На рынке строящегося жилья риски имеются объективно. Абсолютной гарантии соблюдения условий договора не может дать ни репутация застройщика, ни экспертиза его финансового положения. Все ранее существовавшие риски долевого строительства сохраняются. Более того, юристы, специализирующиеся на первичном рынке жилья, отмечают, что новые законодательные условия и активность спроса усугубили положение покупателей строящихся квартир.
Степень тревоги
Риск риску рознь. Одно дело, если компания задерживает сдачу объекта (перенос сроков, как правило, связан с необходимостью получения множества согласований). И совсем другое, когда дольщику не передают квартиру и при этом отказываются вернуть вложенные деньги. В этом случае можно попробовать добиться справедливости через суд. Однако наиболее действенным средством является заблаговременная покупка страхового полиса.
Страхование дольщиков развивается сегодня в двух направлениях: как обязательное при банковском ипотечном кредитовании и как добровольное, рассчитанное на разумную предусмотрительность дольщиков. И в том и в другом случаях страхуются в основном риски, связанные с двойными продажами, банкротством застройщика и т. п. То есть ситуациями, когда человек теряет вложенные средства. От задержки сроков сдачи объекта защититься практически невозможно. Страховые компании прекрасно понимают, что подобные «опоздания» – не редкость на рынке.
Первичные узы
Дольщиков в нашей стране начали страховать относительно недавно. Первопроходцем здесь считается Первая титульная страховая компания, заключившая в 2000 году договоры с дольщиками строительной компании «Росстро». В 2002-м ее примеру по-следовали «Спасские ворота» и Промышленно-страховая компания (ныне СГ «Уралсиб»). Компании наладили партнерские отношения с застройщиками, в надежности которых у них не было сомнений. «Спасские ворота» стали страховать дольщиков «Северного города» (холдинг RBI), а Промышленно-страховая компания выразила готовность работать с клиентами ОАО «Невский Синдикат». Граждане, чей выбор падал на иные строительные организации, как правило, вынуждены были обходиться без страховки. Хотя некоторые операторы рынка пытались внедрять страховые программы без привязки к конкретному застройщику, особых успехов на этом поприще достигнуто не было. Немалая часть граждан считала предварительное согласие страховщика застраховать выбранный объект достаточной гарантией надежности. Нередко обращение к страховщику заканчивалось отказом в продаже полиса – после экспертизы компании.
Начиная с 2004 года некоторые страховые компании стали работать с «ипотечными дольщиками». Точнее, с банками, готовыми кредитовать покупку строящегося жилья. Поскольку кредитные организации оказались не менее придирчивы в выборе строителей-партнеров, их клиенты также были поставлены в невыгодные условия. Один-два объекта на выбор и достаточно жест-кие требования к предоставлению кредита и оформлению страховки – вот типичный образец «первичной» ипотеки 2004–2005 годов. Страховые компании, которые работали в то время с заемщиками, нацеленными на рынок строящегося жилья, можно перечесть по пальцам.
Долевое потепление
За последний год в сфере страхования финансовых рисков дольщиков произошли значительные перемены. Прежде всего, они заключаются в выходе на рынок ряда новых игроков. В их числе –
| ТЕРМИНЫ
Страховой лимит по объекту недвижимости – Предварительный договор купли-продажи – документ, в котором сказано, что стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. |
инвестбанком, Газпромбанком, банком «Александровский», МДМ-Банком, компанией «Внешторгбанк. Розничные услуги» и т. д. Статус партнера «Русского мира» сейчас имеют Пром-стройбанк, Инвестиционный банк «КИТ Финанс», Внешторгбанк, Банк «Санкт-Петербург», Сбербанк, Севергазбанк. А, скажем, Военно-страховая компания предпочитает сотрудничать с кредитными организациями, работающими по программе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (список включает более пятнадцати банков).
Впрочем, далеко не все страховые фирмы, пришедшие на рынок недавно, могут похвастать столь обширными связями. К примеру, ГСК «Югория» пока страхует только заемщиков Балт-инвестбанка и Инвестиционного банка «КИТ Финанс». Всего два деловых партнера и у компании «Спасские ворота» – банки «Александровский» и «Санкт-Петербург».
Если участники страхового рынка сегодня активно включаются в работу на «первичке», то банки придерживаются более осторожной политики. Собственные программы кредитования долевого участия в строительстве (покупки жилья на первичном рынке) в Петербурге предлагают около 15 банков – из пятидесяти, участвующих в ипотеке. Поэтому среди партнеров страховых компаний большей частью одни и те же лица.
Зато некоторые банки, выдающие кредиты на покупку строящегося жилья, уменьшили свои требования. В тех случаях, когда квартира приобретается не у посредника (например подрядчика), а у застройщика, которого они считают надежным, не требуется страховать риск утраты инвестиций. Тогда заемщику остается застраховать только свою жизнь и здоровье (в соответствии с требованием закона об ипотеке). Страховой тариф при этом снижается до 0,5–1% от страховой суммы.
Не доверяй, а проверяй
Не менее активно развивается добровольное страхование участников долевого строительства. Привязанность страховых программ к конкретным фирмам и строительным адресам становится своего рода архаизмом. Ныне операторы рынка готовы рассматривать заявление каждого дольщика вне зависимости от того, какую строительную организацию он выбрал. По крайней мере, так утверждают представители целого ряда крупных страховых компаний – «Русский мир», «Стандарт-Резерв», «Спасские ворота», ГСК «Югория» и др.
Перед тем как заключить договор с дольщиком, страховая компания, естественно, проверяет доступными ей средствами надежность строительной организации. Если фирма или ее проект не внушают доверия, полис ни при каких условиях не продадут. Но поскольку предстраховочная экспертиза для клиента, как правило, бесплатна, подобный отказ едва ли сильно его огорчит. Тем более что отрицательное заключение вполне можно расценивать как сигнал: не стоит связываться с этим застройщиком!
Повторно один и тот же объект страховые компании обычно не инспектируют. Однажды проведенная экспертиза позволяет дать положительный ответ другим интересантам. Правда, количество «вакантных» полисов по каждому строящемуся дому как правило ограничено. Ведь риски страховой компании будут слишком высокими, если она одновременно застрахует всех дольщиков одного объекта.
В последнее время нагрузка на отделы страховых компаний, занимающиеся экспертизой строительных проектов, заметно возросла. В условиях ажиотажного спроса на недвижимость покупатель порой готов рассматривать варианты, от которых раньше он отказался бы, не раздумывая. В итоге страховщикам приходится анализировать целый пласт объектов заведомо низкого качества и в некоторых случаях даже смягчать свои требования. Кстати, возрастающие таким образом риски препятствуют снижению страховых тарифов, которого можно было бы ожидать в связи с активизацией рынка. Поэтому цены на «первичную» страховку, как и прежде, колеблются в пределах 3,5–4% от суммы договора долевого участия. Для сравнения: застраховать риск утраты права собственности при покупке квартиры на вторичном рынке можно всего за 0,1–0,85% от стоимости объекта.
Страховое опоздание
К сожалению, пока страховые компании «созревали» для проектов массового страхования дольщиков, перестал работать сам механизм долевого участия в строительстве. Во многом благодаря принятию небезызвестного 214-го закона. Документ фактически сделал невозможной работу по неплохо зарекомендовавшей себя схеме. В результате застройщики стали изобретать новые способы привлечения средств. Например, заключение предварительных договоров купли-продажи. Предметом сделки при этом является не сама квартира, а обещание заключить основной договор купли-продажи в будущем, когда дом будет построен, сдан Госкомиссии и оформлено право собственности на застройщика. Предварительные договоры купли-продажи, в отличие от прошедших проверку временем договоров долевого участия, труднопредсказуемы в судебной практике. Поэтому большинство страховых компаний не желает участвовать в подобных сделках. Некоторые специалисты вообще сомневаются в законности такой формы, как предварительный договор купли-продажи.
Впрочем, есть и исключения. Так, страховая компания «Зенит» готова принять под свое крыло «предварительных дольщиков». Но, разумеется, при условии, что надежность застройщика не вызывает никаких сомнений. У «Русского мира» также есть опыт страхования предварительных договоров купли-продажи. В каждом конкретном случае документ внимательно изучается, и только после этого принимается решение о том, чтобы взять эти риски на страхование.
Нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости (в том числе строящегося жилья) нельзя назвать благополучной. Объекты, возведенные без разрешительной документации, на стабильном рынке не находят покупателей. В условиях ажиотажа смели и их. Это позволяет предположить, что в обозримом будущем скандальных историй с дольщиками прибавится. Возможно, информация об исках и разбирательствах с застройщиками станет достаточным основанием для активизации спроса на страхование «первичных» рисков.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ:
директор Центра страхования титула ОАО «СК «Русский мир»:
– Сегодня у большинства страховых компаний нет «черных» и «белых» списков застройщиков. Договор может быть заключен в отношении любого объекта, соответствующего требованиям страховщика. Обычно договор долевого участия в строительстве проверяют на предмет наличия действующей разрешительной документации, состояния дел на объекте инвестирования, выполнения условий договора аренды земельного участка, наличия штрафов, двойных продаж в истории строительной компании и т. д.
председатель совета директоров Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости:
– Сегодня на первичном рынке сохраняются все ранее существовавшие риски. Более того, к ним добавились новые. Обусловленные как законодательными изменениями, так и дисбалансом спроса и предложения на рынке. Хотя страховые компании готовы принимать на страхование договоры долевого участия, банки зачастую не соглашаются кредитовать под залог строящегося жилья. Выходит, сами кредиторы не всегда доверяют страховщикам, считая, что получить реальную выплату будет непросто. Поэтому договор страхования следует читать очень внимательно. Необходимо, чтобы в тексте содержалось подробное описание риска, размер страховой суммы и срок, в течение которого будет произведена выплата. Но самое главное – договор должен четко определять, какие документы необходимо предоставить страховщику для доказательства факта наступления страхового случая –
например двойной продажи. В противном случае можно остаться без компенсации.
заместитель директора по имущественному страхованию государственной страховой компании «Югория»:
– К сожалению, сегодня многие банки придерживаются консервативной политики в отношении кредитования на первичном рынке. Одни выдают кредиты, если дом построен на 30, 50 или даже 70%. Другие требуют в залог уже имеющуюся у заемщика недвижимость. Это значительно затрудняет получение кредита. Подобная ситуация связана с повышенными рисками долевого строительства. Эти риски, кстати, хорошо ощущают и страховые компании. Мы, например, в шести случаях из десяти вынуждены отказывать гражданам, обратившимся за страховкой. Поскольку в результате экспертизы выясняется, что выбранные ими объекты не безупречны с юридической точки зрения.
