Постановление № 1813, принятое Смольным в последние дни декабря, полностью меняет правила игры в сфере предоставления объектов недвижимости для строительства и реконструкции. Достаточно сказать, что документ отменяет два десятка постановлений, действовавших все последние годы, в том числе и базовый документ «Об утверждении Положения о порядке принятия решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства и реконструкции» (Постановление № 1592 от 21.09.2004).
Скоропалительность появления нового документа подтверждают участники рынка: до середины декабря КУГИ готовил поправки к постановлению № 1592. Но в итоге родился новый нормативный акт. Подробно прописав взаимодействия комитетов при перераспределении городской собственности и передаче ее инвесторам, власти, по сути, оставили застройщиков без возможности начинать новые проекты даже на собственных землях.
ИРов не будет
Официальная мотивировка появления документа – оптимизация схемы предоставления объектов недвижимости для строительства (реконструкции), а также приведение местной нормативно-правовой базы в соответствие с федеральным законодательством. Не секрет, что пересмотр был вызван действиями прокуратуры, направившей в минувшем году в адрес Смольного представление по поводу существующего порядка выделения земельных участков. Проект № 1813 призван полностью снять претензии надзорного ведомства.
Главная из них – запрет прокуратуры готовить проекты планировки территории (ППТ) за счет инвесторов: по Градостроительному кодексу это – исключительная прерогатива органа исполнительной власти. По прежней схеме, земельный участок с предварительным согласованием места размещения объекта выделялся застройщику целевым образом под изыскательские работы на 11 месяцев. В течение этого времени инвестор должен был готовить ППТ на весь квартал, в котором находилось пятно. Как правило, с учетом устранения всех замечаний, на ППТ требовалось вдвое больше времени, и застройщик мог дважды, а то и трижды, выходить на продление «изысканий».
Теперь разработку ППТ городской бюджет полностью берет на себя, и, соответственно, чиновники обещают сэкономить инвесторам те самые 20–22 месяца. Тематический план подготовки ППТ обещано формировать на основе заявок инвесторов и профильных комитетов Смольного.
Также прокуратура предписала устранить еще одно нарушение законодательства – отказ властей выдавать застройщикам градостроительные планы на земельные участки в случаях, если на весь квартал, где это пятно расположено, отсутствует готовый ППТ. Без градостроительного плана получить разрешение на проектирование и строительство объекта инвесторам невозможно, и прокуратура усмотрела в этом нарушение прав «субъектов предпринимательства». Поэтому новый порядок допускает выдачу градпланов в отсутствие готовых ППТ.
Проще, прозрачней, быстрей…
Новая схема предусматривает два варианта решений о выделении участков: с предварительным согласованием места размещения объекта и без него.
Первый случай подразумевает всю ту же неискоренимую «целевку», и порядок принятия решений будет следующим. Инвестор подает в Комитет по строительству (КС) заявление о выборе земельного участка, чиновники собирают информацию об имущественно-правовом статусе объекта и заключения профильных комитетов. После чего утверждается проект акта выбора земельного участка либо дается отказ (в отличие от прежнего порядка установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в размещении объекта). Далее на пятно готовится необходимый пакет документов, и через визы вице-губернатора Романа Филимонова и губернатора Валентины Матвиенко постановление о предоставлении участка для строительства на инвестусловиях выносят на утверждение Правительства Петербурга. На все про все должно уходить около трех месяцев.
«Целевка» может не состояться, если на данный участок поступит вторая заявка. Тогда пятно автоматически отправляют на торги. КС обещает в течение 30 дней вывешивать на своем сайте информацию о возможном размещении на определенном участке конкретного объекта.
Второй способ – без предварительного согласования места размещения объекта (торги) – обещают применять, когда ППТ вместе с границами участков уже утвержден. Формировать и утверждать адресный план подготовки документации для торгов на право строительства, реконструкции и приспособления под современное использование на последующий год будут Управление инвестиций и Комитет по строительству.
Также в постановлении регламентирован порядок предоставления объектов для реконструкции и приспособления под современное использование. Инвестор подает заявку в КС, тот проведет экспертизу инвестиционного предложения и уже на его основе примет решение, передавать ли здание интересанту или же выставлять на торги.
Информация по каждому зданию также будет вывешена на сайте КС, правда, появление второго претендента на объект автоматически к торгам не приводит. Выбор может быть сделан в пользу наиболее привлекательного инвестпредложения – с точки зрения востребованности услуг, которые получит население в результате реализации инвестпроекта, количества создаваемых рабочих мест и прочих факторов.
Глава Комитета по строительству Вячеслав Семененко основной новацией постановления № 1813 считает отказ от изыскательских работ: «Это революция в плане ускорения и прозрачности процедуры предоставления земельных участков застройщикам». И подчеркивает, что «целевка» по заявлению инвесторов будет носить исключительно социальный характер – только при передаче участков под строительство объектов спорта, здравоохранения, культуры, гостиничной инфраструктуры.
КГА обидели
Сомнения по поводу эффективности нового постановления уже высказали депутаты Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. На одном из последних заседаний городской парламент утвердил запрос зампреда Комиссии ЗС по городскому хозяйству Сергея Малкова к губернатору Петербурга – с критикой нормативного акта. Парламентарий просит градоначальницу раскрыть смысл целого ряда спорных положений постановления № 1813, а также призывает ее поднять вопрос о повышении роли градостроительного планирования в Петербурге.
Депутат указывает, что ряд ключевых функций КГА (формирование участков, установление их назначения, параметров использования и застройки, подписание акта выбора земельного участка и пр.) перешли в другие структуры Смольного. Так, полномочия принимать решения о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе делегированы КС. Притом что планирование градостроительного развития территорий – прямая функция КГА.
Главная претензия – случившийся перекос в пользу интересов инвесторов и в ущерб задачам градостроительного планирования территорий. Ибо постановление расширяет возможность получения земельных участков под строительство без документации по планировке территорий. «По новому порядку застройщиков не обяжут разрабатывать ППТ. Значит, невозможно будет рассчитать дополнительную нагрузку на инфраструктуру квартала, которая возникнет в результате нового строительства. Помимо всего прочего, градплан не требует публичных слушаний, а значит, застройщики могут реализовывать проекты в условиях свободы от ответственности перед жителями», – опасается парламентарий.
Хотя в самом КГА недовольства проектом не скрывают, но относятся к переменам философски. «В контексте нового порядка КГА не принимает участия лишь в одной процедуре – утверждении акта выбора земельного участка, но согласование его нами осуществляется, поэтому потеря не слишком острая, – говорит председатель КГА Юлия Киселева. – Справедливости ради нужно сказать, что проект шел сложно, и отдельные положения этого постановления с нами не согласованы. На совещании во главе с вице-губернатором Михаилом Осеевским, где было решено принимать постановление, КГА выразил свое отдельное мнение, и оно зафиксировано в протоколе совещания».
Строительный скепсис
Застройщики, которые, по идее, должны бы выиграть от нового порядка, также не слишком довольны. Больше всего их смущает отлучение от процедуры согласования проектов планировки территорий, от которых зависят параметры будущего строительства на конкретном земельном участке. «Новые правила, к сожалению, не сократят существующий порядок согласований, а только увеличат его за счет появления новых прослоек: ГУ «НИиПЦ Генерального плана Санкт-Петербурга», Комитета по строительству, профильных комитетов и т. д. Исключение из процесса изыскательских работ, по сути, является констатацией существующего факта – никто из строителей сейчас изысканиями не занимается», – говорит Александр Моторин, руководитель отдела перспективного развития ЗАО «Строительный трест». Но передача полномочий по подготовке ППТ исключительно органам власти чревата увеличением срока согласований. «Если застройщик, заинтересованный в скорейшем начале строительства, будет постоянно напоминать о себе и тормошить чиновников, то подход независимого проектировщика, скорее всего, будет формальным. Более того, не стоит ждать, что подготовленный проект планировки максимально учтет возможности территории.
Вряд ли сторонние специалисты будут вносить предложения по изменению Генплана, хотя, например, строительство нового жилого квартала на месте расформированного завода может быть выгодной инвестицией как для застройщика, так и для города в целом», – комментирует Александр Моторин.
«Для нас новые правила означают одно: мы как девелоперы не рассматриваем при покупке проектов земельные участки без готового ППТ. Купить такой участок – значит остаться сидеть на нем до тех пор, пока его не включат в адресный план КГА. А когда это случится – вопрос лоббистских возможностей девелопера. Кроме того, мы не можем влиять на то, что и в каких объемах может быть построено на данном участке. Это будет решать сторонний эксперт», – рассуждает Александр Погодин, коммерческий директор ГК «Пионер» – Санкт-Петербург.
«Денег не хватит»
По мнению застройщиков, в результате введения нового порядка могут затормозиться не только отдельные стройки, но и перспективное развитие Петербурга. «У нас в собственности есть несколько участков под жилищное строительство, на которые ППТ пока не получен. В итоге пока мы находимся в некой прострации. Что будет дальше, еще непонятно. Никаких дополнительных регламентов и пояснений мы пока не получили. Ждем», – рассказал генеральный директор «Ленстройтреста» Александр Лелин.
Большие проблемы могут возникнуть и при упаковке частных земель, которые находятся в собственности застройщиков и не обеспечены проектами планировки. Сколько таких земель, эксперты сказать затрудняются.
По сведениям КГА, в 2010 года утверждено более 100 проектов планировки на городские территории общей площадью 6,5 тыс. га. Сейчас в работе у проектировщиков свыше 1039 ППТ, охватывающих 39% площади Петербурга. По словам участников рынка, почти все эти проекты планировок создаются в основном при участии инвесторов. Их разрешат довести до ума.
По показателям 2009 года, ППТ охватывали лишь 13% территории города. И до сих пор темпы упаковки кварталов за бюджетный счет не вызывали восхищения. Например, по данным городской прокуратуры, подведомственное КГА НИиПЦ Генплана за весь 2009 год подготовило только два проекта планировки.
Сколько город сможет «сделать» кварталов без участия инвесторов, сказать сложно. Власти верят в прорыв. По словам Романа Филимонова, теперь ежегодный прирост планировочной документации составит 15–20%. «И таким образом, за ближайшие три-четыре года мы охватим проектами планировки весь город», – оптимистично смотрит в будущее «строительный» вице-губернатор.
Как это возможно при увеличении бюджетного финансирования на подготовку ППТ всего лишь на 2,5% (с 200 до 205 млн руб.), остается вопросом. Опрошенные застройщики не верят, что власти справятся в заявленные сроки. «У города нет ни денег, ни человеческих ресурсов для этой работы», – говорят они.
Судя по всему, новые правила не коснутся земельных участков трех категорий – продаваемых на торгах Фонда имущества Петербурга, проектов комплексного освоения территорий и частных земель, на которые уже подготовлены ПТТ. Как говорят эксперты, цены на частные участки могут минимум удвоиться.
