Сейчас в Петербурге реализуются проекты создания доходных домов на деньги двух скандинавских инвестиционных фондов. Другие коммерческие проекты были задуманы, но пока не реализованы. Зато в этом сегменте рынка хотят закрепиться городские власти, создав жилищный фонд для социальной аренды.
История входа
Первые проекты доходных домов появились еще до кризиса. Так, в 2007 году финский инвестиционный фонд IceCapital Housing Fund приобрел 276 квартир (два подъезда) у компании «Строительный трест» в строившемся тогда доме на Коломяжском проспекте, 15. Теперь квартиры занимают арендаторы. Управляет съемными квартирами дочерняя компания фонда – ООО «Коломяжский, 15». «Наш доходный дом – это два подъезда 26-этажного современного жилого комплекса у станции метро «Пионерская». Мы подписали инвестиционный договор в конце 2007 года. Само функционирование доходного дома началось с декабря 2009-го. То есть год активной деятельности мы уже отметили. Проект развивается достаточно успешно, на сегодня заполняемость объекта составляет 100%. У нас созданы управляющая компания, свой отдел аренды. Мы предоставляем высокий класс обслуживания, на наш взгляд – отличающийся в лучшую сторону от обслуживания подъездов с квартирами собственников. У нас чистые подъезды, есть служба консьержей, на лестницах лежат ковры», – рассказала Елена Гришина, генеральный директор ООО «Коломяжский, 15».
Пока о дальнейших покупках в компании не говорят. «Мы ведем активный поиск проектов, которые подходят под наши стандарты. Но, к сожалению, их очень мало. Важная часть нашего стандарта – близость к метро. Таких строящихся домов почти не осталось», – пояснила Елена Гришина.
Финский пенсионный фонд SATO вышел на петербургский рынок в 2008 году, инвестировав 45 млн евро в приобретение готового и строящегося жилья в Петербурге (72 квартиры в элитных домах на разных стадиях готовности, этим жильем после завершения строительства компания будет управлять). В марте прошлого года SATO вывела на рынок первую партию квартир повышенной комфортности для сдачи в аренду. Это 23 квартиры в новостройке на улице Графтио и пять элитных квартир на Морском проспекте (Каменный остров). По словам Стаффана Таста, директора международного представительства SATO, объекты сдаются успешно – спрос на них есть. От расширения бизнеса в Петербурге компания не отказывается, идет активный поиск проектов. SATO готова выкупать жилье на любой стадии строительства, часть квартир в доме или даже весь дом. И в прошлом году она активно покупала.
В июне SATO приобрела 19 квартир в жилом комплексе «Таврический», строительство которого ведет Холдинг RBI. Стоимость сделки не разглашается, но, по словам представителей застройщика, она прошла по рыночным ценам. А в декабре корпорация SATO приобрела по договору 66 квартир с полной отделкой (включая мебель и бытовую технику для кухонь и ванных комнат, встроенные шкафы-купе) общей жилой площадью 4247 кв. м во второй очереди проекта «Шведская крона», который возводится в Приморском районе Петербурга, с целью их дальнейшей сдачи в аренду. Строительство второй очереди жилого комплекса (193 квартиры) было начато в декабре 2010-го и завершится к концу 2012 года. Инвестиции в проект составили 11 млн евро.
«Успешно начав реализовывать свою концепцию съемных апартаментов на петербургском рынке, в настоящее время мы намерены продолжать инвестировать в город. Также мы заинтересованы в расширении сегментарного предложения, обеспечивающего гибкие и надежные жилищные решения все более широкому числу наших клиентов. Проект «Шведская крона» прекрасно вписывается в концепцию SATO благодаря расположению в зеленом районе города, открытому и дружественному отношению сотрудников к покупателям и, конечно же, стандартам качества, которым мы, несомненно, можем доверять», – заявил после заключения сделки Стаффан Таст.
В дальнейшем фирма планирует инвестировать в рынок доходной недвижимости Северной столицы по 20 млн евро в год. Вслед за элитными объектами SATO пришла в долевое строительство объектов бизнес- и эконом-класса. «Сейчас инвестиции в жилую недвижимость Петербурга, находящуюся в собственности корпорации, составляют около 75 млн евро, или 4,5% от общей суммы инвестиций компании (1,6 млрд евро)», – отметил Стаффан Таст.
Проблемы и решения
Несмотря на благостные заверения о перспективах арендного рынка, финские наймодатели уже столкнулись с суровыми буднями российского рынка. Больше от петербургских застройщиков настрадалась SATO, которой, как говорят участники рынка, пришлось почти год ждать подключения горячего водоснабжения в квартирах на Каменном острове. Вторая проблема возникла с купленной недвижимостью в жилом комплексе «Таврический». Первоначальный срок сдачи – третий квартал 2010 года – застройщик соблюсти не смог, поскольку возникли проблемы со своевременной поставкой фасадных материалов из-за границы. В итоге срок сдачи перенесся ровно на год. По словам представителей RBI, это закреплено в договоре, где четко обозначен срок передачи квартир – третий квартал 2011 года – и предусмотрены штрафы за его нарушение. Для RBI ситуацию может осложнить то, что квартиры SATO надо передать уже с полной отделкой. Как уверяют в RBI, пока нет никаких оснований полагать, что этот срок сорвется. Господин Таст сложности застройщика не комментирует.
Лучше с качеством строительства обстоят дела у «Коломяжского, 15». Как рассказала Елена Гришина, управляющая компания в течение трех месяцев занималась приемкой квартир и их отделки у застройщика. «Причем проверялся каждый шов, каждый стык», – говорит госпожа Гришина. Но и здесь есть свои сложности, например, с гарантийным ремонтом отделки. Так, рабочие, которые должны были устранить неисправности, до некоторых квартир не добрались. Другая проблема – лифты, количество поломок которых зашкаливает, и с учетом того, что дом насчитывает 25 этажей, в часы пик (ухода на работу и прихода с работы) в подъезде начинается транспортный коллапс. Как говорят в управляющей компании, пока лифты на гарантийном обслуживании, и все неполадки достаточно быстро исправляются.
Кстати, по мнению участников рынка, быстро наращивать свои активы арендным фондам не позволяет качество строящегося жилья. Именно гарантированное качество будущего дома называют преимуществом при покупке SATO корпуса в «Шведской кроне».
Объемы и перспективы
Институт доходных домов в Петербурге будет развиваться, но только за счет долгосрочных инвестиций западных фондов, считает генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость» Илья Еременко: «У ряда западных пенсионных фондов и операторов съемного жилья существуют четко прописанные бизнес-стратегии, согласно которым инвестиции должны направляться в residential-проекты, – говорит господин Еременко. – Это долгосрочные консервативные вложения, их рентабельность будет выше современных облигаций некоторых передовых стран Евросоюза».
По данным АН «Бекар», в Петербурге сдается до 300 тысяч квартир и комнат во всех сегментах, но конкурентов в сегменте доходных домов у фондов в ближайшее время не появится.
До наступления кризиса на «доходный» рынок планировала выйти финская компания «ЮИТ Лентек». Был даже построен дом на проспекте Мориса Тореза. «Но его сдача пришлась на пик кризиса. И рассчитывать на то, что мы найдем арендаторов, было бы рискованно. Поэтому мы решили его продать. В целом рынок интересный, но мы на нем присутствовать не будем. Мы развиваемся как чистые девелоперы», – рассказал генеральный директор «ЮИТ Лентек» Михаил Возиянов.
Власть и метры
Конкуренцию западным фондам может составить государство, правда, в своих планах оно ориентировано на социальную аренду и создание сети доходных домов для гастарбайтеров. Как сообщил глава Жилищного комитета Юрий Осипов, программа предполагает капремонт и реконструкцию 58 объектов общей площадью 121 тыс. кв. м для временного проживания 19,4 тысячи работников в сфере ЖКХ, транспорта и других отраслей городского хозяйства. В 2011 году планируется отремонтировать 11 домов, два пилотных объекта – на Лиговском проспекте, 164А, и набережной Обводного канала, 76, – введут в строй уже в январе-феврале. По словам Юрия Осипова, стоимость временного проживания будет составлять 6 тыс. руб. в месяц, а доход в казну такие объекты начнут приносить уже через пять-шесть лет.
Кроме того, разрабатывается альтернативный вариант предоставления жилья очередникам. Им предложат снимать у города квартиры по договорам социального найма по ценам ниже рыночных, однако в обмен им придется отказаться от перспективы получить собственное жилье, то есть покинуть очередь. Предполагается сдавать очередникам помещения, в которых можно жить постоянно. При этом съемное жилье останется в городской собственности, право приватизации на сданные помещения будет заблокировано. Проект создания городских арендных домов будет готов к концу первого квартала 2011 года.
Без существенного изменения законодательства государственная поддержка не может в сегодняшних условиях стимулировать развитие рынка доходных домов силами частных инвесторов, в этом уверены участники рынка. Данную проблему государство может решать только самостоятельно и только за свой счет. Результат этой деятельности в перспективе – одна из форм поддержки социально незащищенных слоев населения, а также зарождающегося среднего класса.
