Инвесторы тоже выстроились в очередь. Эксперты уверены: это лишь начало триумфального шествия петербургского стрит-ритейла.
Задавили ценами
По сведениям экспертов, в Петербурге насчитывается свыше 5 млн кв. м встроенных торговых помещений. Несмотря на это, найти подходящий объект подобного формата ритейлерам непросто. По данным Colliers International Санкт-Петербург, по сравнению с ситуацией 2009 года на Невском проспекте практически не осталось вакантных помещений в сегменте стрит-ритейла. «Спрос в этом виде торговой недвижимости уже превышает предложение, – констатирует директор по развитию бизнеса компании ASTERA Людмила Рева. – Пустуют только помещения в новостройках, без ремонта. Площади с ликвидной локацией остаются свободными лишь в случае значительного превышения установленной собственником арендной ставки среднерыночного уровня, однако и для таких объектов срок экспозиции составляет не более трех-четырех месяцев. По прошествии этого срока либо снижается ставка, либо помещение сдается частями».
Вновь образовавшийся дефицит в стрит-ритейле привел к очередному витку рыночной «спирали». Начиная с весны 2010 года, на которую пришелся пик ажиотажа вокруг встроенных помещений, рынок в полной мере ощущает диктат арендодателей. По данным ASTERA, в конце минувшего года в историческом центре Петербурга торговые помещения формата «стрит-ритейл» в среднем предлагались по ставке от 4 тыс. до 8 тыс. руб. за кв. м в месяц. Впрочем, в наиболее проходных местах города цена месячной аренды может достигать и 15 тыс. руб. за «квадрат», рассказали эксперты LCMC. В этом смысле Петербург оставил позади не только российские города, но и многие мировые столицы. Согласно исследованию Colliers International, весной 2010 года Невский проспект попал в двадцатку городов с самыми дорогими торговыми коридорами, заняв 19-ю строчку рейтинга. «Невский проспект со ставкой $4500 за кв. м в год на премиальные помещения опережает Тверскую улицу в Москве, которая занимает в рейтинге 22-е место со ставкой $4000 за кв. м в год», – комментирует генеральный директор Colliers International Николай Казанский.
Ценовой прессинг владельцев встроенных помещений настолько высок, что его не в силах выдержать даже акулы бизнеса. «Несмотря на общее оживление спроса, некоторые компании вынуждены уходить с основных магистралей города, где наиболее высок уровень арендных ставок, – рассказывает директор департамента коммерческой недвижимости «АРИН» Екатерина Лапина. – В начале года, например, закрылся единственный в Петербурге монобрендовый магазин Dolce & Gabbana на пересечении канала Грибоедова и Невского проспекта. Причиной стало повышение арендной ставки. Группе «Транзас» также пришлось закрыть развлекательный комплекс Trance-Force, который занимал около 550 кв. м в помещении бывшего кинотеатра Union на Невском проспекте, 88, и объединял в себе ресторан и познавательно-развлекательное интерактивное шоу».
Тем не менее аналитики не оставляют надежды, что премиальный сегмент, откровенно не выдержавший испытания кризисом, уже в ближайшее время вернется на улицы города. «Пока luxury заметно уступает классам «средний» и «средний плюс», – признает Людмила Рева. – Но уже в наступившем году мы ожидаем оживления на премиум-рынке, поскольку международные торговые марки класса «люкс» начали более активно искать помещения. Открытие в следующем году компанией Mercury Дома ленинградской торговли (ДЛТ) после реконструкции придаст дополнительный импульс развитию этого сегмента и формированию на Большой Конюшенной улице зоны бутиков люксовых брендов».
Собственники встроенных помещений в спальных районах придерживаются более гуманной ценовой политики, предлагая ставки в диапазоне от 1500 до 2500 руб. за кв. м в месяц. Однако восстановление спроса и здесь сделает свое черное дело. Эксперты убеждены, что в первом полугодии 2011 года ставки на помещения стрит-ритейла неизбежно вырастут как минимум на 10%.
Опутали сетями
Основную долю петербургского стрит-ритейла сейчас занимают сетевики. Весной 2010 года они буквально захватили рынок, начав активное развитие сетей, специализирующихся на непродовольственной товарной группе, – магазинов одежды, обуви, белья, галантереи, промтоваров. Создавались новые отделения банков, коммерческие образовательные центры, летом открылось несколько новых сетевых заведений в сегменте общепита, одежды, бытовой техники и товаров для дома. Например, на проспекте Ветеранов и на Малом проспекте Петроградской стороны появились магазины формата «у дома» «РеалЪ Свежие продукты». Запуск сети осуществила консалтинговая компания Retail Concept, заказчиком выступила оптово-дистрибуторская фирма ТД «Реал». По мнению руководителя ООО Retail Concept Михаила Горемыкина, петербуржцы устали ездить за продуктами в гипермаркеты, им снова хочется тратить на пополнение своих продовольственных запасов минимум времени и денег. «Наступило время структурно развивать малые форматы магазинов у дома, ориентированных на средний ценовой сегмент, «растянутый» на нижнюю ступеньку верхнего и верхнюю ступеньку низкого ценового диапазона, – объясняет предприниматель. – В городе должны быть магазины, в которые удобно зайти по дороге домой». Каждый магазин сети «РеалЪ» рассчитан в среднем на 5000 домохозяйств потребителей и занимает торговую площадь размером от 250 до 450 кв. м. Отличительная черта магазинов – ориентация на покупателя: «РеалЪ» предлагает своим клиентам только те продукты, на которые есть устойчивый спрос с их стороны. По словам Михаила Горемыкина, масштабной и быстрой экспансии не предполагается. Стратегия компании рассчитана на медленный, постепенный рост сети в Петербурге и ближайших пригородах.
Крайне активными игроками рынка в 2010 году – не по количеству заявок, а по общему объему арендуемых площадей – выступили также игровые клубы. «Сейчас они, представленные в формате интернет-лотерей, компьютерных клубов и тотализаторов, снова заняли львиную долю ликвидных помещений, – констатирует Людмила Рева. – Такие заведения есть у каждой станции метро – на одного-троих операторов, на главных торговых магистралях всех спальных районов, на основных перекрестках. Есть точки даже в центре, на Невском проспекте, Большом проспекте П.С., Среднем проспекте Васильевского острова, Лиговском проспекте. Они создают ажиотаж вокруг ликвидных объектов и приводят к росту ставок на наиболее привлекательные точки».
Куплю встройку
Прошедший 2010 год вернул активность на рынок инвестиций, и именно стрит-ритейл стал наиболее интересным полем приложения инвесторских сил – как с точки зрения спекулятивных сделок, так и для долгосрочных вложений. «С позиции инвесторов, сегодня хорошее время для выгодного приобретения недвижимости, – считает Николай Казанский. – При текущей доходности по ликвидным объектам ставки продолжают уверенный рост. На некоторые проекты уже в ближайшие полтора-два года стоимость может вырасти в 1,5 раза. Ставки капитализации по продаваемым объектам, по нашим оценкам, составят 10–12%». Понимая это, собственники встроенных помещений, пострадавшие от кризиса в минимальной степени, не слишком торопятся продавать принадлежащие им площади. Если они все же решаются на это, то предложение выставляют по запредельной цене. Небольшие объекты с центральным местоположением стоят от $1 до $5 млн. Ряд таких сделок был заключен на Невском проспекте, Большом проспекте П.С. и других торговых коридорах, находящихся в исторической части Петербурга.
Кроме того, повышенный интерес к наиболее ликвидным встроенным торговым помещениям в этом году наблюдался и на торгах Фонда имущества Санкт-Петербурга. Например, в конце августа Фонд имущества реализовал на аукционе встроенные помещения в Калининском районе (2259 кв. м на проспекте Науки, 14) по цене, в два раза превысившей стартовую. Победитель аукциона предложил за помещение 209 млн руб. при стартовой цене в 95 млн.
По магазинам
Жители Петербурга постепенно отходят от последствий кризиса и начинают тратить все больше денег. В отдельных сегментах уровень потребительского спроса даже превысил докризисные показатели. В связи с этим рынок торговой недвижимости в целом и стрит-ритейл в частности ожидают совсем неплохие перспективы. «Если экономическая ситуация в России в 2011 году не изменится под влиянием очередного кризиса, то к концу года из-за дефицита предложения ставки аренды и цены продаж помещений могут вырасти до 25%», – прогнозируют эксперты «АРИН».
