– Цены на жилье растут действительно гораздо быстрее, чем доходы населения. Но не все так печально. На жилищном рынке совершаются десятки тысяч сделок. Возможно, сейчас их стало меньше. Но рынок так или иначе работает. Я не вижу, что все квартиры исчезли из свободной продажи. Если бы так было – не было бы сделок купли-продажи.
Те, кто раньше могли позволить себе купить квартиру определенного метража за наличные средства, в данный момент вынуждены либо покупать жилье меньшей площади, либо решать проблему при помощи таких финансовых инструментов, как ипотечное кредитование.
В банки за ипотекой приходит новый клиент, который ранее мог обойтись своими силами.
Кроме того, доходы у населения действительно растут быстро. Люди, которые ранее отказывались от ипотеки, потому что получали приличную зарплату, но не имели средств на первоначальный взнос, могут быстро накопить минимум на первый взнос и стать участником кредитования. За последний год отношение многих людей к жизни в кредит изменилось. Для них использование финансовых инструментов стало нормальным, приемлемым. Как, например, покупка машины в кредит, которая сейчас уже никого не пугает и является обычной практикой.
– Возможно, это происходит потому, что изменилось также информационное поле? Какую, на ваш взгляд, роль в развитии ипотеки играют средства массовой информации?
– Безусловно. В последние год-два заметно изменилось отношение к жилищному кредитованию в позитивную сторону со стороны СМИ. Ранее тон публикаций был в основном негативный: «ставки высокие, банковская система ненадежная, ипотека – инструмент в России нереальный». Сейчас в большинстве публикаций подход к ипотечному кредитованию достаточно грамотный и реалистичный.
И это очень важно для развития как ипотеки, так и всего банковского сектора.
– А темпы роста строительства? Какое влияние оказывает этот фактор на развитие рынка недвижимости в целом и ипотеки в частности?
– Они влияют на формирование цен на недвижимость. Не может отдельно существовать рынок недвижимости за наличные средства и отдельно – за «ипотечные». Имеется единый рынок недвижимости. Два года назад примерно 2% потенциальных покупателей готовы были взять кредиты. Сейчас уже 10–15% желают воспользоваться этим инструментом. И если бы цены на недвижимость не росли так бы-стро, количество ипотечных сделок на данный момент было бы не 5%, а именно эти 10–15%. Предложение на рынке жилья снижается, но это не снимает спроса на ипотеку. Он все равно растет за счет покупателей внутри этого рынка.
– В чем же, по вашему мнению, выход из сложившейся ситуации? Как сделать жилье доступным для всех, кто хочет его приобрести?
– Нельзя делать ипотеку локомотивом механизма реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Она может помочь, но решающим фактором остается увеличение объемов строительства. Только это поможет решить проблему доступности жилья.
Об этом шла речь и на IV Международном банковском форуме «Банки России – XXI век» в Сочи. Наряду с мерами по стимулированию спроса на жилье необходимо создать условия для увеличения объемов строительства. Даже при постоянном понижении процентных ставок в ипотечном кредитовании цены на квартиры растут такими темпами, что снижение процентов уже не оказывает никакого влияния на покупательский спрос, так как обычной средней семье денег на квартиру все равно не хватит. Примерно 30% нуждающихся в улучшении жилищных условий вообще остаются вне рынка.
– В этой связи в чем вы видите главную проблему для ипотечных банков, действующих на российском рынке?
– Не могу сказать, что есть какие-то особые проблемы именно для ипотечных банков. Есть проблемы рентабельного развития банковского бизнеса. Когда конкуренция подгоняется административным ресурсом, это проблема не только ипотечных банков, но и банковского сектора вообще.
Искусственная дешевизна ипотеки не соответствует операционным расходам, в том числе стоимости привлечения ресурсов, потенциальным потерям портфеля, что и формирует в конечном итоге процентную ставку. Это заставляет банк либо затормаживать развитие, либо наращивать риски. Те банки, у которых нет дешевого финансирования (стоимость ресурсов – самая большая составляющая ставки), страдают больше всего. Региональные банки, дочерние структуры иностранных банков скептически настроены на соревнование с кредитными структурами, которые пользуются государственной поддержкой.
– То есть вы поддерживаете мнение, что чрезмерная государственная поддержка ипотеки может принести вред ее развитию, так как коммерческие банки поставлены в неравные условия по сравнению с теми, кого поддерживает государство? И считаете, что это касается прежде всего небольших региональных банков, которых подобная ситуация просто вынудит уйти с «ипотечного поля»?
– Региональные банки – именно те структуры, которые могут донести ипотеку до населения в регионах. И их уход с рынка – не благо, а вред. Но скорее государство разорится на поддержке определенных банков, чем региональные коммерческие организации уйдут с рынка. В мелких банках сидят предприниматели. И они, так или иначе, через кризис пройдут. А политика поддержки государством определенных банков может спровоцировать большие проблемы. Россия – огромная страна, и в ней много бедных людей. Это же не Венгрия, к примеру, в которой 10 млн человек и в разы меньше – потенциальных заемщиков. Им можно дать дотации, чтобы поддержать на два-три года, пока будет выплачиваться кредит. В России денежных средств, вложенных в сферу недвижимости, больше, чем на фондовом рынке. Если на этот сегмент искусственно влиять, можно нарушить макроэкономический баланс и разогнать инфляцию до неудержимых размеров.
Последнее уменьшение ставок в крупных кредитных структурах, пользующихся господдержкой, отказ от первоначального взноса – это директивный подход к бизнесу. Его очень трудно обосновать какими-то экономическими параметрами. Я считаю, что проблема не в величине ставки или в отсутствии первоначального взноса. Люди не могут взять кредит не потому, что у них нет первоначального взноса, а потому, что они в принципе не «попадают» в рынок из-за сегодняшних цен на жилье. Мы не решим проблему доступности жилья в стране путем административного давления на процесс понижения ставок. Это иллюзия.
– Нужно ли так понимать, что ваш банк не собирается отменять первоначальный взнос, как это сделали некоторые кредитные организации?
- Может быть, первоначальный взнос будет уменьшен, но отменять его совсем не планируется. Мы видим, что проблема нашего клиента не в том, что у него нет первоначального взноса, а в том, чтобы найти подходящую квартиру. С другой стороны, полная отмена первоначального взноса – для банка очень рискованна. Ипотечный портфель должен быть рефинансирован, и никто из инвесторов, по крайней мере зарубежных, не будет перекупать такие кредиты. Во-вторых, такой рисковый портфель – первый, по которому начинаются какие-то просрочки или дефолты. Это известная мировая статистика, классика ипотеки. Смысл первоначального взноса в том, что психология человека меняется, если он не вкладывает своих денег в покупку квартиры либо вкладывает их очень мало. Он не боится потерять такое жилье, так как психологически является скорее арендатором, чем соб-ственником.
– Насколько, на ваш взгляд, важно для ипотечного банка развитие филиальной сети? Есть ли какие-то отличия в работе региональных филиалов? Наблюдается ли разница между заемщиками Москвы или Петербурга и клиентами в регионах?
– Для нас не принципиально развитие филиальной сети как таковой в каждом населенном пункте. Мы открываем филиалы только после того, как просчитываем, насколько актуально присутствие в этом регионе ипотечного банка, насколько востребованы данные кредиты. Различий в наших ипотечных продуктах для регионов или столиц нет.
Другое дело – есть региональные особенности востребованности того или иного продукта. Всем известно, что Москва – деловой центр, где люди берут на себя больше рисков. Там лучше идут кредиты с плавающей ставкой или валютные, например. В Петербурге жители действуют более вдумчиво, принимают решения дольше, но потом делают все по правилам, серьезно. Самара, если ориентироваться на психологию заемщиков, – маленькая Москва, Нижний Новгород – маленький Петербург. Но главное для филиала ипотечного банка – есть ли в регионе проблемы с жильем у населения. И могут ли потенциальные покупатели позволить себе ипотеку.
Есть города, где пока мы не планируем открываться. Например, с населением менее 500 тысяч человек. Мы не социальный банк, не можем действовать в убыток. А в случае открытия офиса в маленьком городе мы даже не покроем операционные расходы на работу офиса.
– Ваш банк ориентируется на какой-то определенный сегмент потребителей ипотечных услуг?
– Многие кредитные организации не задумываются о подобной сегментации и считают, что надо охватить как можно большее количество потенциальных клиентов. На мой взгляд, это не совсем правильно. Мы определили свою целевую аудиторию. Это – профессиональные работники, имеющие стабильный доход, семьи в возрасте от 25 до 45 лет, которые хотят и могут решить свои жилищные проблемы, не надеясь ни на кого кроме самих себя. Мы не ориентируемся на элитных покупателей, приобретающих очень дорогие квартиры. Но и не стремимся стать поставщиками социальных услуг для военнослужащих, госслужащих, которые рассчитывают в какой-то мере на помощь государства.
Наши основные клиенты – сформировавшийся в стране так называемый средний класс. Привлекая заемщиков, мы, в том числе, стремимся создать качественный кредитный портфель, который может гарантировать банку конкретные преимущества, а клиентам – низкие процентные ставки.
– А каким образом можно охарактеризовать качество ипотечного портфеля?
– Наше традиционное измерение – это количество просроченных задолженностей. В нашем банке на сегодняшний день цифра очень небольшая – менее 1% в среднем по порт-фелю: просроченные кредиты на один месяц или немного более. Причем идет тенденция к уменьшению этих цифр.
А это является еще одним свидетельством того, что в России на сегодняшний день благоприятная конъюнктура для по-требителей.
– Каковы объемы выдачи кредитов, в частности, по Петербургу? Что ожидает наших горожан в будущем?
– В первом полугодии банк выдал кредитов на сумму около $19 млн, в следующем году выдачу планируется удвоить. А за всю историю работы банка порядка 1 300 петербуржцев взяли у нас кредитов более чем на $50 млн.
Я считаю, что несмотря на временные трудности, есть поводы для оптимизма. По прогнозам специалистов, к 2009 году ипотечный рынок России станет одним из самых крупных в Европе. И это – учитывая то, что в 2009 году соотношение ипотечной задолженности к российскому ВВП будет находиться в пределах 3,5–4%. Рынок огромный и пока ненасыщенный. У нас впереди большая работа по открытию филиалов в новых регионах, приближению ипотечных услуг к нуждам наших клиентов.
– Каким образом вы сами стали финансистом? Приносит ли вам эта работа удовлетворение?
– Интересный вопрос. Изначально я не задумывался о профессии финансиста. Учился в Киевской сельскохозяй-ственной академии и играл в баскетбол в высшей лиге в киевской команде «Строитель». Затем по спортивной линии я поехал в США, а там уже окончил бизнес-школу при университете Чикаго. Оттуда попал в консалтинговую компанию McKinsey&Company, где работал с программами развития финансовых учреждений. В том числе – с ипотечным кредитованием.
Ипотека во всем мире считается благородным продуктом финансового рынка. В сущности, ты помогаешь людям решить основную проблему их жизни, сделать семью счастливой. В ипотеке финансист обязан вести себя честно, этого требует рынок. Я и сам покупал несколько раз жилье с помощью ипотечного кредита.
– Какое образование должны получить ваши дети? Предполагаете ли вы, что они будут работать в том же сегменте, что и вы сами?
– Совершенно не обязательно. У меня четверо детей, и я хочу, чтобы они занимались тем, что любят. Разнообразие их вкусов и устремлений только поощряется. Моя главная роль как отца – дать им нравственные ориентиры в жизни, стержень, привить им определенные моральные ценности. Все остальное – это естественный процесс роста. Дети никогда не будут похожими на нас. Если выберут какие-то творческие профессии – прекрасно. Буду им помогать. Главное, что я понял, благодаря своему отцу: если что-то делаешь, то должен делать это лучше всех. И я хочу, чтобы мои дети научились этому качеству. А чем конкретно они будут заниматься – их выбор.
У нас дети очень разные. Старшему сыну –16 лет, он очень серьезен, мыслитель, такой всесторонне развитый вундеркинд, готовится получить гуманитарное образование. Дочке – 10 лет, занимается танцами, любит музыку и мечтает стать актрисой. Третьему сыну 8 лет, он отличник и заядлый спортсмен, которому все легко дается – и спорт, и учеба. Самому младшему пока всего два, и мы еще наблюдаем, как он растет.
– Бывает ли у финансистов семейный отдых? Что для вас лично заключается в этом понятии?
– Обязательно отдыхаю с семьей. Мы по выходным в большинстве случаев дома. Традиционный семейный выезд в субботу – на игру в футбол. У детей своя футбольная лига, у меня – своя. Стараемся в хорошую погоду по воскресеньям выехать на природу. Очень хочется, чтобы мои дети были счастливы.
| ДОСЬЕ
Игорь Кузин получил степень МВА (магистра бизнес-администрирования) в Школе бизнеса при Университете Чикаго (США). |
