Посткризисный год нанес значительный урон квартирному рынку области – стоимость объектов падала, покупателей практически не было. Цены на областное жилье к весне 2010 года с начала кризиса снизились примерно на 30%, а количество сделок по сравнению с 2008-м сократилось в два раза: на первичном рынке сделок стало меньше на 50–70%, на вторичном – на 50%. Весной 2010-го начался долгожданный подъем: в первую очередь активизировался спрос на объекты в 50-километровой зоне от города, как в новостройках, так и на вторичном рынке. Рост произошел в первую очередь за счет отложенного спроса – в условиях некоторой стабилизации петербуржцы снова задумались об улучшении жилищных условий.
Свой среди своих
По единодушному мнению риэлторов и девелоперов, до 50% сделок в «ближнем пригороде» приходится на переселенцев из Петербурга – прельщают их в области в основном низкие цены, за счет которых можно двухкомнатную квартиру превратить в трехкомнатную, а комнату – в однокомнатную квартиру. Риэлторы периодически сталкиваются с ситуациями, когда, делая выбор между спальным районом Петербурга и ближним пригородом (в радиусе 20–30 км), клиент выбирает более просторное жилье в области. Еще около 20% – жители Ленобласти, которые улучшают свои жилищные условия.
Оставшиеся 30% – приезжие из других регионов, в том числе «субсидированные», доля которых за последний год заметно выросла (в докризисные годы она составляла, по разным оценкам, от 15% до 20%). Понятно, что даже при снизившихся ценах на городское жилье средств от сертификатов государственных программ попросту не хватает на покупку недвижимости в Петербурге. Например, жильем за городом все чаще интересуются военные: за сравнительно небольшие деньги, 2–2,5 млн руб., в области они могут приобрести вполне приличное по размерам жилье на всю семью. Также «голосуют» за область и те, кто по каким-то причинам стремится перебраться из регионов поближе к столичной жизни. Как правило, при этом люди продают квартиру в другом регионе, но не могут получить ипотеку или рассрочку – в связи с низким уровнем доходов.
Кстати, квартплата у жителей Ленобласти тоже ниже, чем у горожан, а уровень комфортности проживания в домах, построенных сравнительно недавно, не хуже городского.
Местечковый интерес
Предложение жилья на вторичном квартирном рынке области сегодня достаточно разнообразно. Примерно треть всего областного предложения квартир в листингах приходится на наиболее востребованные однокомнатные варианты, еще около 40% – на двухкомнатные, остальное – трехкомнатные и крупногабаритные квартиры. До 20% – жилье в малоэтажных домах высотой в два-три этажа.
Главный фактор при выборе района покупателями – транспортная доступность. Неудивительно, что Ленобласть привлекает покупателей «местами». Для покупателей предпочтительнее поселения, откуда несложно добраться до Петербурга, причем не только на личном автомобиле, но и на общественном транспорте; где есть работа, школы, детские сады, поликлиники и т. п. Плюс – фактор расстояния. «Продается недвижимость в основном в радиусе 80 километров от Санкт-Петербурга», – замечает директор по развитию компании «Евросиб Девелопмент» Марина Агеева.
Подавляющее большинство квартир приобретают для постоянного проживания. Поэтому чаще всего выбор падает на ближние Всеволожск, Колтуши, а также Гатчину, Тосно, Ульяновку, Тайцы, Вырицу, Кировск. Покупателей интересуют преимущественно дешевые предложения: около 80% запросов – на однокомнатные квартиры. Даже если клиент ищет двухкомнатные квартиры, то это обычно бюджетный вариант площадью не более 50 кв. м, трехкомнатные – до 60 кв. м. Однокомнатная квартира в 50-километровой зоне от Петербурга обойдется как минимум в 1,4–1,5 млн руб. (квартира метражом около 35 кв. м в кирпичном или панельном доме). Ценовой максимум – около 2,5 млн руб. – за квартиру на ближних подступах к городу, например во Всеволожске. Двухкомнатную квартиру можно подыскать уже за 2 млн руб., хорошую и близко – за 3 млн. Цены на трехкомнатные квартиры колеблются от 2,7 до 4 млн руб. Конечно, при определенном упорстве можно и во Всеволожске подыскать однокомнатный вариант за 1,5 млн, который потребует ремонта. А в более удаленных районах – например Лужском или Волховском – однокомнатная квартира может стоить и вовсе 600–700 тысяч… Приятный бонус приобретения квартиры в маленьких поселках – небольшой участок в том же жилом квартале.
Некоторые петербуржцы приобретают областные квартиры, чтобы сохранить средства. Поступают и единичные запросы от граждан, которые хотят использовать такое жилье как дачи. Эти клиенты ориентируются не на самое дешевое предложение, и спросом у них пользуются объекты в Выборгском и Приозерском районах, а также в пригородных Сестрорецке, Зеленогорске.
КОММЕНТАРИИ
Ольга Трошева, заместитель директора Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости»:
– Сегодня большая часть предложений квартир в строящихся домах приходится на Всеволожский район. Всего, по данным «Петербургской Недвижимости», в регионе реализуется порядка 120 проектов строительства домов и таунхаусов (считая отдельные очереди). При этом многоквартирные дома составляют 80%, а 20% приходится на секции в таунхаусах. Основные девелоперы, представленные на областном рынке, – это «Арсенал-Недвижимость», «Колтушская Строительная компания», «Ленстройтрест», «ЦДС», «Гарант-Девелопмент», Setl City и другие. Не так давно заявила о своих планах построить в области порядка 0,5 млн кв. м компания «Унисто». Но много в области и замороженных проектов – в первую очередь в Выборгском и Гатчинском районах.
Большинство покупателей, приобретающих квартиры в ближайших к городу проектах, но территориально находящихся в Ленобласти (например в Девяткино, Ново-Девяткино, Мурино, Колтушах), – это городские жители и иногородние. Еще одна зона, находящаяся в Ленобласти, но вызывающая устойчивый интерес у покупателей, – это Кудрово. Здесь Setl City в июне 2010 года начала строительство нового жилого района «Семь столиц». В первой очереди – двух первых корпусах квартала «Вена» – запроектировано 500 квартир. В настоящее время практически большинство квартир продано. Также неподалеку компания «Отделстрой» реализует проект «Новый Оккервиль».
В городах-спутниках Петербурга активность строительных компаний влияет на вторичный рынок: как только появляется новый проект квартальной застройки, цены на вторичное жилье по соседству несколько снижаются.
Ольга Литвиченко, директор департамента новостроек АН «Бекар»:
– Наблюдается спрос на квартиры в малоэтажных домах, причем наиболее востребованными за чертой Петербурга являются Всеволожск, районы вокруг Пушкина, Ломоносова. Традиционно есть интерес к Стрельне, Пушкину, Петергофу, Павловску, которые административно относятся к Петербургу. Правда, например, в Стрельне стоимость квартир составляет от 90–100 тыс. руб. за кв. м., поскольку здесь в продаже представлен в основном элитный сегмент.
Главные покупатели квартир за городом – пожилые люди, которые имеют возможность приобрести квартиру, взяв субсидию. Поскольку сложно добираться в город на работу, пригороды чаще всего предпочитают те, кто уже вышел на пенсию, или семьи с маленькими детьми, которых еще не нужно возить каждый день на учебу.
