, а как меняется рентный платеж? Этот вопрос, оказывается, всплывал и в судах.
«Сейчас мы включаем в договоры пункт, что рентный платеж увеличивается ежегодно на 5%», – говорит Александр. По его словам, рентоплательщик должен быть готов делать ремонт в приобретенном жилье, поскольку стал его собственником, а также он несет ответственность перед соседями, если пенсионер, например, их затопит, купаясь в ванной.
Рента или ипотека?
Во многих публикациях поклонники ренты уверяют, что она выгодней ипотеки при покупке дополнительного жилья, когда у гражданина есть крыша над головой и не каплет. Подсчитав расходы на оформление договора ренты, первоначальный взнос 40% от стоимости жилья (который, кстати, наверняка можно снизить за счет агентского вознаграждения, упорно торгуясь), учтя ежемесячные платежи в течение, допустим, 20 лет, увеличивая их ежегодно на процент инфляции – 8%, получаем, что приобретение квартиры по договору ренты выгоднее, чем покупка жилья в кредит. Квартира покупается чуть больше чем за половину ее текущей цены.
Покупая жилье в кредит, можно его сдавать в аренду. Ежемесячные поступления от нее будут покрывать большую часть ежемесячных платежей по кредиту, оформленному также на 20 лет при первоначальном взносе 40%. Но кредитное жилье надо еще страховать. И единовременные затраты по оформлению ипотеки выше, чем по договору ренты.
Но в отличие от ипотеки в ренте больше рисков: рентополучатель всегда может попытаться расторгнуть договор через суд. И если у него получится, рентоплательшик потеряет все деньги, вряд ли пенсионер успеет ему их вернуть, отчисляя ежемесячно маленькими долями со своей пенсии. В общем, преимущества ренты перед ипотекой весьма сомнительны. Александр уверяет: «все суды с рентополучателями мы выигрывали». Еще бы, другого услышать я и не ожидал. Обычно подталкивают пенсионера обратиться в суд обиженные родственники, осознавшие, что лишились наследства и в тот же момент безумно полюбившие свою оставленную без внимания бабушку.
Риски
«Рисков в таких сделках много. И, конечно же, наиболее незащищенной стороной является рентополучатель, поскольку, как правило, это пожилые люди, иногда они физически не в состоянии защищать свои права», – говорит адвокат Адвокатской палаты Санкт-Петербурга Ольга Калинина. И приводит случай из практики, когда рентоплательщик не выполнял взятых на себя обязательств, а должен был обеспечить круглосуточный уход сиделки за рентополучателем. Плательщик смог предоставить суду убедительные доказательства, что выполнял взятые на себя обязательства добросовестно: договор с агентством, которое предоставляло сиделок, сиделки дали убедительные свидетельские доказательства, сам рентополучатель по состоянию здоровья явиться в суд и разоблачить всех не смог. В общем, суд оставил договор в силе.
«В таких сделках не важно как и что было, важно, как ты будешь доказывать свою правоту в суде, собирать и хранить все финансовые документы, расписки, договора, подтверждающие расходы на оказание услуг рентополучателю», – объясняет Ольга Калинина. И предупреждает, что с агентствами надо работать осторожно – не известна история приобретаемого объекта, не известна история болезни рентополучателя, возможно, после подписания договора выяснится, что пенсионер недееспособен. Не помешает освидетельствовать его у психиатра, но и медицинская справка не дает полной гарантии что договор не будет оспорен, суд потребует проведение экспертизы, а она может признать человека, подписавшего договор, недееспособным.
При этом агентство не несет никакой ответственности ни перед рентополучателем, ни перед рентоплательщиком. Суд может признать договор не заключенным, если пенсионер скончается в скором времени после подписания документа, говорит Ольга Калинина, поскольку рентоплательщик не исполнил взятых на себя обязательств. Но, по ее словам, если обе стороны исполняли условия договора добросовестно, то после смерти пенсионера у наследников нет шансов вернуть себе квартиру. В общем, по договору ренты выгодно приобретать жилье, если обе стороны доверяют друг другу, а также юристу, который будет сопровождать сделку и дурного не посоветует. В этом случае, возможно, удастся обойтись даже без авансового платежа – врачи не дадут соврать, некоторые из них за долгие годы безупречной службы обзавелись не одной квартирой, правда, обходились без договора ренты, старички с удовольствием пишут завещания заботливым докторам. Но для простых граждан договор ренты – надежней.
Справка
Перечень единовременных затрат при покупке жилья по договору ренты
Авансовый платеж – 500 тыс. руб.
Нотариусу – 11 тыс. руб.
Регистрация в ФРС – 16 тыс. руб.
