Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St.Petersburg, так комментирует создавшуюся ситуацию: «Прежде всего, хотелось бы уточнить, что 68 га – это была площадь, на которую ОДЦ «Охта» разрабатывал градостроительную документацию и на которой теоретически можно было что-то построить. Но кроме ОДЦ «Охта» есть еще несколько собственников, и работа по выкупу никакая не проводилась. Сам проект «Охта-центр» проектировался на 4,7 Га»
– Какова может быть минимальная и максимальная цена продажи участка?
– По моему мнению, в данном месте участок может стоить минимум $45 млн, меньше продавать не имеет смысла. Максимальная цена – будет определяться очень индивидуально, и все зависит от того, какой именно девелопер, что он будет там планировать и какая экономика проекта будет рассматриваться. С точки зрения ПЗЗ это зона, которая является максимально гибкой с точки зрения возможного функционального назначения и выхода площади.
– Будет ли интерес к этой территории? Можно ли ожидать ажиотажа или нет? Почему?
– Безусловно, будет, в том числе с точки зрения преимуществ местоположения. Тем более история вокруг Охта-центра сделала это место очень раскрученным. По градостроительной документации в этом месте можно построить и жилой дом, БЦ, ТРЦ, и гостиницу, и МФК. Насколько интерес будет предметным, зависит от того, по какой цене будет выставлен участок и насколько ожидания покупателей будут соответствовать цене, которую запросит продавец.
– Каким компаниям под силу реализовать проект на такой территории? Какой это должен быть проект, чтобы он был окупаемым?
– Этот участок размером 4,7 га может реализовать практически любой относительно крупный девелопер, – петербургский, московский или зарубежный. Сама по себе площадь участка не является непреодолимым масштабом. По сути, это достаточно крупный, но вполне понятный и реализуемый для Петербурга проект. Окупаемость его зависит от той цены, которую запросит текущий собственник за этот участок. С точки зрения наилучшего использования в текущих условиях рынка жилая функция могла бы принести наибольший доход. Из плюсов – близость к центру, хорошая транспортная доступность, виды. Жилой проект будет, скорее всего, максимально экономически эффективен при прочих равных.
– Какой объем можно построить? В какую сумму могут оцениваться вложения? Какой срок окупаемости инвестиции?
– Ограничений на плотность застройки на этом участке нет. Соответственно, объем, который там можно построить, нужно уточнить в предпроектной разработке в части высотности, ограничений по обеспеченности парковкой, зелеными зонами, социальной инфраструктурой и прочее. И поэтому оценить сумму вложений и сроки окупаемости, не зная площади улучшений, затруднительно. Эти вопросы, по сути, упираются в один – сколько будет стоить участок. Исходя из этого определенный проект будет окупаем или нет, будет спрос или нет.
Что касается охранных ограничений, то с моей точки зрения существует некий минус – в ходе реализации «Охта-центра» все оказалось очень сильно политизировано. С одной стороны, если после отмены «Охта-центра» и покупки его другим собственником новый инвестор не будет идти в разрез с градостроительными нормами и совершать что-то из ряда вон выходящее, проще будет работать с ограничениями. С другой стороны, наша общественность будет по инерции обращать внимание на то, что будет происходить с этим участком.
