Отвечает генеральный директор ООО «Санкт-Петербургское ипотечное агент-ство» Владислав Назаров:

– Сколько лет надо стоять на очереди, чтобы претендовать на субсидии по городским программам?

– По программе «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге» нет принципиальных ограничений по срокам нахождения в очереди, в ней можно участвовать даже тем, кто встал на очередь недавно. Просто из числа желающих получить субсидию приоритет отдается тем, кто находится на очереди дольше. Право для постановки на учет как нуждающегося в улучшении жилищных условий дается, если на проживающего приходится 9 метров общей площади или меньше.

– Как получить субсидию?

– В Петербурге действуют три целевые программы, направленные на содействие отдельным категориям граждан в решении жилищной проблемы. Это «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге», «Молодежи – доступное жилье», «Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения». Заключаются они в выделении субсидий, то есть средства на безвозмездной основе перечисляются на счет и могут быть использованы исключительно на оплату приобретения жилья. Размер субсидии составляет до 30% от стоимости жилья. Субсидии по первой из перечисленных программ выплачиваются из городского бюджета горожанам, приобретающим квартиры по ипотечным кредитам. Вторая программа рассчитана на молодых людей и молодые семьи, то есть возраст на момент подачи документов ограничивается 30 годами. Кроме того, на очереди должен стоять хотя бы один из членов семьи. Способ же приобретения жилья роли не играет. Для участия в третьей программе надо быть участником городской очереди на улучшение жилищных условий, быть работником бюджетной сферы. К ипотечному кредитованию эта программа отношения не имеет. Квартиры приобретаются не на открытом рынке, а у специально учрежденного Некоммерческого партнерства «Городской центр «Доступное жилье». Стоимость квадратного метра здесь вдвое ниже среднерыночной, кроме того предоставляется рассрочка до 10 лет и за счет бюджета может быть компенсирована почти треть (30%) стоимости жилья. Одно из основных условий – стаж работы в бюджетном учреждении не может быть меньше пяти лет. В любом случае участники программы должны иметь финансовую возможность оплатить первоначальный взнос в размере не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья.

– Реально ли получить кредит под залог комнаты в коммунальной квартире для приобретения последней невыкупленной комнаты в этой же квартире?

– Да, ряд банков предоставляет кредиты на покупку комнат, если в результате сделки в залог может быть передана вся квартира. В скором времени такие сделки будут возможны для участников федеральной программы ипотечного кредитования (по стандартам АИЖК). Причем независимо от того, оказывается ли квартира полностью в собственности заемщика или нет.

– Планируется ли выдача ипотечных кредитов для приобретения объектов нежилого фонда? Какие проблемы возникают, если квартира приобретена с привлечением ипотечного кредита, но впоследствии переводится в нежилой фонд?

– Есть банки, предлагающие такие программы. Их единицы. Если жилплощадь приобретена на средства ипотечного кредита, при переводе этого помещения в нежилой фонд у кредитора есть основание потребовать досрочно погасить заем, поскольку в кредитном договоре указывается обязанность владельца жилья использовать его по целевому назначению – для проживания. Прежде чем начинать процедуру перевода, необходимо согласовать такую возможность с кредитором.

Отвечает директор Центра жилищного кредитования корпорации «Адвекс. Недвижимость» Ирина Забродина:

– Какие дополнительные расходы предстоят заемщику при получении кредита для покупки на первичном и вторичном рынке?

– Необходимо заплатить банку за рассмотрение заявки. Эта услуга может быть и бесплатной. В среднем за рассмотрение заявки банки взимают около 1 тыс. руб. Кроме того оплачивается отдельно и открытие ссудного счета (может быть сказано «за выдачу кредита») – до 2% от суммы кредита. Также заемщик оплачивает услуги независимого оценщика (около $100) и заключение договора страхования (от 0,8% суммы кредита до 2–3%, в зависимости от возраста и состояния здоровья заемщика).

– Возраст потенциального заемщика 48 лет, есть намерение приобрести в кредит строящуюся квартиру, взяв кредит на 15 лет. Большинство банков отказывают из-за возраста. Или же предлагают искать на вторичном рынке.

– В принципе, есть две схемы получения кредита на долевое участие в строительстве. Можно взять деньги под залог имеющегося жилья, и тогда неважно, на какие цели вы используете средства. Или же выбирать те банки, у которых есть адресный перечень кредитуемых объектов первичного рынка. В каждой кредитной организации собственный калькулятор и возрастной ценз. Есть банки, готовые кредитовать долевое участие в строительстве для заемщиков, которые на момент погашения кредита будут на пять лет старше пенсионного возраста.

Отвечает начальник отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования филиала Внешторгбанк Розничные услуги в СПб Татьяна Хоботова:

– В каких банках есть возможность гасить кредит не аннуитетными (равными) платежами, а дифференцированными – с уменьшением их суммы по мере погашения тела кредита?

– Такая возможность есть у клиентов Сбербанка. Программа называется «На приобретение, строительство, реконструкцию, ремонт других объектов недвижимости, построенных или строящихся без участия кредитных средств Сбербанка России или его филиалов (кредиты на недвижимость)». Также дифференцированными платежами можно погашать займы в Газпромбанке.

– Можно ли изменить планировку в приобретенной по ипотеке квартире? Не предъявит ли банк претензии, ведь документы оформлены на одну жилплощадь, а после перепланировки она получится другой?

– Без согласия банка на перепланировку таких действий предпринимать не стоит. Если возможность перепланировки согласована с кредитором – пожалуйста.

– Существуют ли программы кредитования покупки строящегося жилья без первого взноса?

– Таких программ нет. Минимальный размер первоначального взноса (собственных средств заемщика) – 5% от суммы по договору участия в строительстве. Такие условия, в частности, предлагают Сбербанк и Внешторгбанк.

– Какие банки предоставляют возможность раздельно погашать тело кредита и проценты по нему?

– Молодая семья при рождении ребенка может рассчитывать на такую схему. Кроме того, при досрочном частичном погашении потребительского кредита какое-то время можно не выплачивать тело кредита, оплачивая только проценты.

Отвечает заместитель директора ипотечного департамента инвестиционного банка «КИТ Финанс» Дмитрий Булычев:

– Зачем банк требует заверенную копию всех страниц трудовой книжки – как для потребительского, так и для ипотечного кредита? Для каких целей банку нужны заверенные копии пустых страниц, если сотрудники отдела персонала сделали запись «работает по настоящее время?»

– Банк требует копии пустых страниц трудовой книжки заемщика для того, чтобы убедиться, что на них нет записей о взысканиях или прочих неприятных моментах.