По словам аналитиков, в структуре заявок на аренду помещений, в зависимости от профиля компаний, большая часть (45%) поступает от торговцев одеждой и обувью. Следующий по значимости сегмент (32%) заявителей – операторы общепита. В большей степени эти компании интересуются street-retail. Оставшиеся заявки приходятся на продавцов продуктов (14%) и игровых операторов (9%), которые являются наиболее активными участниками рынка торговой недвижимости не по количеству заявок, а по общему объему арендуемых площадей. По словам участников рынка, сейчас игровые сети, представленные в формате интернет-лотерей, компьютерных клубов и тотализаторов, снова занимают львиную долю ликвидных объектов.
Для структуры заявок по метражу характерна следующая динамика. Наибольшим спросом пользуются торговые помещения от 100 до 150 кв. м – 65% всех заявок. Далее следует сегмент – 500–1000 «квадратов», что составляет 30% от всех заявок. Остальные заявители предпочитают площади свыше 1500 кв. м. В 2010 году ставки аренды в торговых комплексах Петербурга изменились незначительно – в ликвидных объектах рост составил около 3%. В среднем ставки аренды в торговых комплексах для якорных арендаторов и операторов развлечений равняются 700–1000 руб. за кв. м в месяц, включая НДС. Для операторов торговых галерей ставки колеблются в диапазоне 1500–4500 руб. за кв. м в месяц, включая НДС, в зависимости от этажа и размера арендуемой площади.
По сравнению с сегментом торговых комплексов изменения в сегменте street-retail происходят более активно. С начала 2010 года уровень ставок увеличился примерно на 10%. В наиболее ликвидных объектах на центральных торговых улицах рост достиг 17%.
В итоге в среднем ставки аренды на встроенные помещения для торговли составляют 4500–7000 руб. за кв. м в месяц, включая НДС, – для исторического центра Петербурга и центральных торговых коридоров. Для помещений, расположенных вблизи станций метрополитена в спальных районах, размер ставок составляет 2000–3500 руб. за кв. м в месяц, включая НДС.
Если брать ситуацию на рынке коммерческой недвижимости по районам, то здесь ситуация разнилась в зависимости от места. Так, в Адмиралтейском районе ставка аренды офисных помещений с начала года выросла почти на 20% и составила 750,6 руб. за кв. м в месяц. Что касается торговли, то здесь стоимость съема площадей, наоборот, с начала 2010 года упала до 903,8 руб. за кв. м в месяц – на 9,11%. В сегменте продаж ситуация обратная: офисы подешевели на 4,02% (средняя цена предложения составила 87,9 тыс. руб. за кв. м), а торговые помещения за год чуть-чуть (на 1,07%) подорожали, до 101 тыс. руб. за кв. м.
В Центральном районе, в отличие от Адмиралтейского, активно растут в цене торговые площади, причем и в аренде, и в продаже. Так, за год ставка найма выросла до 1429,5 руб. за кв. м в месяц (на 13,34%), цена продажи – до 136,7 тыс. руб. за кв. м (на 18,03%). Что касается офисов, то за прошедший период стоимость их аренды практически не поднялась, добавив лишь 1,05% (цена декабря 784,2 руб. за кв. м в месяц). А помещения, выставленные на продажу, в цене даже потеряли, причем 7,01%. В итоге в декабре 2010-го средняя стоимость «квадрата» составила 101,1 тыс. руб.
Почти полный минус по итогам 2010 года продемонстрировал Василеостровский район. Здесь упала стоимость аренды и офисов – до 614,3 руб. за кв. м в месяц (–0,55% к началу года), а торговых помещений – до 736,6 руб. за кв. м в месяц (рекордные –31,50%). Цены продаж провалились, но не так значительно. Так, стоимость офисов даже чуть приподнялась (на 1,14%, до 88,6 тыс. руб. за кв. м), а помещений для торговли снизилась (до 103,4 тыс. руб. за кв. м, –5,87%).
В Выборгском районе рост случился почти во всех сегментах. Стоимость аренды офисов доросла до 709,3 руб. за кв. м в месяц (за год увеличившись на 16,18%), торговые помещения подорожали еще больше – в декабре 2010 года стоимость их аренды составила 1528,1 руб. за кв. м в месяц (то есть прибавка в 48,04% по сравнению с началом года). Правда, цена продажи торговых помещений пока не демонстрирует таких темпов – она увеличилась всего на 1,48%, до 105,7 тыс. руб. за кв. м.
Похожая ситуация в соседнем, Калининском, районе. Здесь арендная плата за офисы в течение года выросла на 28,03%, до 684,9 руб. за кв. м в месяц. А их стоимость при продаже увеличилась на 21,80% и в декабре достигла 84,7 тыс. руб. за кв. м. В торговом сегменте все не столь однозначно: аренда за год подорожала на 4,65% (до 1073,8 руб. за кв. м в месяц), продажные цены, наоборот, снизились почти на 10%, до 94, 3 тыс. руб. за кв. м.
Кировский район пострадал в 2010 году значительно, причем – по всем сегментам. Арендные ставки на офисную недвижимость упали до 587,0 руб. за кв. м в месяц (–7,84% по сравнению с началом года), средняя цена выставленных на продажу офисов снизилась до 78,0 тыс. руб. за кв. м. (–4,75%). Торговые помещения с начала года подешевели еще существенней: ставки аренды снизились до 972,3 руб. за кв. м в месяц, или на 21,1%, а их цена продажи – на 6,81%, сократившись до 101,2 тыс. руб. за кв. м.
В Красногвардейском районе за прошедший год почти на треть подорожала аренда офисов. В конце 2010 года за аренду квадратного метра просили 667,2 руб. в месяц (рост на 31,21%). В торговле, наоборот, произошло снижение: ставка аренды уменьшилась на 8,42%, дойдя до 625,3 руб. за кв. м в месяц. Что касается цен, по которым помещения выставляются на продажу, то здесь ситуация обратная: офисы подешевели до 70,3 тыс. руб. за кв. м (–11,88% в годовом исчислении), а ритейл, пусть ненамного, но дорожает – до 98,4 тыс. руб. за кв. м (0,33%).
В популярном Московском районе аренда офисов за год поднялась в цене на 4,32%, до 596,6 руб. за кв. м в месяц, продажа – на 4,24%, до 94,2 тыс. руб. за кв. м. Торговые помещения в стоимости, напротив, теряют. Аренда подешевела на 1,26%, до 1 049 руб. за кв. м в месяц, цена продажи снизилась на 10,68%, до 95,2 тыс. руб. за кв. м.
В Петроградском районе ситуация аналогичная: офисы дорожают, и ставка найма достигла 715,2 руб. за кв. м в месяц (за год 2,34%), цена продажи выросла до 113,2 тыс. руб. за кв. м (на 3,54%). А помещения для торговли становятся доступнее. За 2010 год аренда снизилась в цене на 11,21% и составила 1006,1 руб. за кв. м в месяц. Цена продажи уменьшилась на 10,0% и составила 110,7 тыс. руб. за кв. м.
Во Фрунзенском районе спросом пользуются только торговые помещения. При этом за год стоимость их аренды выросла до 1328,6 руб. за кв. м в месяц (на 13,02%), а цена продажи уменьшилась до 95,7 тыс. руб. за кв. м (на 9,07%).
В Невском районе один выдающийся результат: стоимость аренды помещений для ритейла за год здесь увеличилась на треть. В итоге сейчас «квадрат» можно арендовать за 529,8 руб. в месяц. С другой стороны, продажная стоимость торговых помещений упала на 17,92% и составляет 91,1 тыс. руб. за кв. м. Аренда офиса в районе обойдется на 5,38% дешевле, чем год назад, – всего 430 руб. за кв. м в месяц. А цена их покупки практически не изменилась – 69,8 тыс. руб. за кв. м.
В Приморском районе аренда коммерческих площадей растет в цене: ставки на офисы увеличились на 16,41%, до 819,8. за кв. м в месяц, на торговые помещения – на 12,58%, до 1 108,9 руб. за кв. м в месяц. А вот цены продаж падают: офисов – на 27,12%, до 69,6 тыс. руб. за кв. м, торговых помещений – на 6,66%. В итоге в декабре 2010 года за них просили 92,7 тыс. руб. за кв. м.
ПРОГНОЗ
Главный итог ушедшего года для коммерческой недвижимости: «Кажется, все плохое пока закончилось». Правда, не для всех. Текущий год должен завершить начатое и привести все отрасли в порядок.
Восстановление торговой недвижимости началось еще в 2009 году, а в 2010-м оно завершилось ударной сдачей двух крупных ТРК – Galeria на Лиговке и ТЦ «Стокманн» на Невском проспекте. Строящиеся, но удаленные от центра торговые комплексы, например «Лето», «Аура», «Осинорощинский», пока простаивают в замороженном состоянии. Но и «Лето», и «Ауру» операторы обещают открыть весной наступившего года. Правда, обещают уже не в первый раз. Но надежда остается.
В конце года на рынке появились и первые «чистильщики» – УК «Форт» с неизвестно откуда взявшимся капиталом (по мнению одной розовой газеты, за компанией стоят деньги топ-менеджеров «Газпрома») начала скупать конфликтные и устаревшие торговые комплексы. Без особых проблем УК приобрела сразу четыре ТРК, два из которых закроет на реконцепцию. На 2011 год «Форт», по словам его представителей, запланировал еще покупки. При этом, судя по всему, откусывать кусочки предполагается от торговой империи «Адаманта», которому нужны деньги на достройку новых ТРК, расположенных на Волковской линии метро. Задержка сдачи первых комплексов уже вызвала недовольство губернатора – больше плошать нельзя. Так что наступивший год, похоже, будет отмечен появлением на рынке нового крупного игрока от торговой недвижимости.
Стоимость аренды офисов в прошлом году перестала уменьшаться. Но заполняется большинство из них все еще с трудом. Текущий 2011 год, скорее всего, ознаменуется завершением строительства замороженных в кризис проектов. А также доведением до ума проектов, которые были достроены, но полноценно функционировать не могут, – например «Невский плаза». Будут постепенно заполняться офисные помещения в «Стокманн Невский центр» и в пятиглавом уродце на правом берегу Невы от Банка Санкт-Петербург. Новые проекты вряд ли появятся на рынке.
Основные индикаторы рынка недвижимости Санкт-Петербурга
© Центр исследований и аналитики ГК "БН", 2011
тел. (812) 329-36-78, e-mail: [email protected]
