В начале 2010 года редкий банкир давал в долг на покупку жилья на вторичном рынке, а о том, чтобы взять кредит на квартиру в новостройке, можно было и не мечтать. Впрочем, и граждане не спешили залезать в долги, чтоб купить недостроенную недвижимость, пусть даже по очень привлекательной цене, – никто не знал, будет ли дом возведен: девелоперам не хватало денег. Некоторые застройщики готовы были продавать жилье даже ниже себестоимости, лишь бы получить хоть какие-то средства для покрытия текущих расходов, причем не требовали всю сумму за квартиру сразу, а предлагали рассрочку. В редких случаях платеж за жилье можно было растянуть на восемь лет. «Как правило, рассрочка предоставлялась до окончания строительства», – вспоминает Юлия Сливанкова, старший менеджер по ипотечному кредитованию компании «Петербургская Недвижимость». Разумеется, за рассрочку нужно платить проценты, но они были значительно ниже банковских, достигших в кризис заоблачных высот – более 20% годовых в рублях.
Выход на стройплощадку
Возвращаться с небес на землю банкиры начали в середине прошлого года: ставки пошли вниз, условия кредитования смягчились, появились ипотечные программы на первичном рынке. Правда, поначалу на кредит в новостройке приходилось рассчитывать только в том случае, если дом сдан в эксплуатацию, застройщик оформил право собственности на объект, а самое главное, прошел аккредитацию в банке, а у каждого из них – свои требования. «Мы аккредитуем застройщиков только на основании правовой экспертизы, юристы изучают учредительные, разрешительные документы, договоры с покупателями жилья, в финансовую отчетность не заглядываем», – делится опытом Татьяна Хоботова, начальник отдела Центра ипотечного кредитования петербургского филиала ВТБ24. Другие финансисты меньше обращают внимание на формальные документы, а больше доверяют фактам. «Мы кредитуем жилье в домах тех строительных компаний, с которыми у нас уже сложились отношения: рассчетно-кассовое обслуживание, они кредитуются у нас», – говорит Дмитрий Антонов, главный эксперт отдела по работе с партнерами ЮниКредит Банка.
Начав с малого, банкиры постепенно упрощали условия кредитования покупки строящегося жилья, и теперь можно взять кредит на квартиру, когда над землей возвышается пара-тройка этажей. Только придется выполнить некоторые требования банкиров. «Если наземная часть объекта готова на 20–70%, необходимо предоставить имущественный залог, договор долевого строительства, оформленный в соответствии с Федеральным законом № 214, и поручителя – физическое лицо», – рассказывает Наталья Чекальникова, ведущий специалист управления по работе с партнерами Северо-Западного банка Сбербанка России. При готовности наземной части объекта более 70%, по ее словам, достаточно только поручительства физического лица. «Но в кризис люди стали более осторожно относиться к поручительствам. Поручители несут солидарную ответственность по кредиту», – уточняет специалист. Некоторые банки проводят менее консервативную политику. «Если объект готов более чем на 50%, то мы кредитуем без дополнительных формальностей», – отмечает Виктор Моторин, начальник отдела обслуживания физических лиц петербургского филиала Газпромбанка.
Заглянем в котлован
На начальном этапе строительства жилье предлагается по минимальной цене, она будет повышаться одновременно с увеличением количества этажей, приближением готовности объекта. Желающих сэкономить становится все больше. «Люди уже покупают квартиры на стадии котлована, полагая, что цены будут расти», – отмечает Юлия Сливанкова. С ней соглашается Павел Бурцев, коммерческий директор компании «Ойкумена»: «Особенно активно на нулевой стадии раскупается жилье за пределами Петербурга и Москвы».
Однако процентные ставки по кредиту до сдачи дома в эксплуатацию – самые высокие, они снижаются до приемлемого для заемщика уровня (10–13,5%), когда на жилье оформлено право собственности. Хотя и здесь уже зреют интересные предложения. «Мы сейчас разрабатываем программу с комбинированным залогом, она появится примерно в марте», – говорит Дмитрий Алексеев, начальник управления ипотечного кредитования петербургского филиала Абсолют Банка. По словам Дмитрия Алексеева, суть новой программы в том, что заемщик берет кредит под залог имеющейся недвижимости – пока новое приобретаемое жилье строится, а когда оно будет готово и оформлено в собственность, то перейдет в залог банку. Одновременно снизится и процентная ставка.
Перспектива – рост
В прошлом году банкиры энергично снижали процентные ставки, в этом году основная тенденция – либерализация условий кредитования. Плохое со временем забывается, и доверие к застройщикам возвращается. Главная проблема медленного развития ипотеки на первичном рынке не в гражданах-заемщиках, а в застройщиках, чей бизнес малопонятен даже банкирам, и они, как и покупатели жилья, больше боятся, что объект не будет достроен, чем того, что должник не вернет деньги. «Просрочка по первичным объектам меньше, чем по вторичным, – восклицает Дмитрий Алексеев. – Возможно, потому, что люди больше покупали новое жилье в инвестиционных целях, а не для проживания, и они тщательней оценивали свои финансовые возможности».
«Требования к застройщикам в этом году будут смягчаться, банки начнут кредитовать покупателей жилья на стадии котлована, – прогнозирует Татьяна Хоботова. – Мы планируем увеличить объем выдачи кредитов в 1,6 раза, по сравнению с 2010 годом, когда было выдано кредитов на 1,7 млрд руб.». Похожие прогнозы делают и другие банкиры. Северо-Западный Сбербанк в прошлом году выдал жилищных кредитов на 11,5 млрд руб., в текущем году, по словам Натальи Чекальниковой, собирается довести объем выдачи до 21 млрд руб. «В прошлом году мы выдали кредитов на 1,5 млрд руб., а в этом намерены удвоить выдачу. Динамика спроса говорит о том, что выполнить намеченные планы вполне реально, активность по ипотечным сделкам в начале года неожиданно высокая», – отмечает Виктор Моторин. В Газпромбанке, как и в некоторых других кредитных организациях, в целом по 2010 году доля кредитов на покупку нового жилья составила примерно 30%, и в этом году она может существенно подрасти. «В последние три месяца на кредитном комитете рассматриваются преимущественно объекты на первичном рынке», – подчеркивает специалист. С ним соглашается Константин Мурашкин, руководитель группы ипотечного кредитования филиала «Северная столица» Райффайзенбанка: в этом году банки будут расширять кредитование застройщиков, однако ожидать снижения процентных ставок столь высокими темпами, как в прошлом году, не стоит. «Ниже психологически важной отметки в 10% годовых ставки вряд ли опустятся в этом году», – полагает Константин Мурашкин. Сегодня под 10% годовых выдает кредиты только Сбербанк, но на новое жилье и только на 10 лет.
Курс на комбинацию
Поэтому пока доля рассрочки в структуре продаж нового жилья велика. «В среднем до 15% жилья продается с помощью кредитных ресурсов, примерно 40% квартир реализуется в рассрочку, остальные 45% клиенты оплачивают из собственных средств», – подсчитал Павел Бурцев. По его словам, многие покупатели не хотят связываться с банками хотя бы из-за невозможности официально подтвердить доход, чтобы получить приемлемую ставку по кредиту. Но это обстоятельство не расстраивает банкиров. «На короткий период времени, два-три месяца, выгодней рассрочка, но на длительный период выгодней ипотека», – объясняет Дмитрий Алексеев.
По мнению финансистов, рационально пользоваться рассрочкой до оформления объекта в собственность, а затем брать ипотечный кредит.
