Идея так называемого ипотечного вклада на первый взгляд чрезвычайно проста: гражданин кладет имеющиеся у него деньги на депозит, время от времени пополняет «кубышку». И наконец накапливает необходимую сумму для того, чтобы однажды она превратилась в первоначальный взнос по ипотечному кредиту, который выдаст то же кредитное учреждение.
Мнения и сомнения
Казалось бы, какой смысл заниматься таким накоплением, если целый ряд банков в Петербурге нижней границей устанавливает 5% от стоимости будущей квартиры. Более того, на рынке, пусть и редко, но встречаются предложения ипотеки без первого взноса, то есть вообще не предполагающие наличия у заемщика сбережений.
Директор Санкт-Петербургского филиала Европейского трастового банка Ольга Скалий убеждена: «Так называемая ипотека без первоначального взноса – зачастую рекламный ход, поскольку заявленное не соответствует действительности. Происходит подмена понятий: вместо «первоначального взноса» – «залог имеющегося жилья». В то же время первоначальный взнос –
это необходимый элемент для всех сторон, участвующих в процессе ипотечного кредитования».
И все же, стоит ли откладывать, когда входной билет в мир ипотеки с каждым днем становится все дешевле, а недвижимость, как рассуждает обыватель, наоборот, не по дням, а по часам дорожает? Накопление, говорит он, это не для нас. Это для стабильной экономики, стабильных цен и прочих видов стабильности.
Кое-кого придется разочаровать: если не ограничиваться слишком уж узкими хронометрическими рамками, то недвижимость дорожает всегда. Даже в том случае, если вокруг наблюдается некоторое подобие стабильности. Но есть и такое понятие, как конъюнктура. Другими словами, в нужное время необходимо оказаться в нужном месте с необходимой суммой денег.
«Без жилища человек существовать не может». Это цитата не из Конституции РФ. Это – слова М. А. Булгакова, из его «Трактата о жилище», произведения восьмидесятилетней давности.
Времена меняются, но пресловутый жилищный вопрос продолжает оставаться актуальным. Вот и рынок недвижимости – это и, в строго математическом смысле, множество домов, и один отдельно взятый. Все смешалось в этом доме.
Говорят, пессимист – это хорошо информированный оптимист. То есть если пессимист утверждает, что хуже быть уже не может, то оптимист его успокаивает: «Может, может!»
С точки зрения этой самой информированности настал момент сделать заявление программного характера: в Петербурге рост цен не то что собирается остановиться, а уже остановился. Правда, об этом пока еще мало кто знает. Источники информации – сугубо конфиденциальные и раскрытию не подлежат. Разве что, согласно Закону о печати, по решению суда.
Необходимое лирическое отступление завершено, переходим к основному содержанию.
Узок их круг
Всегда так было: одни ждут лучших времен, другие предпочитают действовать здесь и сейчас. Область применения действий в данном случае – величина второстепенная. Ипотечные вклады – не исключение.
В Москве похожие продукты для будущих покупателей жилья уже разработали и ввели больше десятка кредитных учреждений. Петербург, увы, отстает – пока раза в два по числу предложений.
Собственно говоря, и название для данного типа вкладов – ипотечный – пришло из Первопрестольной. Из тех, кто оказывает данную услугу для петербуржцев, коренных обитателей северной столицы вообще всего два – банк «Александровский» и Балтинвестбанк. Впрочем, нет намерения по «месту прописки» оценивать возможности банков и условия по ипотечным вкладам.
Все остальные – пять петербургских филиалов московских банков. По алфавиту: Абсолют-Банк, «Возрождение», Европейский трастовый банк, «Российский капитал» и Юниаструм банк.
Последний, кстати, из дальнейшего обзора может быть исключен. Как признался начальник отдела ипотечного кредитования Санкт-Петербургского филиала «Юниаструм банка» Сергей Таравик, вклад «Жилищный накопительный» был интересен при стабильных ценах на недвижимость. После того как квадратный метр пошел в рост, спрос на него иссяк и в линейке депозитов банка он остается формально.
Между прочим, строгого наименования «Ипотечный» придерживаются только Абсолют Банк, «Александров-ский» и «Российский капитал». В «Евротрасте» аналогичный вклад именуется «Жилищный +», а в банке «Возрождение» – «Жилищный проект».
Общим качеством для всех банков, оказывающих данную услугу, является универсальный характер деятельности, включающий в себя, помимо всего прочего, ипотечное кредитование.
В самом деле, было бы странно помогать клиенту накапливать, чтобы он потом стал заемщиком другого банка. Хотя, с другой стороны, ипотечный вклад и обычный накопительный пополняемый (предлагаемый гораздо большим числом банков) – если и не близнецы, то братья.
Средства и цель
Ипотечный вклад, несмотря на свое целевое название, открыть на действующих условиях может абсолютно любой человек. Как правило, банку неважно, будет вкладчик в дальнейшем получать кредит на покупку жилья или нет. Так что, помимо всего прочего, данный продукт – лишний способ привлечь деньги населения, используя модную терминологию.
Открыть ипотечные депозиты можно на срок от месяца до трех лет в рублях и долларах, реже – в евро.
В течение срока действия такого вклада его можно пополнять неограниченное количество раз. Ограничения лежат в другой плоскости.
Вступление в разряд ипотечных вкладчиков стоит обычно не менее 100 тыс. рублей, или $3 тыс. Банк «Александровский» готов взять минимум 60 тыс. рублей, а «Возрождение» – и вовсе 15 тыс. рублей или $500.
Максимальная планка беспредельна. Это же относится и к дополнительным взносам – тем платежам, которые гражданин добавляет к своему вкладу тогда, когда пожелает. «Средний прожиточный минимум» таких платежей – $200–300, или 5–6 тыс. руб. Есть, опять же, исключения. Банк «Российский капитал» допускает «добавки» размером всего 500 рублей (по валютным вкладам – $50). «Возрождение» вновь проявляет нетривиальный подход – 10 тыс. рублей ($300).
Разброс по срокам размещения средств на депозите еще более велик. Однако, как правило, одно соглашение не действует более трех лет. Если же к концу оговоренного срока вклада накопить необходимую для уплаты начального взноса сумму не удастся или не будет получено согласие банка на выдачу кредита, его можно автоматически продлить на тот же срок. Это называется автопролонгацией.
При досрочном расторжении клиентом договора вклада банки начисляют проценты по-разному. Чаще всего последний месяц «оценивается» по максимально низкой ставке. Однако потери накопленных процентов быть не должно. Поэтому, возвращаясь к накопительным пополняемым вкладам, ипотечный становится по сути вкладом «до востребования».
Деньги, карты…
Зато вкладчикам, которые все же решат получать ипотечный кредит в банке, где открыт ипотечный вклад, могут предоставить льготы при выдаче займа. И это – главное отличие ипотечных вкладов от всех прочих. Дело в том, что для своих бывших вкладчиков большинство банков соглашаются отменить либо значительно снизить различные комиссии, обычно взимаемые при выдаче ипотечного кредита. По принципу ты – мне, я – тебе.
Есть и такие чисто банковские привлекательные «фишки», как бесплатные кредитные карты, лимит овердрафта (это чудесное слово обозначает банковский кредит на сумму, превышающую остаток средств на счете) которых обычно – не менее 50% от первоначальной суммы вклада. Дополнительными бонусами могут быть также бесплатные или со скидкой услуги по размещению средств в банковской ячейке, сейфингу и т. д.
А вот ставки по кредиту даже для владельцев ипотечных вкладов банки пока не снижают. Для заемщиков, считают они, гораздо более важна экономия средств на начальном этапе получения кредита и покупки квартиры, так что они больше заинтересованы в отмене различных сопутствующих комиссий, чем в снижении кредитной ставки на доли процента.
Впрочем, опыт «игры на понижение» был: совсем недавно банк «Российский капитал», по словам управляющего Санкт-Петербургским филиалом Алексея Семенова, давал ипотечным вкладчикам при оформлении кредита скидку в один процент-ный пункт. Но со временем стратегия изменилась: банк стал больше ориентироваться на программу Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, а здесь играть с процентами затруднительно.
Ну и, наконец, фирменный и неотъемлемый признак ипотечного вклада формулируется так: вкладчики могут рассчитывать на более лояльное отношение со стороны кредитного комитета, принимающего решение о выдаче займа. «Наличие ипотечного вклада в банке повышает шансы клиента на получение кредита», – говорят банкиры. Умалчивая о том, что вклад может быть и любым другим, а шанс – он, как поется, не получка и не аванс.
Правда жизни состоит в том, что вклад не является решающим фактором для принятия решения о выдаче кредита. По словам банкиров, в любом случае прежде всего оценивать платежеспособность клиента будет кредитный комитет.
Время копить
Ставка рефинансирования Центробанка с июня 2004 года неизменна и составляет 11,5% годовых в рублях. Так что если нижний предел зависит от той суммы, которую клиент изначально вкладывает, и от срока договора, то максимальная процентная ставка по ипотечному вкладу ни в одном банке не превышает центробанковскую ни при каких условиях.
С одной стороны, это даже и неплохо. Согласно ст. 217 части второй Налогового кодекса РФ, не подлежат налогообложению «доходы в виде процентов, получаемые налогоплательщиками по вкладам в банках, находящихся на территории Российской Федерации, если… проценты по рублевым вкладам выплачиваются в пределах сумм, рассчитанных исходя из действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, в течение периода, за который начислены указанные проценты». Так что с налоговыми органами общаться не придется.
С другой точки зрения, чем ниже процентные ставки, тем дольше копить. Реальность накопления попытаемся подтвердить конкретным примером. Для пущей объективности – среднестатистическим. Итак, помещаем на два года 100 тыс. рублей в один из банков, предлагающих ипотечные вклады, рассчитывая пополнять его ежемесячно на 10 тыс. рублей. Кроме всего прочего, привыкаем систематически вносить платежи, что, безусловно, пригодится после получения ипотечного кредита (а цель у нас именно такая).
При таких условиях оптимально пригодная для клиента ставка по депозиту не должна быть менее 10% годовых. Сумма накоплений без учета набежавших процентов высчитывается легко – 330 тыс. рублей. Сколько же дадут проценты?
За первый месяц они добавят 833 рубля 33 копейки, за второй – около 917 рублей и так далее, добавляя по 83,33 рубля в арифметической прогрессии. Последний перед окончанием срока вклада месяц принесет уже почти 2 750 рублей. Таким образом, общая сумма процентов за два года составит примерно 41 900 рублей. Итого: 371,9 тыс. рублей, или более $13 700 по ныне действующему курсу.
Минимальный первоначальный взнос по стандартам АИЖК (по ним, кстати, работает большинство банков, практикующих ипотечные вклады) составляет 10% от стоимости квартиры. Исходя из сегодняшних цен, накопленного хватило бы на первый взнос по кредиту для покупки двухкомнатной квартиры в Петербурге. Что будет с ценами через два года – как говорится, бабушка надвое сказала, но на однокомнатную даже при самом неблагоприятном раскладе должно хватить.
Имеет ли смысл копить более чем на 10% первоначального взноса?
В данный момент – вряд ли, а прогнозы – дело неблагодарное.
Исходя из сегодняшней конъюнктуры пример с долларовым накоплением, наверное, приводить не стоит. В конце концов, все желающие могут проделать это самостоятельно, конвертировав вышеприведенные базовые показатели и исходя из средней ставки 8% годовых.
На прицеле – кредит
Ипотечный вклад, конечно, нельзя рассматривать как вещь в себе. Если с программой АИЖК все понятно – проценты по ипотечному кредиту во всех банках едины, то сориентироваться в собственных программах кредитных учреждений, в первую очередь валютных, не очень просто. Ведь можно получать очень выгодные условия по вкладу, но затем «попасть» на завышенной ставке по ипотечному кредиту. В идеале проводить подобный сравнительный маркетинг должны ипотечные консультанты (брокеры). А пока данный институт переживает пору становления, вкладчик-заемщик вынужден становиться немножко экономистом-плановиком. Впрочем, без планирования ни одна серьезная покупка не совершается, что уж тогда говорить о недвижимости.
Конечно, возвращаясь к нашему примеру, $1,5 тыс. в виде процентов по вкладу за два года – это не ахти какая сумма. Но если добавить к ней несколько тысяч рублей в виде всевозможных льгот при оформлении ипотечного кредита, то стоит по крайней мере задуматься.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ:
управляющий Санкт-Петербургским филиалом банка «Российский капитал»:
– По своей сути «Ипотечный» – обычный накопительный вклад, но для клиента, который планирует впоследствии получить ипотечный кредит, это не только реальная возможность накопить первоначальный взнос для приобретения недвижимости. Заемщик также может получить скидку на аренду ячейки и бесплатно оформить банковскую карту с лимитом овердрафта без обеспечения в размере ежемесячного платежа по ипотечному кредиту. Это удобно при задержке заработной платы или других временных трудностях, так как позволит избежать штрафных санкций за просрочку платежа по кредиту. Также хотелось бы отметить, что при современном росте цен на недвижимость нет смысла дожидаться накопления более 10% от стоимости квартиры, необходимых для получения ипотечного кредита, с целью понижения ставки.
заместитель руководителя Северо-Западного регионального центра банка «Возрождение»:
– Покупка жилья – очень дорогостоящее мероприятие, и даже доли процента экономии означают существенные суммы. Первоначальный взнос – это не прихоть, а финансовый механизм снижения риска кредита и, соответственно, его окончательной стоимости для заемщика. Схемы ипотечного кредитования без первоначального взноса в любом случае означают перенос платы за повышенный риск на клиента. Банком «Возрождение» был введен специальный целевой вклад для накопления средств на первоначальный взнос при ипотечном кредитовании – «Жилищный проект». При открытии вклада с будущим заемщиком оговаривается размер ежемесячных довложений, которые необходимы клиенту для накопления определенной суммы к заданному сроку – с учетом начисляемых процентов. Кроме того, работа клиента и банка в рамках вклада «Жилищный проект» позволяет сформировать положительную докредитную историю, что облегчает клиенту прохождение процедуры андеррайтинга заемщика и делает выдачу кредита более вероятной.
директор Санкт-Петербургского филиала Европейского трастового банка:
– Линейка продуктов, в которую вошел и вклад «Жилищный +», возникла естественным образом. Наш банк давно работает со строительными компаниями по ипотеке, в Москве – с 1998 года. Вклад – это одна из бусинок, нанизанных на нить. Точно так же мы сделали сейфинг, расчеты для физических лиц через банк – все это для удобства работы со строительными компаниями, которые являются нашими корпоративными клиентами.
Как и другие банки, мы привязываем к этому вкладу дополнительные льготы, поэтому он является хорошим комплексным продуктом, позволяющим клиентам получать экономическую выгоду даже вне зависимости от того, возьмет он впоследствии ипотечный кредит или нет.
