Подорожание коснулось всех сегментов. Несмотря на снижение средней стоимости однокомнатных квартир – с 3,28 млн руб. до 3,25 млн руб., квадратный метр стал стоить дороже. В январе 2010 года средняя цена составляла 82 тыс. руб. за кв. м, сейчас – 84,4 тыс. руб. С 4,76 млн руб. (80,9 тыс. руб. за кв. м) до 4,8 млн руб. (81,4 тыс. руб. за кв. м) увеличилась цена двухкомнатных квартир. Трехкомнатные в начале минувшего года выставляли за 6,5 млн руб. (79,5 тыс. руб. за кв. м), в декабре – за 6,7 млн руб. (79,8 тыс. руб. за кв. м). Почти на 200 тыс. руб. подорожали четырехкомнатные квартиры: 9,9 млн руб. (85,7 тыс. руб. за кв. м) просили за них в январе 2010-го и 10,1 млн руб. (86 тыс. руб. за кв. м) – в 2011-м.
Структура предложения и спроса остается несбалансированной. Наибольший интерес покупателей в минувшем году приходился на однокомнатные квартиры – 35,58% всех обращений, тогда как предложение в данном сегменте составляет всего 25,8%. Аналогичный разрыв наблюдается в сегменте двухкомнатных квартир – их хотят приобрести 43,4%, а готовы продать лишь 33,6%. Зато в сегменте трехкомнатных ситуация обратная: спрос на них оценивается в 19,7%, а предложение – в 31%. В сегменте квартир от четырех комнат – ситуация в том же духе: совокупный спрос – 1,2% и предложение – 9,6%.
В рейтинге самых популярных запросов на вторичном рынке весь год преобладали небольшие квартиры. Первые строчки рейтинга занимали однокомнатные квартиры в любом районе города, если их цена не превышает 2,17 млн руб. Комнаты, также в любом районе, интересанты готовы приобрести за 1,1 млн руб. В Приморском районе потенциальные владельцы рассматривали однокомнатные квартиры за 2,72 млн руб. Также популярен Невский район – в силу относительной дешевизны и близости к центру, здесь респонденты искали однокомнатные квартиры не дороже 2,6 млн руб. В середине года появились заявки на двухкомнатные квартиры, наиболее распространенный запрос – квартира в любом районе Петербурга не дороже 2,9 млн руб.
Кирпичные, кирпично-монолитные комплексы и старая панель выросли в цене. Стоимость кирпича увеличилась с 82,6 тыс. руб. до 83,6 тыс. руб. за кв. м. Кирпич-монолит подорожал с 83,3 тыс. руб. до 84,7 тыс. руб. за кв. м. Старая панель увеличилась в цене почти на 1,5 тыс. руб., с 69,5 тыс. руб. до 71 тыс. руб. за кв. м. Объекты остальных сегментов, хоть и незначительно, но в цене потеряли. Новая панель опустилась на 100 руб. – 73,7 тыс. руб. и 73,6 тыс. руб. за «квадрат» соответственно. Квартиры в сталинских постройках в январе 2010 года выставляли за 91,9 тыс. руб., в наступившем году – за 90,2 тыс. руб. за кв. м. Старый фонд без капитального ремонта подешевел почти на 2,5 тыс. руб.: 88,3 тыс. руб. и 85,9 тыс. руб. за кв. м. Старый фонд с ремонтом – на 800 руб., с 94,7 тыс. руб. до 93,9 тыс. руб. за кв. м.
В составе предложения превалируют старая панель и кирпичные дома. На их долю приходится 24,4% и 25,8% от общего объема. На третьем месте – кирпично-монолитные объекты, которые занимают 17,3% от всего предложения. Дальше следует старый фонд, прошедший капремонт (10%), новая панель (9,1%) и старый фонд без капремонта (7,3%). Наименьшую долю в предложении конца 2010 года занимают сталинские дома – 6%.
Всего два района по итогам года оказались в минусе: стоимость жилья на вторичном рынке Адмиралтейского района снизилась на 2,36%, или на 2,1 тыс. руб. за кв. м. В Приморском цены уменьшились на 1,6%, или на 1,2 тыс. руб. за кв. м. Однако и значительных положительных изменений также не наблюдалось. Максимальный рост – во Фрунзенском районе, на 4,89%, то есть на 3,45 тыс. руб. за кв. м. В Красносельском квартиры подорожали на 4,26%, или на 2,8 тыс. руб. за кв. м, в Кировском – на 4,13%, или на 3 тыс. руб. за кв. м.
Если рассматривать ситуацию в каждом сегменте, тенденции аналогичны. Однокомнатные квартиры в Адмиралтейском районе потеряли за год 4,68%, цены снизились с 97,1 тыс. руб. до 92,6 тыс. руб. за кв. м. Наибольший рост в Петроградском районе – 8,67%. В начале 2010-го такие варианты предлагали из расчета 109 тыс. руб. за кв. м, к концу года – по 118,5 тыс. руб. за кв. м. Кировский также показал ощутимую положительную динамику – 6,63%, 77,8 тыс. руб. и 83 тыс. руб. за кв. м соответственно.
В сегменте двухкомнатных квартир в аутсайдеры выбились Приморский и Адмиралтейский районы. В первом квартиры стали дешевле на 2,58% (средние цены составили 76,2 тыс. руб. и 74,2 тыс. руб. за кв. м соответственно). В Адмиралтейском снижение незначительное – 0,55%, с 87,2 тыс. руб. до 86,7 тыс. руб. за кв. м. Самый ощутимый рост – в Калининском районе – 3,79%, то есть с 71,8 тыс. руб. до 74,5 тыс. руб. за кв. м.
Трехкомнатные пострадали больше: отрицательная динамика наблюдается в четырех районах. Адмиралтейский район ушел в минус на 1,67%. Если в январе минувшего года средняя цена квадратного метра составляла 87,4 тыс. руб., то к началу 2011-го – 85,9 тыс. руб. В Василеостровском падение минимальное – 0,75%, с 91,4 тыс. руб. до 90,7 тыс. руб. за кв. м. В Красносельском стоимость квартир с тремя комнатами уменьшилась на 2,13%, с 63,2 тыс. руб. до 61,9 тыс. руб. за кв. м. На 0,96% снизились цены в Приморском районе (по 72,2 тыс. руб. и 71,5 тыс. руб. за кв. м, соответственно). Положительные результаты в этом сегменте не превысили 3%. Так, в Калининском районе рост составил 3,15%, с 69,3 тыс. руб. до 71,5 тыс. руб. за кв. м. На 2,9% подорожали трехкомнатные квартиры в Центральном районе, где в начале года средняя цена квадратного метра составляла 99,6 тыс. руб., сейчас – 102,5 тыс. руб.
В структуре предложения и спроса, как и на первичном рынке, лидирует Приморский район, здесь хотели бы приобрести жилье 18,03%, предлагают – 14%. В Московском районе продавцы выставляют 6,34% жилья при 9,66% потенциальных покупателей. В Невском районе вариантов предложения также недостаточно: на 10,15% заявок приходится 8,29% выставленных квартир. Высок спрос на Выборгский, Калининский и Фрунзенский районы – 8,42%, 11,2% и 8,26%. Объем предложений в этих районах – 8,12%, 7,06% и 5,34% соответственно. Из районов центра наибольшим спросом пользуется Василеостровский, здесь рассматривают покупку жилья 4,55%, предложение немногим больше – 5,06%. В Центральном районе наиболее высока доля выставленных вариантов – 9,32%, а спрос в два раза меньше – 4,26%. В Петроградском хотели бы обзавестись квартирами 3,6% при продающихся 5,03%. В Адмиралтейском спрос также ниже предложения – 2,37% и 4,49% соответственно.
В целом год, по мнению участников рынка, был достаточно спокойным. По весне общей тенденцией стало значительное увеличение покупательского спроса и, как следствие, стремление продавцов увеличить цены. Правда, праздник продолжался недолго. В мае, после выхода на рынок проектов комплексного освоения территорий, основной спрос сместился туда. По словам риэлторов, произошел обратный (послекризисный) отток покупателей со вторичного рынка на первичный. В самом начале кризиса никто не хотел рисковать и вкладываться в покупки на первичном рынке. Как только ситуация успокоилась и покупатели поняли, что строителям (с определенной опаской) можно доверять, они опять начали приобретать строящееся жилье. Тем более что, несмотря на снизившиеся цены, на вторичном рынке квадратный метр в строящемся доме дешевле.
ПРОГНОЗ
Вторичный рынок после весенне-летних потрясений (когда покупатель стремглав побежал покупать строящиеся объекты) к концу года обрел устойчивость. И попривык работать в новых реалиях. Привыкли к ним и риэлторы, которые стали еще более активно, чем раньше, сотрудничать с застройщиками и продвигать их проекты.
По ощущениям большинства участников рынка, 2011-й потрясений принести не должен. Как говорят эксперты, скорее всего в январе-феврале традиционно не будет предпосылок для роста цен и самого роста. Не исключено даже небольшое снижение – в пределах нескольких процентов.
Далее свою роль сыграет отложенный спрос: весной ожидается активность примерно на уровне осени 2010-го. Цены на некоторые объекты могут немного подрасти. Прежде всего под этот рост попадают наиболее ликвидные объекты – недорогие квартиры первичного рынка и небольшие объекты вторичного в кирпичных и кирпично-монолитных домах. Хуже придется продавцам советского неликвида – в хрущевках, брежневках, кораблях. Им вряд ли можно рассчитывать на прибавочную стоимость. Хотя на хрущевках еще можно будет заработать, так как именно на начинающийся год назначено начало реновации этих кварталов. Как говорят участники рынка, возможно, цель части сделок с хрущевками в 2011-м – попасть в программу. Но все будет зависеть от темпов, которыми программа реновации зашагает по городу.
Как и в прошлом году, ипотека укрепит свои позиции, по прогнозам экспертов, к июню-июлю доля ипотечных покупок на вторичном рынке достигнет 25–30%.
Цены будут топтаться на месте, но в пределах инфляции. Хотя подорожание отдельных позиций (коммунальные услуги и т. п.), скорее всего, подтолкнет некоторых продавцов к повышению стоимости.
Основные индикаторы рынка недвижимости Санкт-Петербурга
© Центр исследований и аналитики ГК "БН", 2011
тел. (812) 329-36-78, e-mail: [email protected]
