Новости будут и в городской жизни, и на строительном рынке, и в сфере ЖКХ, и в законодательстве. Мы решили рассказать хотя бы о некоторых из них.
Власть заботится о бизнесе
Несколько интересных новаций ожидается со стороны федеральных властей. Так, Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) намерен начать продажу прав аренды земельного участка по голландской системе. По этой схеме застройщики, желающие приобрести участок под строительство жилья, выиграют торги в том случае, если предложат самую низкую конечную цену квадратного метра будущего дома. При этом стартовые цены таких аукционов будут устанавливаться на основе среднерыночной стоимости квадратного метра жилья в России, которую Министерство регионального развития РФ утверждает ежеквартально. В данный момент для Петербурга она составляет 44,3 тыс. руб. Сколько и где застройщикам будет предложено таких участков, пока неясно. Также непонятно, найдутся ли интересанты – опрошенные «Бюллетенем Недвижимости» застройщики говорят, что обсуждать эту тему будут готовы только после того, как увидят документы.
Продолжается правка самого неприятного для застройщиков 214-ФЗ «Об участии граждан в долевом строительстве». В частности, предполагаются поправки, предусматривающие страхование рисков задержки строительства или банкротства застройщика. Кроме того рассматривается вопрос о передаче недостроенных домов на баланс городских властей. Во что конкретно выльются новые правки, будет видно к весне.
Госпрограммы затянули пояса
В 2011 году Смольный продолжил курс на экономию бюджетного рубля и еще больше урезал финансирование городских жилищных программ. При этом чиновники Жилищного комитета обещают, что помогут не меньшему числу очередников, участвующих в городских программах, чем в 2010 году.
В законе о бюджете Санкт-Петербурга на 2011 год на все жилищные программы запланировано 3,17 млрд руб., что почти на 0,5 млрд меньше вложений минувшего года (около 3,65 млрд руб.). В частности, финансирование программы «Жилищные сертификаты» «съежится» втрое по сравнению с 2010-м – до 100 млн руб. Портфель самой масштабной программы, «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге», уменьшится вдвое – до 500 млн руб. На прежнем уровне останется финансирование лишь по двум программам – «Молодежи – доступное жилье» (2 млрд) и «Развитие долгосрочного жилищного кредитования…» (550 млн).
По предварительным данным Жилищного комитета, в 2010 году за счет прямой государственной поддержки в рамках пяти программ было оказано содействие 5855 семьям. Еще 1704 семьи, проживавших в коммунальном фонде, расселили инвесторы.
Несмотря на уменьшение финансирования, на будущий год чиновники ставят перед собой более высокую планку – помочь бюджетными субсидиями 6370 семьям. Жилищные условия еще трех тысяч семей обитателей коммунальных квартир должны быть улучшены с помощью иных механизмов расселения.
Рецепт того, как при сокращении финансирования помочь большему числу очередников, один – уменьшение размера бюджетных субсидий. Социальные выплаты, которые в рамках всех программ выдаются очередникам на улучшение жилищных условий, давно «похудели» и составляют лишь 20–30% от рыночной стоимости жилья. Курс на экономию продолжается. Так, в октябре прошлого года власти утвердили новую схему расчета субсидий по программе «Жилищные сертификаты», в результате чего размер выплат уменьшился в три-пять раз.
Сейчас власти поняли, что помочь всем очередникам (195 тысяч семей) бюджет не в силах. В докризисный 2007 год, когда запускали пять программ, Смольный за четыре года обещал вложить в их реализацию около 50 млрд руб. Но жилищного прорыва так и не случилось, и сейчас власти уже задумываются о переводе действующих программ на рельсы государственно-частного партнерства. «Мы думаем о взаимодействии с бизнесом при реализации городских жилищных программ. Там, где есть возврат денег за предоставленное жилье, возможно привлечение банковских кредитов и других инструментов, чтобы увеличить масштабы и объемы финансирования программ», – заявил в конце года вице-губернатор Михаил Осеевский.
Риэлторы говорят, что даже при уменьшении финансирования число желающих принять участие в городских программах будет по-прежнему высоким. И даже не отрицают возможности решить жилищные проблемы очередников за счет ГЧП. «В этом партнерстве государство может участвовать землей, строители будут строить, банки – кредитовать как застройщиков, так и покупателей. При этом городу придется взять на себя решение вопросов с монополистами, а также гасить часть процентной ставки по кредитам для очередников, – предлагает председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов. – Стоимость такого жилья, если выставлять его в прямую продажу, будет на 25–30% ниже рыночной. И различные вариации этой схемы можно применить во всех действующих госпрограммах. В отличие от затратного бюджетного строительства, такие проекты являются инвестиционными, и средства от их реализации будут возвращаться в казну».
Правда, когда схему ГЧП для очередников смогут отработать и применить на практике – ни эксперты, ни сами власти пока сказать не могут.
Стройки века
На 2011 год в городе запланировано активное масштабное строительство. Например, мы сможем наблюдать реализацию знакового проекта, влияние которого на рынок (причем на рынок элитного жилья) проявится только к концу года. После нескольких лет подготовительных работ, на которые потрачено более 3 млрд руб., ВТБ приступит к созданию «Набережной Европы». Всего предстоит возвести 350 тыс. кв. м недвижимости, в том числе 170 тыс. кв. м элитного жилья, торгово-офисный центр, гостиницу и доминанту нового квартала – Дворец танцев Бориса Эйфмана. «Продажи мы начнем, по-видимому, в конце 2011-го – начале 2012 года. Мы предполагаем начинать строительство с территории, прилегающей к будущему Дворцу танцев Бориса Эйфмана, со стороны Биржевого моста и стрелки Васильевского острова постепенно передвигаясь к Тучковому мосту», – рассказал управляющий директор банка ВТБ Александр Ольховский.
К более активной стадии перейдет проект реконструкции хрущевских кварталов. В конце 2009 года «СПб Реновация» купила на торгах 22 квартала общей площадью 900 га за 392 млн руб. Весь прошлый год компания занималась проектными и подготовительными работами (в частности, Законодательное Собрание Петербурга подготовило поправки в Закон «О государственно-частных партнерствах в СПб», которые упрощают снос зданий при комплексной реконструкции территорий) и в году наступившем намерена перейти к самой сложной части подготовки – к общественным слушаниям. Реальное строительство если начнется, то не раньше 2012 года.
Пограничные КОТы
Все большее влияние на рынок недвижимости – причем не только на первичный, но и вторичный – оказывают проекты комплексного освоения территорий (КОТ), которые реализуют девелоперы. Показателен пример проекта «Северная долина» компании «Главстрой СПб». Как отмечают участники, именно его выход на рынок со стоимостью в 49 тыс. руб. за кв. м не позволил в прошлом году подняться ценам на первичном рынке. Более того, утверждают эксперты, продажи «Главстроя СПб» снизили цены и на вторичном рынке – в радиусе нескольких километров.
В этом году «Главстрой СПб» обещает вывести на рынок еще больший объем. «В 2011-м мы приступаем к строительству третьей и четвертой очередей «Северной долины». Это еще 420 тыс. кв. м», – сулит Александр Ермак, исполнительный директор «Главстрой СПб». Кроме того, компания начинает возведение первой очереди нового жилого района «Юнтолово». Это еще 110 тыс. кв. м недвижимости в мало- и среднеэтажной (4–7 этажей) застройке. И если в прошлом году компания продавала по 500 квартир в месяц, то в этом, говорят участники рынка, стоит задача продажи удвоить. По неофициальным данным, продажи откроются по цене, которая способна «убить» рынок, – около 40 тыс. руб. за «квадрат».
«Доступные» проекты появятся не только на севере, но и на юге. Так, в Гатчинском районе Ленобласти, недалеко от поселка Тайцы, примерно по такой же, как у компании «Главстрой СПб» цене, УК «Старт девелопмент» откроет продажи первой очереди малоэтажного проекта эконом-класса «Золотые ключи». Всего на 33 га должно появиться 534 домовладения. Строительство будет вестись по панельно-каркасной технологии. Проект планируется вводить в четыре очереди. Объекты первой и второй застройщик начнет возводить одновременно, вместе они занимают 15,8 га – это 248 домовладений. Их сдача намечена на первый квартал 2012 года, весь проект строительства нового малоэтажного района «Золотые ключи» завершится к четвертому кварталу 2012 года. Район будет застраиваться таунхаусами (от 54 до 64 кв. м), дуплексами (74 кв. м) и коттеджами (от 88 до 97 кв. м). К каждому дому предлагаются небольшой земельный участок (от 1,5 до 4 соток) и парковочное место.
Строительство этого района – часть гигантского проекта создания города-спутника Южный. На территории около 2 тыс. га до 2028 года предполагается возвести 4,5 млн кв. м жилья, а также индустриальный парк «Дони-Верево» на участке 255 га. «Мы считаем, что именно малоэтажное жилье по низким ценам, стоимость квадратного метра которого составляет 40 тыс. руб., будет наиболее востребовано рынком в настоящий момент», – поделился генеральный директор «Старт девелопмент» Андрей Назаров.
Еще один южный проект – строительство нового жилого района «Славянка». Здесь, правда, низких цен не ожидается. Тому есть оправдание: дома уже построены и сданы госкомиссии, причем квартиры – с отделкой; начато строительство объектов социальной инфраструктуры – школы и детского садика. Кроме того, компания намерена выставить на продажу самое «вкусное» – квартиры-студии.
Восточное направление захватывают Setl City – с «Семью столицами», «Строительный трест» и «Отделстрой» – с «Капиталом» и «Оккервилем». Ожидать в этих проектах низких цен не приходится – слишком большие вложения сделаны в инженерную инфраструктуру, так что компании, скорее, предпочтут строить медленней, удерживая при этом цены.
Услуги пересчитают
Главное, что предстоит в нынешнем году отечественному ЖКХ, – подготовиться к переходу на новый расчет за коммунальные услуги (КУ). С 2012 года все коммунальные услуги (тепло-, водо-, газо- и электроснабжение) мы будем оплачивать не по нормативам потребления, как сейчас, а в соответствии с реальным объемом полученных ресурсов. Это означает, что до конца 2011 года весь российский жилфонд должен быть оснащен общедомовыми и поквартирными приборами учета на все КУ. Если этого не произойдет, то плата за услуги для таких потребителей будет рассчитываться по спецформулам. То есть на основании нормативов потребления услуг с применением повышающего коэффициента 2,5.
Таковы требования ФЗ «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности», который вступил в силу с 1 января 2010 года.
Закон предусматривает варианты помощи гражданам в оплате работ по покупке и установке счетчиков. Например, обещана пятилетняя рассрочка погашения расходов. Также предполагается предоставление льготных инвестиционных кредитов под внедрение сберегающих программ, субсидирование процентной ставки по кредитам. Регионы и муниципальные образования смогут претендовать на бюджетные субсидии для реализации программ по энергоэффективности и энергосбережению. Предусматривается также софинансирование в размере 50% мероприятий по энергосбережению в многоквартирных домах.
Проблема в том, что в большинстве жилых помещений счетчиков нет. По данным ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга», поквартирными приборами учета воды оснащено лишь около 40% всего городского жилищного фонда. Приборов для учета полученных газа и теплоэнергии в квартирах Петербурга – единицы. Исключение составляют лишь электросчетчики: в Петроэлектросбыте отмечают, что ими не оборудованы только около 40 тысяч квартир (всего в городе примерно 1,5 миллиона квартир). Правда, по словам заместителя генерального директора Петроэлектросбыта Евгения Новоселка, многие такие счетчики требуют поверки и замены.
Ни с проверкой электрических, ни с установкой всех остальных приборов население не спешит. В компаниях «Петербургский сервис» и «Аквамастер», которые предоставляют такие услуги, сообщили, что пока не замечали, чтобы вырос спрос на счетчики.
Генеральный директор УК «Стакс» Евгений Пургин считает, что «люди пока еще не до конца осознали свою обязанность по установлению приборов учета». «Я не вижу, чтобы это происходило массово. Но собственникам в любом случае необходимо это сделать, иначе со следующего года тем, кто не установит счетчики, придется платить за услуги значительно больше, чем сейчас. Когда граждане поймут, что это крайне невыгодно, то быстро оборудуют свои дома счетчиками», – говорит он. По его мнению, правильнее, чтобы каждый собственник сам озаботился данной проблемой, а не надеялся, что организацию установки счетчиков возьмет на себя управляющая компания или ТСЖ. «Если они займутся организацией, то за год мы точно не успеем. Потому что будет очень трудно договориться со всеми жильцами о времени прихода специалистов. К тому же каждый собственник вправе поставить любой из разрешенных счетчиков – кому-то будет достаточно самого простого, а кто-то захочет цифровой агрегат с дистанционным управлением. Так что унифицировать этот процесс не получится», – отмечает Евгений Пургин.
Эксперты предполагают, что большинство горожан до конца года так и не поставят счетчики, и прогнозируют ажиотаж в начале 2012-го.
