Характерной тенденцией минувшего года стало завершение начатых до кризиса проектов. В течение 2010-го в Петербурге появилось 14 новых деловых центров общей площадью около 180 тыс. кв. м – в их числе имеются и знаковые проекты, создания которых долго ждали.
Качество снова в цене
Например, в октябре на Почтамтской улице состоялось открытие офисного центра Quattro Corti, который сразу попал в фокус внимания «Газпром нефти». Отказавшись от строительства небоскреба напротив Смольного собора, компания рассматривает возможность аренды всего здания целиком. Договор пока не подписан, однако эксперты уверены, что это дело решенное. «Quattro Corti – один из лучших бизнес-центров в Петербурге, – комментирует генеральный директор Colliers International Николай Казанский. – Кроме того, для арендатора, которому нужны большие площади класса А в центре города, выбор небольшой».
Действительно, конкурентов у Quattro Corti в этом смысле нет. Арендопригодное офисное пространство реконструированного особняка составляет 11 тыс. кв. м. В историческом центре Северной столицы такую площадь не может предложить ни один из недавно сданных комплексов. Например, деловой центр «Ново-Исаакиевский», открытие которого состоялось в третьем квартале прошлого года, располагает всего 3 тыс. кв. м. Введенный в эксплуатацию в ноябре «Стокманн Невский центр» также не слишком обширен, его офисы занимают лишь 5200 кв. м. Немногим больше и пространство бизнес-центра «Невский плаза» на Невском проспекте, 55, строительство которого завершилось во втором квартале 2010 года. Его площадь составляет 7730 кв. м.
Впрочем, скромные размеры этих зданий не смущают съемщиков. Качественные деловые центры класса А в исторических местах Петербурга снова очень интересуют арендаторов. Даже несмотря на ставки аренды от 15 тыс. руб. за кв. м в год. Причем, по наблюдениям экспертов, в конце 2010 года собственники наиболее популярных бизнес-центров с хорошей локацией, пользуясь возросшей активностью арендаторов, увеличили ставки на 10–15%. По мнению руководителя группы исследований рынка недвижимости Knight Frank St.Petersburg Олега Громкова, в 2011 году рост ставок в качественных объектах продолжится.
Однако руководитель отдела офисной недвижимости ASTERA Александра Смирнова не совсем согласна с коллегой. По ее наблюдениям, пока на авансцене – по-прежнему класс В. «В целом в 2010 году офисы класса А все же пользовались меньшим спросом, – утверждает эксперт. – Спрос на эти помещения поддерживался локальными игроками, а также иностранными компаниями, открывшими представительства в Петербурге. В связи с перемещением арендаторов из менее качественных объектов в бизнес-центры высокого класса более популярны были помещения в зданиях классов В+ и В, с удобной транспортной доступностью и развитой инфраструктурой». По данным ASTERA, в конце 2010 года в общем предложении качественных офисных площадей Петербурга преобладали деловые комплексы классов B+ и B, на них приходится более 75% нового предложения. Доля же бизнес-центров класса А сократилась, по сравнению с 2009 годом, на 4% и составила 23% от общего объема предложения. А вакантных площадей в зданиях классов В и В+ сейчас всего 5–10% – против 20–22% в объектах класса А.
Однако все игроки рынка единодушны во мнении: вектор потребительского интереса снова направлен в сторону деловой недвижимости хорошего качества. Принцип «лишь бы дешевле» остался в 2009 году. Олег Громков прогнозирует, что основным трендом предстоящего года станет продолжение структурных изменений рынка. «Нам предстоит переход от морально устаревших и стихийно управляемых объектов к качественной недвижимости с рынком профессионального управления, – уверен он. – Важным фактором этого процесса является осознание участниками рынка, какие преимущества им дает такой переход, как может увеличиться эффективность бизнеса в результате улучшения внутренней бизнес-среды компании. В связи с этим в 2011 году возрастет объем крупных сделок в классе А».
Александра Смирнова также заметила, что в течение всего года арендаторы перемещались из офисов класса C в деловые комплексы классов B+ и B. «Полагаю, что в 2011 году продолжится тенденция перемещения арендаторов из менее качественных зданий в бизнес-центры классов В+, В», – добавила она.
Кроме того, мелкая нарезка, ставшая одним из ведущих трендов в первый посткризисный год, уже мало кого интересует. В ASTERА отмечают, что помимо офисов площадью 50–200 кв. м в 2010 году начали пользоваться спросом помещения в 1,5–2 тыс. кв. м.
Что касается арендной платы, то, по мнению экспертов компании «ВМБ «Траст», в начале минувшего года ставки по инерции немного опускались, к середине года стабилизировались, а в конце года наметилась тенденция к их повышению в пределах 10% на объектах с хорошей локацией и заполняемостью. В 2011 году тенденция планового повышения ставок продолжится. Это вызвано стабилизацией соотношения спроса и предложения, говорят специалисты компании. В итоге, по данным ASTERA, в конце 2010 года ставки аренды в бизнес-центрах класса А находились в диапазоне от $300 до $570 за кв. м в год. Офисы классов B и B+ сдавались по цене $240–370 за кв. м в год.
Вдумчивые инвесторы
Эксперты отмечают, что в ушедшем году на петербургском рынке офисов значительно возросла инвестиционная активность. Причем, по сведениям Colliers International, стоимость объектов офисной недвижимости за 2010 год поднялась на 10–20%, однако только в тех случаях, когда здание продавалось целиком. У многих собственников появились финансы, необходимость в экстренных продажах отпала, следовательно, их стратегия в отношении объектов стала более рациональной. Диапазон стоимости предложения в среднем по рынку составляет от $1,8 тыс. до $6 тыс. за кв. м, в зависимости от места, технического состояния здания и денежного потока. «В предстоящем году продажи офисной недвижимости еще больше активизируются, – полагает Олег Громков, – и средний уровень цен может вырасти за счет появления на рынке качественного предложения помещений класса А в новых объектах».
По данным ASTERA, в течение года состоялись три крупных сделки. Так, в конце апреля новый владелец в лице турецкой компании Renaissance Development появился у торгово-офисного комплекса Regent Hall на Владимирском проспекте. Сумма сделки составила $25 млн. В конце октября Федеральная сетевая компания (ФСК) за $17,7 млн приобрела у Telman Kraus Property Group офисный комплекс класса А «Австрийский бизнес-центр» на Пироговской набережной, 9. В начале декабря компания Jensen Group купила у ООО «Петрохолдинг» бизнес-центр B & D на набережной Макарова, 32. По неподтвержденным данным, при совершении сделки стороны остановились на $23 млн.
Опосредованно к офисному рынку можно отнести и одну из самых дорогих покупок года, которую сделал российский миллиардер Роман Абрамович. Он потратил $400 млн на приобретение острова Новая Голландия, где помимо жилых домов, гостиниц и магазинов будут также построены офисные здания.
Впереди – дефицит
По данным ASTERA, в течение 2011 года планируется построить еще около 256 тыс. кв. м высококлассной офисной недвижимости. Наиболее значимым проектом эксперты единодушно называют деловой комплекс «Санкт-Петербург Плаза» на Малоохтинском проспекте. По словам бывшего генерального директора Knight Frank Санкт-Петербург Олега Баркова, комплекс является пионерским проектом развития промышленной зоны Охты: «Наряду с центром «Невская ратуша» бизнес-центр «Санкт-Петербург Плаза» – это тот проект, который изменит облик промышленной зоны в районе Охты».
Действительно, облик «Санкт-Петербург Плаза», состоящего из трех зданий, расположенных на едином стилобате, впечатляет. Доминантой является 21-этажная башня площадью 55 тыс. кв. м, в которой разместится центральный офис Банка Санкт-Петербург. Два других девятиэтажных здания – 28 и 22 тыс. кв. м – являются офисными зданиями класса А. Общая площадь комплекса составляет около 105 тыс. кв. м. Уже сейчас деловой центр своей оригинальной архитектурой и гигантскими масштабами вызывает живой интерес у арендаторов. По словам руководителя отдела офисной недвижимости Knight Frank Санкт-Петербург Полины Макаренко, в настоящее время ведутся переговоры с арендаторами, которые могут занять до 15 тыс. кв. м. Средний уровень ставок составляет $435 за кв. м без учета коммунальных услуг и НДС. Инвесторы вложили в проект около 8 млрд руб. и рассчитывают окупить их в течение семи-восьми лет.
Кроме «Санкт-Петербург Плаза», по сведениям ASTERA, к вводу в эксплуатацию готовятся еще девять бизнес-центров. Если сроки реализации проектов будут соблюдены, то к концу года общий объем предложения рынка офисной недвижимости Петербурга составит более 2,6 млн. кв. м. В последующие годы темпы прироста деловой недвижимости снизятся. Несмотря на восстановившийся спрос, девелоперы не видят смысла возводить новые объекты. «В 2011 году мы ожидаем увеличения объема поглощения офисных площадей относительно итогов 2009 года, что приведет к постепенному снижению доли свободных помещений класса В, – объясняет Олег Громков. – В объектах класса А средний уровень заполняемости не улучшится из-за большого объема нового ввода, который составит около 50% нового предложения. Средняя доля свободных площадей на рынке качественных офисов сохранится в диапазоне 15–20%».
Действительно, сегодня переизбыток предложения очевиден, поэтому застройщики все чаще настаивают на изменении функционального использования участка – с общественно-делового строительства на жилое. В связи с этим в Комитете по градостроительству и архитектуре (КГА) создается Комиссия по оценке заявок в Генплан от представителей бизнеса. Судя по их количеству (около 500), предложения подали почти все крупные строительные компании. К концу 2011 года согласование поправок в Генплан будет завершено. И если хотя бы половина компаний, сформировавших земельные банки, переоформят участки под строительство жилья, то через три-четыре года на петербургском офисном рынке снова воцарится дефицит предложения. За ним, естественно, последует новый глобальный взлет цен.
