– Вы занимаете пост главы ГУИОН уже более двух лет. Что изменилось в работе учреждения за это время? Каковы задачи на ближайшую перспективу?
– Сегодня мы активно работаем с участниками строительного рынка. Летом предложили им систему накопительных скидок. По ней строители могут сэкономить до 30% от стоимости инвентаризационных работ. Наши экономисты посчитали: такие скидки клиентам можно делать в том случае, если все направления нашей работы будут рентабельными. До этого некоторые виды деятельности ГУИОН (в частности – текущая инвентаризация) дотировались за счет доходов от других работ. Но нам удалось добиться окупаемости по всем направлениям. Для этого пришлось скорректировать стоимость некоторых услуг. Впрочем, для граждан льготных категорий оставили прежние тарифы. Соглашения о сотрудничестве мы заключили практически со всеми крупными застройщиками Петербурга. Им это выгодно: в большинстве случаев инвесторы знают, какие объекты и где они построят в ближайшие два-три года. Чем больше ГУИОН получает заказов на инвентаризацию и изготовление кадастровых паспортов от той или иной компании, тем большую скидку ей предоставляет.
Мы стараемся стать еще более клиентоориентированной компанией. Значительно сократили время выдачи документов, ввели экстерриториальный принцип работы (теперь документы на недвижимость можно получить в любом районе – вне зависимости от того, где именно находится объект). Разработали и внедрили услуги он-лайн: на сайте нашего предприятия можно записаться на прием или заказать необходимые документы.
В начале 2011 года на предприятии создан коммерческий отдел, специалисты которого будут работать с юридическими лицами, в основном крупными корпоративными заказчиками, по принципу «одного окна» – принимать заказы сразу по всем направлениям деятельности предприятия (инвентаризация, оценка, проектирование и землеустройство). Менеджеры отдела займутся активным привлечением новых заказчиков, формированием клиентской базы, разработкой новых видов услуг.
– Когда планируете завершить оцифровку сведений, хранящихся в ваших архивах?
– Скорость этой работы зависит от объемов финансирования. Которые, в свою очередь, зависимы от эффективности нашей работы и ситуации на рынке. До 1 января 2013 года мы должны передать сведения об объектах недвижимости в электронном виде Росреестру. Пока у Росреестра не сформированы требования к объему и формату архивных данных. Не решен и вопрос с финансированием. Тем не менее наши специалисты активно работают над оцифровкой документов. На сегодняшний день в электронный формат переведено больше 50% архивных документов – сведения о 70 млн кв. м недвижимости. Думаю, что в ближайшие два года работу удастся завершить: в этом заинтересованы как ГУИОН, так и участники рынка.
– Недавно вы заявили, что ГУИОН готово оказывать услуги девелоперам, заинтересованным в развитии новых объектов недвижимости. Удалось ли привлечь инвесторов, которые планируют выйти на строительный рынок Петербурга? Можно ли говорить о том, что ваше ведомство выходит на рынок консалтинга?
– С конца прошлого года мы начали работать в сфере консалтинга – даем рекомендации инвесторам еще на этапе разработки концепции и проектирования объекта. Услуга оказалась востребованной, и уже можем продемонстрировать определенные результаты. Так, специалисты ГУИОН разработали модель развития комплекса объектов недвижимости в центре Петербурга для одной из московских компаний. Для нас это стало своеобразным дебютом, первым и весьма успешным опытом подобной работы. Планируем развивать это направление и в дальнейшем. Часто инвесторы сталкиваются с проблемами формирования, учета и инвентаризации в уже построенных объектах. Грамотный совет с нашей стороны бывает просто необходим.
Наше управление участвует в реализации проекта по развитию региональной геоинформационной системы Санкт-Петербурга (РГИС), созданной по заказу Комитета по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ). Она являет собой единое хранилище пространственных данных об объектах недвижимости Петербурга. Речь идет о земельных участках, зданиях, градостроительных зонах, объектах культурного наследия и охранных зонах, также о других информационных слоях.
Недавно мы заключили соглашение с Росреестром – специалисты ГУИОН теперь могут представлять интересы наших заказчиков при оформлении прав собственности и формировать пакет документов для регистрации. Услуга пользуется популярностью не только у застройщиков, но и физических лиц, и небольших предприятий.
Сейчас мы также помогаем формировать эскизные предложения, прогнозируем возможные варианты развития рынка, на основе которых даем рекомендации по использованию того или иного участка. Пока исходим из принципов сдержанного оптимизма: по мнению наших специалистов, ежегодно рынок жилой и коммерческой недвижимости будет расти на 10–15% в год. Объективных предпосылок для более высоких показателей пока не видим.
– Два года назад ГУИОН и КУГИ заключили соглашение об оценке объектов в рамках 159-ФЗ о выкупе субъектами малого и среднего бизнеса арендуемых ими помещений. Как ведется эта работа?
– Контракт на оценку выкупаемых помещений в Петербурге Комитет по управлению городским имуществом заключил только с нашей организацией. Но с первых дней мы начали привлекать к работе специалистов из оценочных компаний, которые являются членами созданной в прошлом году СРО «Сообщество профессионалов оценки». С участниками этой организации мы заключили соглашения – совместно со специалистами ГУИОН они участвуют в осмотре объекта, готовят необходимые материалы для отчета. Разумеется, это повышает объективность оценки. Результаты работы представляются на рассмотрение специальной комиссии, куда входят сотрудники нашего управления, Фонда имущества, представители общественных объединений малого бизнеса. Эти заседания можно сравнить с защитой курсовой работы: оценщик должен подробно объяснить, на основании чего он сделал вывод о стоимости того или иного объекта.
За два года деятельности удалось оценить свыше 1,5 тысячи объектов. К настоящему времени Фонд имущества уже заключил порядка 1,3 тысячи договоров на выкуп. Работа будет продолжаться: по предварительной оценке, помещения для ведения малого и среднего бизнеса выкупили менее половины желающих.
С 1 апреля этого года предприниматели, желающие приобрести свои объекты в собственность, перестанут платить НДС при совершении таких сделок: вступает в силу 395-ФЗ от 28.12.2010, который отменяет этот налог.
Кроме того, 19 января губернатор Петербурга подписала поправки в городские законы, регламентирующие приобретение арендуемых помещений представителями малого и среднего бизнеса. Теперь при заключении договора купли-продажи предприниматели могут воспользоваться трехлетней рассрочкой по оплате сделки (ранее они могли заплатить за объект в течение двух лет). Кроме того, правом приватизации смогут воспользоваться предприниматели, арендующие помещения на центральных магистралях города (если у них нет отдельного входа с этих магистралей). Безусловно, эти нововведения будут способствовать росту числа желающих выкупить арендуемые помещения.
С учетом того, что рынок постепенно растет и, как следствие, цена на объекты нежилого фонда увеличивается, время работает против арендаторов.
– Но далеко не все предприниматели согласны с официальной стоимостью объектов…
– Действительно, некоторые арендаторы считают, что выкупная цена арендуемых объектов завышена. На многочисленных круглых столах с участием представителей среднего и малого бизнеса мы разъясняем технологию и методологию оценки, представители общественных объединений предпринимателей приглашались на заседания комиссий по оценке. Некоторые обращались в Арбитражный суд – на рассмотрении находилось 12 подобных дел. Шесть процессов наше предприятие выиграло, подписано два мировых соглашения, три компании отказались от своих требований, один процесс продолжается до сих пор.
Почти все заявители представляли суду собственные отчеты об оценке. На наш взгляд, уровень этих документов был невысоким – ни одно решение суда не основано на них.
В качестве доказательства своей правоты ГУИОН, в частности, использует результаты торгов Фонда имущества. Это крупнейший продавец объектов недвижимости в Петербурге, и результаты аукционов дают объективное представление об уровне цен. Так, в процессе об оспаривании стоимости объекта на улице Правды, 1/11, лит. В, ГУИОН представило результаты торгов по продаже объекта, находящегося в доме напротив. Оказалось, что в ходе аукциона стоимость квадратного метра объекта превысила цену, определенную нами по аналогичному объекту.
С другой стороны, случаи отказов от заключения договоров выкупа говорят о том, что выполненные ГУИОН оценки – не занижены. В целом судебная практика подтверждает объективность проводимой нами работы.
Тем не менее мы прислушиваемся к доводам предпринимателей: многие объекты оценивались еще в начале-середине 2009 года, когда была совершенно иная ситуация на рынке. Поэтому и заключены два мировых соглашения. Наша задача – не только пополнить городскую казну, но и обеспечить эти поступления. И без взаимных уступок и баланса интересов здесь не обойтись. Хотя не стоит думать, что город будет продавать свои помещения по ценам ниже рыночных.
Показательно, что иски об оспаривании проводимой нами рыночной оценки не поступали в Арбитражный суд с середины прошлого года.
– Как ведется работа для «Олимпстроя» по оценке объектов недвижимости, изымаемых в Сочи для госнужд?
– Оценивать объекты, выкупаемые государством под олимпийские стройки, мы начали в мае прошлого года. С тех пор удалось завершить работу на 40 объектах. Деятельность для нас весьма интересная и ответственная: отчеты проходят большое количество различных экспертиз и согласований, приходится увязывать интересы государства и частного бизнеса. До конца 2011 года планируем оценить еще 20–30 объектов – это земельные участки, жилые дома, торговые комплексы, базы отдыха и производственные объекты. По нашим данным, в работе у всех оценочных компаний, аккредитованных ГК «Олимпстрой», до начала Олимпиады должно оказаться порядка 800 объектов. Заказчик работ – департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр – 2014. Кроме того, мы принимаем участие в инвентаризации объектов во Владивостоке, которые строятся в рамках подготовки саммита АТЭС-2012.
Одним словом, стараемся работать не только в Петербурге, но и активно выходить на рынок недвижимости российских регионов.
