Есть специальная наука – финансовая математика, один из разделов которой – расчеты по кредитам. Видов процентных ставок и способов начисления процентов, которыми пользуются кредитные организации в мировой практике, не менее десятка. Какие же типы ставок и способы начисления процентов чаще всего используют российские банки?
Способы погашения кредита
Многие из тех, кто желает воспользоваться ипотекой, и даже те, кто уже взял ипотечный кредит, слабо представляют себе, каким образом банки начисляют проценты и формируют график погашения займа. В нашей стране обычно применяются два способа погашения долга – аннуитетными (равными) и дифференцированными (уменьшающимися) платежами. Аннуитетные платежи иногда еще называют рентными, а способ погашения кредита дифференцированными платежами — коммерческим.
Ежемесячный аннуитет – это по-стоянная сумма, которую заемщик регулярно отдает банку. Он складывается из двух составляющих – возвращения основного долга и начисленных процентов. Каждый месяц выплачивается одинаковая сумма, независимо от периода погашения (начало или конец срока). Размер такого платежа является некой усредненной суммой выплат по кредиту. Структуру аннуитетного платежа в начале периода погашения составляют в основном проценты по кредиту и только малую часть – тело кредита. Потом эта пропорция выравнивается, и к концу периода погашения выплачивается практически только тело кредита. То есть, объясняет главный специалист отдела розничного кредитования петербургского филиала ОАО «Банк Москвы» Наталья Бруй, фиксируется не величина возвращаемого долга, а размер платежа по кредиту.
Дифференцированные платежи состоят из фиксированного на весь период погашения тела кредита и переменной (убывающей) части процентов по нему, которая берется от суммы остатка. То есть при дифференцированных платежах сам кредит выплачивается равными долями в течение всего срока погашения. Таким образом, отмечает Наталья Бруй, размер общего платежа каждый месяц уменьшается, а погашение основного долга равномерно распределено на весь срок кредита. Однако следует учитывать весьма существенный нюанс.
«При дифференцированном платеже, – отмечает глава представительства Городского ипотечного банка в Санкт-Петербурге Андрей Пименов, – максимальная нагрузка по возврату кредита приходится на первые месяцы его погашения. Самые трудные для заемщика – первые годы, а самый крупный платеж по кредиту – также первый. Зато остаток задолженности и процентные начисления все время снижаются».
Аргументируя свой выбор в пользу аннуитета, банкиры ссылаются на заботу о потенциальных клиентах. Но есть и другие соображения по этому поводу.
Найти отличия
Постоянный размер ежемесячных выплат на протяжении всего срока кредита, а также меньшие суммы в начале погашения, чем при дифференцированном платеже, являются главным преимуществом аннуитетной формы. Аннуитет, по мнению заместителя управляющего петербургским филиалом ЗАО «НОМОС-БАНК» Павла Изюмова, позволяет купить ипотечную квартиру людям с меньшим доходом, так как в первые месяцы размер подобного платежа ниже, чем дифференцированного. Это важно, так как, по словам Натальи Бруй, максимальная нагрузка по обслуживанию кредита ложится на заемщика именно в начальный период выплат, когда он несет множество дополнительных расходов, связанных с покупкой квартиры, переездом и пр. Банк как бы дает заемщику «льготу» по оплате в виде аннуитетного платежа, считает Павел Изюмов. Например, с точки зрения планирования расходов.
Однако при одинаковых условиях кредита (срок, сумма, процентная ставка) общая сумма выплат по аннуитету будет выше общей суммы выплат по дифференцированным платежам. При аннуитетном платеже, говорит Наталья Бруй, основной долг уменьшается неравномерно: в первый период погашения большую часть выплат составляют проценты. В связи с этим общая сумма выплат по сравнению с дифференцированными платежами получается больше. Например: если взять кредит на 1 млн рублей по ставке 14% на пять лет, то разница в итоговых суммах составит 40 тыс. рублей в пользу дифференцированных платежей. (См. схему расчетов)
Но при выборе дифференцированных платежей общий доход семьи должен быть примерно на четверть больше, чем при аннуитетных. Например, для получения кредита в 1 млн 200 тыс. рублей с аннуитетными платежами доход семьи должен составлять 42 тыс. рублей в месяц, а с дифференцированными – почти 56 тыс. рублей.
С прицелом на будущее
Хитрости расчетов проявляются самым неожиданным образом. Если при аннуитетных платежах в начале тело кредита убывает медленно, то и общий размер начисленных процентов больше, отмечает директор Центра жилищного кредитования корпорации «Адвекс. Недвижимость» Ирина Забродина. Это особенно заметно, по ее словам, при досрочных погашениях. Заемщик пару лет вносит деньги и после этого обнаруживает, что выплачивал в основном только проценты за будущие годы, а само тело кредита почти не уменьшилось. С тем, что аннуитетный платеж менее выгоден, соглашается и финансовый директор банка DeltaCredit Сергей Озеров: «Для заемщика минус в том, что если он решит погасить кредит досрочно, выплаченные вперед проценты никто не вернет».
При дифференцированных платежах есть возможность досрочного погашения без штрафов даже в первые месяцы после получения кредита. Также предусматривается внесение любой суммы в счет основного долга, и размер следующего платежа будет определен, исходя из остатка.
По мнению Павла Изюмова, когда речь идет о досрочном погашении, разница в суммах при различных видах платежа не так велика, как кажется на первый взгляд. Возможность досрочного погашения, подчеркивает он, как правило, оговаривается банком. В обоих случаях – и при аннуитетных, и при дифференцированных платежах – условия досрочного погашения прописываются в договоре с согласия клиента.
То есть при аннуитетных платежах возможно полное досрочное погашение, при этом банк вправе пересчитать процентные выплаты или не делать этого.
При частичном погашении кредита клиент самостоятельно выбирает из предложенных банком вариантов: либо уменьшается сумма ежемесячных платежей, либо уменьшается срок выплаты кредита.
При дифференцированных платежах досрочное полное или частичное погашение возможно с уменьшением суммы ежемесячных платежей с учетом сокращения размера процентных выплат.
Переплата при длительных сроках кредитования, по словам г-на Изюмова, незначительная. В зависимости от срока и суммы кредита, при аннуитетной форме переплата по сравнению с дифференцированной в итоге составит не более 5%.
Преимущество дифференцированной формы, считает Наталья Бруй, проявляется не столько при досрочном погашении, сколько при выплате страховых сборов: «В случае досрочного погашения при обеих формах платежа денежные средства идут на погашение основного долга по кредиту, что ведет к уменьшению платежа как дифференцированного, так и аннуитетного. А вот при оплате страховых сборов более удобен дифференцированный платеж, поскольку при нем долг заемщика уменьшается быстрее, что способствует минимизации расходов на страхование».
Насильно мил?
У каждого банка своя методика расчетов и свои предложения по видам платежей. Но большинство предпочитает иметь дело с аннуитетом, практически не оставляя заемщику выбора.
В данный момент дифференцированные платежи предлагает крайне ограниченное число кредитных учреждений, самыми известными из которых являются Сбербанк и Газпромбанк.
По мнению Ирины Забродиной, это легко объяснимо, так как кредитным организациям аннуитетная схема выгоднее – выплат получается больше. Но усредненный платеж зачастую удобен и самому заемщику. Ему проще планировать домашний бюджет, зная, что вносить всегда придется одинаковую сумму.
«Безусловно, для банка выгоден аннуитетный платеж, – подтверждает директор департамента обслуживания кредитов банка DeltaCredit Анна Зиновьева, – причем структура погашения долга должна быть рассчитана таким образом, что доля процентов в нем выше изначально, чем доля основного кредита. Выгода именно в том и состоит, что банк четко определяет сумму основного долга, которая подлежит погашению. Как мы знаем, от этой суммы зависит и процентный доход банка. Но для клиента также есть небольшой, но плюс: он точно знает размер следующего платежа. При дифференцированном же – сумма каждый месяц разная».
Не все участники ипотечного рынка согласны с таким однозначным утверждением. По мнению Павла Изюмова, вопрос не в выгоде для банка, а в лояльности к клиенту. Аннуитет по-зволяет максимально увеличить сумму кредита при максимальных сроках погашения без существенных ограничений по доходам заемщика. Допустим, клиент рассчитывает получить $50 тыс. на 10 лет под 10% годовых. Выбрав дифференцированный платеж, клиент в первый месяц должен внести более $830. Выбрав аннуитетную форму, заемщик будет ежемесячно выплачивать примерно по $700. Безусловно, в первом случае доход клиента должен быть выше, иначе первоначальные выплаты по кредиту могут превысить лимит между его доходами и затратами на обслуживание кредита.
Подобного взгляда придерживается и Андрей Пименов: «Обычно отношение суммы платежа к доходу заемщика составляет не более 40–50%. А дифференцированный платеж по кредиту в первые годы его погашения может составлять до 90% от дохода заемщика. Такая нагрузка неприемлема для большинства граждан, так как кроме обслуживания кредита им нужно питаться, одеваться, оплачивать лечение, обучение и т. д. При дифференцированном платеже заемщик в итоге отдает меньшую сумму, чем при аннуитетном. Но с учетом размера самого кредита такая переплата является незначительной. При обслуживании же кредита разницы ни для заемщика, ни для банка нет».
Даже если согласиться с мнением банкиров, что определенный вид платежа выгоден не только кредитным организациям, но и самим клиентам, возможность выбора у заемщика – в какой форме платить – быть должна. Пока же этот выбор, при кажущемся разнообразии ипотечных программ, у клиента практически отсутствует.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ:
главный специалист отдела розничного кредитования петербургского филиала ОАО «Банк Москвы»:
– Большинство банков при расчете ежемесячного платежа по ипотечному кредиту предлагают аннуитетную схему – для того чтобы равномерно распределить нагрузку на заемщика по обслуживанию кредита. Применение данного вида платежа удобно для заемщика и дает ему возможность более правильно планировать расходы на другие цели, исходя из полученных им доходов. А если учесть, что ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 40–50% совокупного семейного дохода, то именно аннуитетная схема платежей позволяет получить большую сумму кредита.
глава представительства Городского ипотечного банка в Петербурге:
– У каждого банка есть своя методика расчета максимально допустимого платежа по кредиту по отношению к доходу заемщика. Экспертным путем определено, что за счет равномерной нагрузки по возврату кредита при аннуитетном платеже сумма кредита возрастает на 20–30% по отношению к займу с дифференцированной схемой погашения. Некоторые банки идут на «хитрость». В целях увеличения суммы кредита вычисляют среднюю сумму платежа при дифференцированной схеме и от нее считают отношение платежа к доходу заемщика. При аннуитетном платеже сумма кредита получается значительно больше, чем при дифференцированном. Поэтому банк, идя навстречу клиенту, заинтересованному в большей сумме займа, предлагает ему аннуитетную схему погашения долга. При этом выигрывает как сам заемщик, так и банк, выдавая большие суммы кредитов.
заместитель управляющего Санкт-Петербургским филиалом ЗАО «НОМОС-БАНК»:
– Дифференцированная система расчета платежей архаична и практически уже не применяется кредитными организациями. Разница между дифференцированными и аннуитетными платежами – в удобстве для клиента: аннуитетные позволяют грамотно формировать бюджет, благодаря равным платежам в течение всего периода кредитования. Дифференцированные платежи для долгосрочного кредитования неуместны, так как хотя и позволяют незначительно сэкономить на процентных выплатах, однако при этом необходим внушительный размер дохода заемщика, поскольку размер первоначальных платежей по кредиту будет ощутимо больше. Более того, при дифференцированном подходе заемщик не знает, какую конкретно сумму ему предстоит заплатить в том или ином месяце. При равновеликих аннуитетных платежах сумма выплат неизменна в течение всего срока.
финансовый директор банка DeltaCredit:
– Аннуитетные ежемесячные платежи удобней для заемщика, потому что при покупке квартиры с использованием кредитных средств он хочет взять максимальную сумму кредита, которую его ежемесячный доход позволяет. Если он будет брать кредит с дифференцированными платежами, возможная сумма кредита будет намного меньше. Кроме того, у каждого работающего человека повышается со временем зарплата, в результате его ежемесячные платежи в любом случае становятся меньше по отношению к его доходу.
