Однако новых проектов по-прежнему практически не появляется. Если говорить о предложении, то падение здесь даже глубже, чем прогнозировали аналитики.
Меньше не бывает
По данным ASTERA, в 2010 году в Петербурге введено в эксплуатацию всего четыре складских комплекса общей площадью 65,5 тыс. кв. м, что является беспрецедентно малой величиной прироста рынка складской недвижимости за последние несколько лет. Аналитики компании NAI Becar утверждают, что это почти в пять раз меньше чем в 2009 году. Прирост к объемам 2009 года составил всего 2,7%. «На рынке продолжилось сокращение доступных для аренды площадей в качественных складских комплексах, – поддерживает выводы коллег генеральный директор Knight Frank Saint-Petersburg Николай Пашков. – Первичное предложение на рынке представлено исключительно в складских проектах, начатых до кризиса. Эта ситуация обусловлена тем фактом, что начиная с прошлого года девелоперы не приступали к реализации новых спекулятивных проектов, а доводили до готовности объекты, уже находившиеся на стадии строительства».
Основное предложение по-прежнему сконцентрировано в южной части города, в промышленной зоне Шушары. «Близость к Московскому шоссе, ключевой магистрали города, обеспечивающей интенсивный грузопоток между Петербургом, Москвой и южными регионами России, делает эту зону одной из наиболее привлекательных для арендаторов, – объясняет заместитель директора департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Венера Лаухина. – Вторая по величине зона расположена в юго-восточной части Петербурга и представлена единственным складским комплексом класса А «МЛП Уткина заводь».
Нет худа без добра
В начале 2009 года компании практически отказались от аренды, предпочитая приобретать складскую недвижимость. Цены продаж упали до 70%, и те, кто в тот момент располагал средствами, воспользовался ситуацией. Однако к концу года сделки уже стали нечастыми, а 2010-й показал абсолютное равнодушие инвесторов к складскому сегменту. По данным экспертов, прошли всего две крупные сделки. В первом полугодии компания «ТД Интерторг» (сеть магазинов «7Я семья») для собственных нужд приобрела у Fleming Family & Partners складской комплекс «ПНК-1» общей площадью 14 тыс. кв. м. Во втором полугодии компания «Евросиб» с дисконтом продала ЗАО «Совмортранс» терминал «Предпортовый» у железнодорожной станции Предпортовая.
А вот с точки зрения аренды произошли позитивные сдвиги. Медленно, но верно растет спрос на складские площади классов А, В+ и В. Во многом это происходит благодаря небольшому приросту нового предложения, хотя аналитики предпочитают говорить об увеличении деловой активности. В любом случае, практически во всех производственно-складских зонах зафиксировано снижение уровня вакантных площадей. «Если в 2009 году поглощение складских площадей было отрицательным, то в 2010 году данный показатель составил 72% от уровня 2008 года», – комментирует Николай Пашков. Венера Лаухина также считает, что основным трендом 2010 года стало повышение активности спроса со стороны арендаторов. «Общий объем сделок, заключенных в 2010 году, сопоставим с докризисными показателями», – подтверждает эксперт.
По данным ASTERA, к концу года в комплексах классов В+ и В осталось всего 5% свободных площадей. Склады категории А не заполнены на 10–20%. Особняком стоит только складской комплекс Megalogix в промзоне Шушары, площади которого вакантны практически на 100%. Но на то есть уважительная причина – третья очередь терминала введена в эксплуатацию только в четвертом квартале 2010 года. Однако именно в Шушарах во втором квартале прошли две наиболее крупные сделки по аренде первых очередей Megalogix – на 30 тысяч «квадратов» подписан договор с компанией «Дикси» и 15 тыс. кв. м сняла корпорация Jonson Controls Inc. Также четыре крупные сделки – на площади более 10 тыс. кв. м каждая – прошли в складском комплексе «МЛП Уткина заводь».
Постепенно растут и ставки аренды. По сведениям ASTERA, к концу 2010 года в среднем арендные ставки в классе А поднялись по сравнению с 2009-м на 6% и остановились на отметке $117 за кв. м в год. В классах В+ и В рост был более серьезным. Стоимость аренды здесь по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года увеличилась на 21% и составила $109 за кв. м в год. Для класса С ставки не изменились – они по-прежнему находятся в пределах $80 за кв. м в год. Однако независимо от категории при заключении долгосрочных сделок девелоперы нередко готовы предоставить дисконт на первый-второй годы аренды. При этом, как сообщает Николай Пашков, на третий и последующие годы ставка остается в указанных диапазонах. Эксперты Colliers International также отмечают, что большинство собственников логистических комплексов ориентированы на предоставление индивидуальных коммерческих условий каждому потенциальному арендатору, в зависимости от объема необходимых площадей и планируемого срока аренды.
Тailor made вместо built-to-suit
Проекты, построенные по схеме built-to-suit (строительство объекта, отвечающего требованиям заказчика), развития так и не получили. Прошла только одна сделка такого рода – производитель и дистрибьютор косметики компания Dermoshop подписала договор с «ЮИТ-Лентек» о строительстве логоцентра площадью 1300 кв. м в Горелово. Генеральный директор логопарка «Осиновая Роща» Нелли Степанова уверена, что схема built-to-suit в 2011 году не будет актуальна. «Чтобы под чьи-то запросы вкладывать огромные инвестиции, срок окупаемости которых в среднем достигает семи-восьми лет, нужен очень высокий уровень партнерских отношений, а он не часто встречается», – объясняет она.
Зато одной из ярких тенденций 2010 года стал индивидуальный подход собственников складских площадей к потенциальным клиентам в формате tailor made. «Тailor made – это максимальная техническая адаптация площадей под нужды арендаторов, – рассказывает Венера Лаухина. – Например, перепрофилирование всего складского комплекса или его части в производственный комплекс». Действительно, площади, которые легко преобразовать в производственные, пользуются повышенным спросом. «В свое время в проекте «МЛП Уткина заводь» было предусмотрено все необходимое для реконструкции складских помещений под промышленное производство, – делится исполнительный директор «МЛП» Алла Соловьева. – Это дало нам дополнительное конкурентное преимущество и существенно расширило базу наших потенциальных клиентов».
Планы без амбиций
Рост спроса со стороны арендаторов положительным образом отразился на настроениях девелоперов, которые впервые за два года начали анонсировать новые проекты. По оценке руководителя отдела по работе с клиентами ASTERA Веры Бойковой, в 2011 году в Петербурге и Ленинградской области появится около 124 тыс. кв. м новой складской недвижимости.
Более 80% заявленного прироста придется на новый индустриально-логистический парк Nordway, реализуемый в промзоне Шушары, в непосредственной близости к заводам Toyota, General Motors, Magna. После завершения строительства к 2013 году общая площадь нового комплекса составит примерно 100 тыс. кв. м.
Корпорация «Стерх» продолжит возведение складского комплекса логопарка «Осиновая Роща», в который инвестировала 1,1 млрд руб. В планах на 2011 год – создание следующей очереди сухого склада класса А площадью 15 тыс. кв. м.
Кроме того, земельный участок для проектно-изыскательских работ по возведению складского комплекса на Софийской улице предоставлен правительством города компании «ТМТ».
Эксперты также не исключают, что строительство некоторых приостановленных ранее объектов продолжится. Если замороженные из-за кризиса проекты восстановятся, то Петербург получит еще 1,55 млн кв. м высококлассных складских помещений. Но если «разморозка» не состоится, то в конце 2011 года на рынок неизбежно придут дефицит свободных складских помещений и очередной рост цен.
