На конец 2010 года, по данным «АРИН», объем предложения в коттеджных поселках классов «элита» и «премиум» составлял 985 объектов, или около 332,9 тыс. кв. м потенциального жилья. Увеличения объема предложения не произошло – количество проектов осталось на уровне прошлого года, правда, состав несколько поменялся за счет вывода в продажу некоторых новых поселков. Рынок в течение всего года был нестабилен – стоимость домовладений то несколько повышалась, то стояла на месте, то немного откатывалась назад. При этом на рынке произошла более четкая дифференциация между объектами классов «элита» и «премиум». И загородные комплексы, не дотягивающие по своим качественным характеристикам до сегмента «премиум», в начале сезона были вынуждены снизить цены. Однако в среднем к концу года рост стоимости домовладений в поселках классов «элита» и «премиум» составил 3–4%.
Стабильность дороговизны
Рынок дорогих объектов в послекризисные годы демонстрирует постоянство: на нем менее всего был заметен спад спроса, количество замороженных проектов также минимально. Мало меняются и другие показатели – например, география элитных поселков в Ленинградской области так же предсказуема, как и прежде. Максимальное число элитных коттеджных поселков располагается и строится во Всеволожском и Выборгском районах. Менее значительная часть респектабельной недвижимости приходится на Приморский и Приозерский районы Ленобласти, а также на Петродворцовый и Курортный районы Петербурга.
Вторичный рынок элитной недвижимости также в основном базируется во Всеволожском районе и ближайших пригородах Петербурга – в Сестрорецке и Зеленогорске. Заметно увеличение числа предлагаемых вариантов в Курортном и Выборгском районах города, где дорогая недвижимость эффективно продается даже без рекламы. Предложения элитных коттеджей на вторичном рынке можно найти в Гатчинском и Приозерском районах. В последнее время «элитные» объекты появляются в Красносельском районе Петербурга, Лужском, Волховском и Кировском районах. Но это, скорее, – попытки выдать желаемое за действительное: покупатели не готовы воспринимать эти районы как достаточно интересное место для покупки объектов высшей ценовой группы.
По данным агентств недвижимости, работающих на загородном рынке, цена настоящего элитного объекта загородного рынка не опускается ниже 25 млн руб. и может достигать 70–100 млн руб. за дом с участком. «При этом объекты в коттеджных поселках высокого класса на первичном рынке дороже высококлассных объектов, выставленных на продажу на вторичном рынке, – замечает Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследовний «АРИН». – Это объясняется более высокой организацией инфраструктуры, дорог и высокими расходами в современных поселках. В конце 2010 года стоимость элитных домовладений варьируется в диапазоне 20–33 млн руб. (класс «элита») и от 33 млн (класс «премиум»). Наиболее дорогие объекты элитного сектора в большом количестве представлены в Курортном районе, где стоимость загородного дома начинается от 35 млн руб.»
В элитном сегменте вторичного рынка за последние два года наблюдается большой разброс цен на земельные участки и готовые коттеджи, причем цена не всегда зависит от размера жилого строения и удаленности участка от города. Так, например, важную роль играют наличие и размер переходящего в собственность домовладельца земельного надела.
Желающие есть
По отношению к прошлому году можно отметить незначительное снижение среднего бюджета сделок, но это, по всей видимости, следует связать с изменившейся структурой предложения (это уход с рынка сданных в эксплуатацию поселков с остатками предложений и т. п.).
Можно сказать, что покупательская активность в течение года в целом была достаточно высокой. «Сделки в элитном секторе совершались, хотя и в меньшем количестве, чем ожидалось. По нашей оценке, сейчас в свободной продаже примерно 26% от общего числа экспонируемых домов в строящихся элитных поселках, это ориентировочно 130–140 коттеджей», – комментирует Николай Пашков, генеральный директор компании Knight Frank St.Petersburg. «Продажи были, но очень немногочисленные – их можно смело назвать эпизодическими, а не систематическими. Невозможно было привязать их к каким-то погодным или другим условиям, провести аналогии: почему сегодня купили, а вчера нет», – утверждает Александр Русаков, президент компании Parabola Group. Правда, Андрей Уманский, директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар», считает, что к концу года интерес к элитному сегменту вырос: «Спрос на дорогие объекты увеличился примерно на 20%. Самыми востребованными в этом секторе были земельные участки стоимостью примерно 400 тыс. руб. за сотку в Курортном и Всеволожском районах».
При этом индивидуальная застройка (вне рамок коттеджных поселков) стала менее актуальной. Прежде всего это связано с проблемами, с которыми сталкиваются жильцы частного сектора: недостаточным уровнем безопасности, отсутствием единой архитектурной концепции, неоднородной социальной средой, неудовлетворительным объемом технической инфраструктуры, отсутствием эксплуатирующей компании.
По наблюдениям экспертов «АРИН», в классах «элита» и «бизнес» более высокие темпы продаж наблюдаются в жилых комплексах, приближенных к городу, то есть расположенных на расстоянии до 10 км от КАД. Темпы продаж в комплексах с такой локацией – в два-три раза выше, чем в более удаленных. При этом покупатели были ориентированы на приобретение существующих объектов – в результате ряд готовых поселков (представленных последними предложениями) ушел с первичного рынка. «Средний бюджет сделки мы оцениваем приблизительно в 35 млн руб. Проходили покупки в коттеджных поселках Михайловское, Лукоморье, Медовое, Мои пенаты», – отмечает Николай Пашков. «Популярными остаются поселки клубного типа (например, Корабельные сосны, Лукоморье, Медовое-3). Главные их характеристики – однородная среда, единая архитектура, своя управляющая компания, общая концепция развития», – считает Андрей Уманский.
Портрет среднеэлитного покупателя
Аналитики рисуют типичный портрет покупателя. Это люди в возрасте от 40 лет, с семьей из четырех-пяти человек, успешные руководители или владельцы крупных компаний с уровнем дохода от $10 тыс. на члена семьи в месяц. Подобные покупатели много времени проводят за границей, и у них сформировано представление о респектабельной и комфортной жизни. В большинстве случаев они уже живут в загородных домах или владеют недвижимым имуществом за рубежом, таким образом, у них сложились четкие требования к эстетике элитного жилья. До 60% покупателей – это мужчины, но часто к застройщикам и девелоперам обращаются женщины. В большинстве своем они выступают от лица мужа – с целью покупки загородной недвижимости для семьи. В этом году вернулись на рынок и более молодые семьи в возрасте до 40 лет. Они выбирают особняки попроще, стоимостью в районе 30 млн.
Следует отметить смещение интереса от инфраструктурных объектов в сторону природных условий (лесной массив, водоем). Как правило, покупатели заявляют, что не используют инфраструктуру поселка на 100%, предпочитая выезжать за его пределы для посещения фитнес-клубов, салонов красоты и магазинов, даже если таковые есть в коттеджном поселке, а вот природные красоты используются в полном объеме. Немало девелоперов сохраняют на участке лес или организуют лесопарковую зону рядом с поселком – это повышает статус населенного пункта и востребовано покупателями.
На вторичном рынке в секторе дорогих объектов существует даже своя специфика, касающаяся вариантов близ водоемов или парков. Например, на Выборгском направлении или в Курортном районе клиенты предпочитают купить меньший участок, лишь бы иметь выход к воде (или хотя бы вид на воду), а не аналогичный по стоимости, но на большем удалении от «полосы прибоя». На лесных направлениях, таких как Приозерское, покупатели предпочитают участки больших площадей, создающие иллюзию жизни в лесу, и тяготеют к невысоким домам, так как коттеджи в несколько этажей среди деревьев выглядят диковато.
Средняя стоимость кв. м домовладения в поселках класса А,
динамика за 3 года
Средняя стоимость кв. м домовладения в поселках класса А,
2010 год, руб.
Источник: Knight Frank St.Petersburg, 2011
Распределение элитных коттеджных поселков
по районам Ленинградской области и Санкт-Петебурга
Источник: FD-Group
Распределение элитных коттеджных поселков Ленинградской области
и Санкт-Петебурга по материалу возводимых стен
Источник: FD-Group
Распределение средней стоимости единицы жилой площади
элитной загородной недвижимости по районам:
Приморский – 106,7 тыс. руб. за кв. м
Выборгский – 48,8 тыс. руб. за кв. м
Петродворцовый – 42 тыс. руб. за кв. м
Приозерский – 38 тыс. руб. за кв. м
Всеволожский – 37,7 тыс. руб. за кв. м
Курортный – 28 тыс. руб. за кв. м
Источник: FD-Group
