От той немалой суммы, которая сегодня необходима для покупки квартиры в Петербурге, можно получить более высокий доход и с меньшими хлопотами. Просто большинству горожан инструменты финансового рынка незнакомы. Начинать собственный бизнес, зная взяточничество некоторых чиновников и бюрократичность процесса, непросто. Прикупить лишнюю квартиру для многих – самый простой и понятный способ сохранить сбережения и обеспечить стабильный доход. Но доходность может разочаровать: она сегодня ниже ставок по банковским депозитам.
Ставки вырастут, но ненамного
После подъема цен на квартиры обычно растут и арендные ставки. Скорее всего, рынок найма жилья будет стремиться компенсировать падение доходности, что отразится на уровне арендных ставок. Однако решающим фактором при определении стоимости сдачи жилья остается средний уровень доходов населения. Как бы арендодателям ни хотелось сократить сроки окупаемости, финансовые возможности арендаторов не безграничны.
Скорее всего, уже к началу будущего года арендные ставки вырастут на 10–15%. «В ближайшее время нас ожидает постепенный рост цен на аренду, – считает Леонид Сандалов, заместитель директора агентства недвижимости «Бекар». – Срок окупаемости однокомнатной квартиры при нынешнем уровне арендных ставок уже превышает 25 лет. Естественно, владельцы квартир будут стремиться повысить доходность».
Правда, есть и иная точка зрения. «Рынок аренды Петербурга живет по своим правилам, – уверен начальник информационно-аналитического отдела ГК «Бюллетень Недвижиимости» Сергей Бобашев. – Если с рынком жилья случается всякое – и «перегрев», и снижение спроса, то в сегменте аренды ничего не меняется».
Этот сектор рынка недвижимости подвержен только сезонным колебаниям. Осенью в городе увеличивается деловая активность, приезжают студенты, возрастает приток иммигрантов. Спрос на наем квартир растет, а цены – вслед за ним. Вот уже в течение нескольких лет по осени цена подрастает на $50. Как и в прошлые годы, пик спроса на съемные квартиры в этом году ожидается в сентябре – ноябре. Стоимость аренды однокомнатной квартиры в Петербурге сегодня составляет около $400 в месяц. Арендная плата за «двушку» – $450–500.
«Сейчас наблюдается традиционное сезонное повышение уровня арендной платы, – говорит Сергей Бобашев. – В ближайшее время арендные ставки значительно расти не будут. Уровень доходов населения не дает возможности съемщикам платить за квартиру больше, чем они могут себе позволить. Поэтому рынок найма жилья почти не подвержен внешним влияниям». По словам господина Бобашева, единственное, что в долгосрочной перспективе может способствовать росту цен на аренду, – это увеличение размера коммунальных платежей. В таком случае рыночные расценки обязательно вырастут.
Другим обстоятельством, которое так или иначе повлияет на сектор аренды, станет прогнозируемое в недалеком будущем введение прогрессивного налога на недвижимость (налога, рассчитываемого из рыночной стоимости квартиры). Правда, однозначно сказать, приведет ли это к увеличению стоимости аренды, пока сложно. «С одной стороны, прогрессивный налог увеличит цену аренды, – говорит Сергей Бобашев. – С другой стороны, люди, владеющие жилплощадью и не использующие ее для постоянного проживания, будут вынуждены если не продать, то сдать в аренду свою недвижимость. Что породит увеличение предложения на рынке найма жилья и может привести к снижению арендных ставок».
Спрос и предложение
Количество сдаваемого в аренду жилья в городе с каждым годом увеличивается. «Если сегодня спрос на рынке аренды еще превышает предложение и рынком дирижирует арендодатель, то через два-три года ситуация может измениться, – рассуждает Сергей Бобашев. – Из рынка арендодателя он начнет превращаться в рынок арендатора. А это значит, что в ситуации надвигающейся конкуренции будет выигрывать тот, кто сможет предлагать качественный уровень сервиса по разумным ценам».
За последние пару лет было возведено много новых домов, отвечающих всем современным требованиям к комфорту. Люди активно покупали квартиры в таких домах. И сейчас многие, чтобы окупить свои затраты на приобретение жилья, сдают эти квартиры в аренду. «Стоит проживание в таких квартирах – с хорошей планировкой, с доступом в Интернет и т. д. – на 20% дороже, чем в старых домах, – рассказывает Леонид Сандалов. – Между тем для квартиранта в настоящий момент важнее всего цена, а не качество. Он, скорее, выберет квартиру за $300 с худшими условиями, нежели за $500–800 в новом доме. Среди такого комфортного жилья в настоящий момент большая конкуренция: сказывается активность операций на рынке купли-продажи.
У тех съемщиков, которые предпочитают качество, сейчас большой выбор».
С другой стороны – спрос на аренду будет расти. Петербург – как мегаполис, где постоянно проживает огромное количество приезжих, – нуждается в достойном съемном жилье. Кроме того, эксперты рынка аренды предсказывают, что в скором времени многие предпочтут снимать жилплощадь, а не приобретать ее в собственность по ипотеке. Уже сейчас стоимость найма существенно ниже платежа по кредиту за ту же квартиру. Например, средняя цена аренды на двухкомнатные квартиры в Петербурге сегодня составляет около $655 в месяц. Средняя стоимость такого же жилья – 150 тыс. При кредите на 90% стоимости жилья, на 20 лет под 11% годовых ежемесячные выплаты по кредиту составят около $1,5 тыс. – в 2,3 раза больше арендной платы. При этом квартиросъемщик может считать себя свободным от необходимости накапливать первоначальный взнос, ежемесячно выплачивать проценты банку.
«Снять жилье в Петербурге можно относительно дешево. Наем квартиры могут позволить себе многие горожане. Вполне возможно, что через два-три года аренда составит существенную конкуренцию покупке жилья по ипотеке», – считает Сергей Бобашев.
Многие горожане приобретают недвижимость с помощью ипотечного кредитования, а затем сдают ее в аренду, тем самым частично решая проблему по выплате кредита. Есть случаи, когда люди приобретают по ипотеке жилье «впрок» – для своих подрастающих детей или по каким-нибудь другим причинам. И начинают его сдавать. «Необходимо учитывать тот факт, что не все программы ипотечного кредитования предусматривают возможность сдачи внаем приобретенного жилья, –
отмечает Юлия Туголукова, менеджер по ипотечным программам компании «Миэль-Недвижимость». – Важно выбрать программу, которая предусматривает дальнейшую сдачу в аренду. Следовательно, уже на начальном этапе нужно для себя решить, будете вы сдавать жилье или нет».
Время доходных домов
С точки зрения оптимизации затрат по сдаче в аренду жилья, более привлекательны крупные проекты – сдавать не одну, а несколько квартир. Или весь дом. Идея возрождения доходных домов уже давно витает в воздухе.
«В настоящее время институт доходных домов в явном виде пока не развивается, – поясняет Сергей Бобашев. – Неким аналогом доходных домов можно сейчас считать апартамент-отели. Возможно, в недалеком будущем апартамент-отели превратятся в доходные дома».
Апартамент-отель – это нечто среднее между гостиницей и квартирой на условиях коммерческого найма. Такие отели имеют свою постоянную клиентуру, ценник на услуги значительно ниже, чем в гостиницах, а качество обслуживания ничуть не хуже. С одной стороны, апартамент-отели составляют конкуренцию гостиницам, с другой стороны, поскольку предоставляют очень широкий спектр услуг, – частным квартирам, сдаваемым в аренду. В Петербурге широкий выбор апартамент-отелей. От сравнимых по уровню обслуживания с четырех-пятизвездочными гостиницами – до самых экономичных вариантов, типа «угол за 300 руб. в сутки».
Бизнес апарт-отелей рано или позд-но приведет к появлению доходных домов. «Вполне возможно, что первый проект по строительству доходного дома в Петербурге появится уже в 2008 году, – говорит Сергей Бобашев. – Причем он может появиться как на вторичном рынке (например, как реконструкция ветхих общежитий коридорного типа), так и на первичном. Доходный дом обязательно появится в центре города, в районах максимальной деловой активности».
Впрочем, для застройщиков пока строительство доходных домов в Петербурге нерентабельно, поскольку для этого необходим большой оборотный капитал.
Процент возврата
Несмотря на то что доходность от сдачи квартир падает, для многих горожан аренда остается дополнительным, а иногда и основным источником дохода. По данным ГК «Бюллетень Недвижимости», в Северной столице сейчас сдается или находится в предложении по сдаче порядка 250 тыс. квартир.
По мнению экспертов, в ближайшие несколько лет аренда будет оставаться очень низкодоходным бизнесом, приносящим не более 4–6% годовых. «Существуют более доходные варианты вложений – это ПИФы, банковские депозиты и рынок акций», – убежден Леонид Сандалов.
Однако горожане не стремятся сохранить и приумножить свои свободные деньги более выгодными, чем покупка квартиры, способами. Эксперты объясняют это тем, что очень невелика часть населения, хоть что-либо знающая о состоянии дел на рынке ценных бумаг. А недоверие к ПИФам, скорее, связано с общим недоверием к коллективным инвестициям, а не конкретно с акциями или облигациями. «Редко кто не потерял средства от вложенного в чековый фонд ваучера, – говорит Сергей Бобашев. – Несмотря на уже сложившуюся законодательную базу деятельности ПИФов, люди не верят, что при случае государство сможет защитить их от финансовых мошенников. А вот собственную квартиру отобрать у человека сложно».
Еще один вариант увеличения доходности – продажа недвижимости для вложения средств в бизнес – также не вызывает энтузиазма у населения. «Немногие сейчас отваживаются и на то, чтобы открыть свой бизнес, – резюмирует господин Бобашев. – Кто-то просто не может придумать, во что бы ему вложить деньги, кого-то смущает непомерное налогообложение и другие «трудности» ведения бизнеса в стране».
Как увеличить доходность
Приобретать жилье специально для сдачи внаем при нынешних ценах мало кто станет. Но постараться подороже сдать уже имеющееся можно, незначительно (по отношению к размеру вложенных в недвижимость средств) увеличив доходность. Сейчас наиболее доходный сегмент рынка аренды – это посуточная аренда. Причем проще сдать не очень дорогую однокомнатную или двухкомнатную квартиру. «Самую большую выгоду дает посуточная аренда, но в этом случае квартирой надо заниматься, постоянно делать ремонт и искать клиентов, то есть заниматься профессио-нально, – считает Леонид Сандалов. – Труднее всего сдать трехкомнатные и многокомнатные квартиры».
Один из самых важных факторов, влияющих на цену аренды, – это состояние жилья, наличие ремонта. Если в квартире сделан евроремонт, то она будет сдана в аренду по максимальной цене с учетом всех остальных факторов (близость к метро и др.).
В понятие «евроремонт» вкладывается наличие паркета, стеклопакетов, новой мебели.
Цена квартиры на рынке аренды не прямо пропорциональна ее метражу, как на рынке купли-продажи. Понятно, что чем больше площадь, тем дороже квартиру предлагает арендодатель, однако жилье меньшей площади, но с хорошим ремонтом, мебелью и, например, с видом из окна, будет стоить дороже, чем большая квартира без ремонта и без мебели.
Минимально необходимый набор мебели для сдачи в аренду – это встроенная кухня (кухонный гарнитур) и оборудованные санузлы. Квартиру без мебели сдать можно, но она сдается дешевле, и арендатора найти сложнее. «Наличие недорогих улучшений в квартире может существенно повысить стоимость найма, – убежден Сергей Бобашев. – Скажем, если имеется стиральная машина, стоимость аренды жилища возрастает на $50–100. Кроме того, вероятность сдать квартиру со стиральной машиной гораздо выше, чем без нее».
Также стоимость найма жилплощади зависит от ее местоположения.
И если оно неудачное, все ухищрения дадут минимальный эффект.
По данным агентства «Бекар», самая дешевая аренда сегодня в отдаленных от метро микрорайонах Красносельского и Красногвардейского районов (квартиры в Сосновой Поляне и в районе Ржевки-Пороховых – Рябов-ское шоссе, ул. Коммуны и др. отдаленные улицы). Здесь можно снять однокомнатную квартиру за $300 в месяц (двухкомнатные в этих местах сдаются за $350–400 в месяц).
Во всех остальных районах города, за исключением центральных, аренда однокомнатной квартиры обходится в сумму от $350–400 в месяц («двушки» – $450–600).
Стоимость найма квартиры в современном доме с консьержем может доходить до $1 500 в месяц.
С каждым годом все больше арендодателей, желающих сдать квартиру подороже, обращаются в агентства. «Открытое предложение быстро растет, – рассказывает господин Бобашев. – По данным ГК «Бюллетень Недвижимости», сейчас в открытое предложение попадает не менее 80% сдаваемых в городе квартир». Под открытым предложением подразумеваются квартиры, которые не сдаются друзьям, родственникам и знакомым. Объявление об аренде отправляется в агентства недвижимости, размещается в СМИ. Многие владельцы элитных квартир в центре для получения большей прибыли пользуются услугами агентств недвижимости или управляющих компаний.
