В зависимости от количества комнат в квартире стоимость аренды поднялась на 2–2,5 тыс. руб. Средняя цена однокомнатных увеличилась с 16,8 тыс. руб. до 18,7 тыс. руб. в месяц. Двухкомнатные подорожали с 22,9 тыс. руб. до 25,5 тыс. руб. в месяц. С 31,1 тыс. руб. до 33,8 тыс. руб. в месяц поднялись ставки на трехкомнатные квартиры.
Объем предложения в начале 2010 года составлял 1254 варианта. В феврале он увеличился до 2353 объектов. К середине осени – уменьшился почти в два раза от пикового показателя, но к новогодним праздникам вновь пошел вверх, и к началу 2011 года в листингах выставляется уже 1711 квартир.
Наивысшим спросом в минувшем году пользовались небольшие квартиры. На 55,15% потенциальных арендаторов приходилось 51,15% свободных квартир. Двухкомнатные искали 29,4%, сдавали – 34,33%. В трехкомнатных собирались поселиться 7,2% при свободных 12,9%. Четырехкомнатные квартиры рассматривали в качестве временного жилья 6,25% заявителей, но предложение ограничено 1,4%. Претендентов на апартаменты свыше четырех комнат 2%, но количество объектов не превышает 0,2%.
В сегменте комнат на 14,37% (с 8,8 тыс. руб. до 10 тыс. руб. в месяц) подорожал Центральный район. В Кировском и Петроградском районах цены выросли на 13,7%, до 8,7 тыс. руб. и 9,8 тыс. руб. в месяц соответственно.
Однокомнатные квартиры в Калининском районе подорожали на 13,24%, с 15,9 тыс. руб. до 17,95 тыс. руб. в месяц. Во Фрунзенском рост ставок чуть меньше – 13%, с 15,7 тыс. руб. до 17,8 тыс. руб. в месяц. В Петроградском районе, напротив, цены на месяц упали, но лишь на 100 руб., с 24,2 тыс. руб. до 24,1 тыс. руб.
В сегменте двухкомнатных квартир лишь в Центральном районе арендные ставки снизились – на 2,77%, с 35,3 тыс. руб. до 34,3 тыс. руб. в месяц. Самый впечатляющий рост случился в Калининском районе – на 16,64%: в январе 2010 года средняя цена составляла 19 тыс. руб., в январе текущего – 22,2 тыс. руб. в месяц. Приморский и Фрунзенский подорожали на 15,6% и 15,3%, средние ставки – 24,7 тыс. руб. и 22,45 тыс. руб. в месяц соответственно.
Трехкомнатные квартиры в Петроградском подешевели на 10,78%, с 43,8 тыс. руб. до 39,1 тыс. руб. в месяц. Во Фрунзенском, напротив, стоимость аренды выросла на 24,15%, с 22,3 тыс. руб. до 27,7 тыс. руб. в месяц.
В этом году на рынке четко проявилась сезонность. Первый пик пришелся на середину весны, и до начала лета на рынке росли и спрос, и, соответственно, цены. Так, в середине апреля стоимость аренды однокомнатных объектов достигла 16,81 тыс. руб. в месяц, двухкомнатных – 22,81 тыс. руб. в месяц, а трехкомнатные предлагали за 31,71 тыс. руб. в месяц. После локального максимума цены немного пошли вниз, и следующий ценовой всплеск пришелся на период вступительных экзаменов. Так, в июле квартиры на месяц подорожали до 17,4 тыс. руб. (однокомнатные), 23,2 тыс. руб. (двухкомнатные), 32,2 тыс. руб. (трехкомнатные). В августе цены скакнули еще на тысячу-другую вверх – 18,1 тыс. руб. в месяц, 25,5 тыс. руб. в месяц, 33,8 тыс. руб. в месяц соответственно. В сентябре – прибавили еще немного: 18,7 тыс. руб. запрашивали за месячную аренду однокомнатной квартиры, 25,8 тыс. руб. – двухкомнатной и 35,4 тыс. руб. – трехкомнатной. Октябрь стал последним месяцем роста: однокомнатные добрались до отметки 19,2 тыс. руб., двухкомнатные – 25,9 тыс. руб., трехкомнатные – 37,2 тыс. руб. в месяц. Больше ставки аренды в 2010 году уже не выросли – после четырех бурных месяцев наступает затишье. Тот дополнительный спрос в виде студентов, мигрантов, а также отдыхающих – схлынул, и активность на рынке резко уменьшилась. Соответственно, увеличилось время экспозиции квартир. По словам риэлторов, есть спрос, есть предложение, но в большинстве своем это предложение неликвидно или из-за высокой цены, или из-за качества жилья. С другой стороны, стоимость практически не падает.
Но, подчеркивают участники рынка, вопросы падения не касаются арендных ставок на ликвидные квартиры (с хорошим местоположением, свежим ремонтом, оборудованные бытовой техникой) – ставки на такие объекты продолжают расти и в ближайшее время вернутся на докризисный уровень. В частности, ликвидные однокомнатные квартиры предлагаются по ставке 20–25 тыс. руб. в месяц. Дороговизна связана с ограниченностью предложения в этом сегменте рынка и растущими запросами потенциальных съемщиков, которые хотят иметь хорошее жилье без проблем.
Кроме того, арендаторы стали намного разборчивее. Если в августе-сентябре времени на просмотры практически не было из-за высокого спроса, сегодня клиенты не торопятся, просматривая все предложенные варианты, прежде чем выбрать окончательный.
Наиболее востребованными у клиентов остаются Выборгский и Московский районы (доля спроса в общегородском объеме 11% и 10,6% соответственно). В Калининском районе ищут жилье 9,77% арендаторов, в Приморском – 9,96%, во Фрунзенском – 8,79%, в Невском – 9,25%. Временные жильцы традиционно считают их наиболее развитыми в смысле инфраструктуры и транспортной доступности. Но максимальное предложение – в Приморском (15,52%), Калининском (9,9%) и Московском (9%) районах. В Невском районе предложение составило 8,35%, в Выборгском – 7,4%. В Адмиралтейском районе доля спроса превышает предложение (4% и 3,8% соответственно). Наиболее гармонична структура предложения и спроса в Василеостровском, Красногвардейском и Центральном районах. Так, в Василеостровском на 5,14% предлагаемых квартир претендуют 5,15% нанимателей. В Красногвардейском – при 6,1% сдаваемых площадей 5,6% ищущих жилье. В Центральном – на 7,1% арендаторов приходится 7,4% арендодателей.
На рынке наблюдается тенденция дефицита предложения в домах, построенных после 2008–2009 годов, поскольку сейчас 90% всех покупок в новостройках совершаются не с инвестиционными целями, а для собственного проживания. Кризис научил съемщиков также более внимательно подходить к выбору объекта и оценивать не виды из окна, а исправность бытовой техники, наличие интернета, состояние мебели.
ПРОГНОЗ
Рынок аренды приходит в себя. Но, похоже, неорганизованному рынку «халупорантье» постепенно приходит конец. Причем арендодателей поджимают со всех сторон. Со стороны бизнеса рынок продолжают осваивать скандинавские фонды, скупающие строящееся жилье для преобразования его в доходные дома. Первые проекты показывают, что фондам этот бизнес понравился. «Коломяжский, 15», предлагавший в начале 2010 года первый доходный дом из двух подъездов почти на 320 квартир, заполнился уже через полгода. Да, у проекта есть проблемы, но именно на первых проектах компания отрабатывает технологии и обещает, что продолжение последует в ближайшее время – фонд активно ведет переговоры и, вполне возможно, уже в этом году прикупит еще квартир. Активно скупала квартиры и компания SATO. В середине лета она приобрела 19 квартир в жилом доме «Таврический», а в конце прошлого года – еще 66 квартир в строящемся доме «Шведская крона». Ищет себя в этом бизнесе еще один финский игрок – компания «ЮИТ Лентек». Еще окончательно не решено развивать арендный бизнес, но около десяти квартир компания уже сдает. Пока суммарно доходных квартир в городе – около 500. Кажется, не так много. Но если учесть, что объем свободного предложения в 2010 году колебался в промежутке 1700–2700 объектов, получается не менее пятой части рынка.
Со стороны властей также есть планы развить социальную аренду. Об этом в прошлом году неоднократно говорил председатель Жилищного комитета Юрий Осипов. Причем цена, по которой власти намерены сдавать жилье, явно ниже рыночной – 6–20 тыс. руб. в месяц. Пока дело ограничилось созданием общежитий для гастарбайтеров. Но могут найтись деньги и на другие социальные категории съемщиков. Власти также выдавливают рантье с рынка с помощью налогов. Совсем не факт, что рентный бизнес останется окупаемым, если владельцев квартир все-таки заставят платить налог на имущество по рыночным ставкам. Повышать цены они не смогут.
Понятно, что «переходный период» будет длительным. Но именно с 2011 года он начнется.
Основные индикаторы рынка недвижимости Санкт-Петербурга
© Центр исследований и аналитики ГК "БН", 2011
тел. (812) 329-36-78, e-mail: [email protected]
