Большинство игроков рынка итогами года довольны. «Бизнес потихоньку начал дышать, – радуется президент NAI Becar Александр Шарапов. – По сравнению с периодом осень-зима 2009 года мы наблюдаем значительное увеличение спроса. В торговых комплексах очереди стоят из арендаторов. Так что, я думаю, в 2011 году у нас снова ставки пойдут вверх».
Долгожданные открытия
Действительно, ситуация на рынке не самая плохая. По данным компании Astera, в 2010 году в Петербурге было введено в эксплуатацию 12 новых объектов, в целом это около 470 тыс. кв. м, что на 12,3% больше прироста торговых площадей за 2009-й. Таким образом, общий объем предложения качественных помещений под торговлю на конец 2010-го составил около 4,28 млн кв. м.
Эксперты убеждены, что эти показатели могли быть выше, если бы целый ряд торговых комплексов не ограничился техническим открытием, отложив официальное на 2011 год. В третьем и четвертом кварталах ушедшего года в пяти крупнейших ТРК заполнялись только отдельные этажи или магазины якорных арендаторов. Так, в торговом комплексе «Лето» на Пулковском шоссе открылись гипермаркеты «Ашан» и «Медиа Маркт», в достраивающемся «Сити Молл» на проспекте Испытателей начал работать кинотеатр «Кронверк Синема», приняли посетителей два этажа торговой галереи в новом корпусе МФК «Балканский» на Балканской площади. По такому же пути пошли застройщики и торгового центра в Пушкине на Саперной улице, и ТК «Меркурий» в Колпино на Пролетарской улице.
В числе наиболее ярких событий года эксперты называют ввод в эксплуатацию двух торговых комплексов, появления которых долго ждали. В первых числах ноября на углу Невского проспекта и улицы Восстания состоялось открытие флагманского магазина финского концерна «Стокманн» – «Стокманн Невский центр», а спустя две недели практически напротив (на пересечении Невского и Лиговского проспектов) начал работать и мегамолл Galeria, открытие которого неоднократно переносилось. Оба проекта, с самого начала вызвавшие немало скандалов и споров, по-прежнему неоднозначно оцениваются игроками рынка. «Открытие полномасштабного «Стокманна» в центре Петербурга – это самое главное событие 2010 года, – убежден управляющий партнер «АйБи Групп» Юрий Борисов. – Это очень позитивный знак, на котором, собственно говоря, все хорошее в ритейле 2010 года и завершается. Если же говорить о Galeria, то, на мой взгляд, им просто деваться было уже некуда – надо было открываться. Многие из арендаторов, которые вошли в первую очередь этого проекта, еще до конца не поняли, куда они попали. Я думаю, что отрезвление наступит в течение 2011 года. Слишком долго мы называли этот проект «ямой», только теперь это уже – долговая яма».
Другие эксперты столь категоричного мнения Юрия Борисова в отношении ТРК Galeria не разделяют и, напротив, уверены, что покупательский поток в Galeria будет неиссякаемым. Прежде всего, потому, что одним из якорных арендаторов этого торгового комплекса выступил супермаркет «О'кей». В него, несомненно, потянутся жители районов центра города, где остро стоит проблема с продовольственным обеспечением. Кроме того, по мнению менеджера проектов консалтинговой компании Knight Frank St.Petersburg Игоря Кокорева, приезжать в Galeria будут жители всех районов Петербурга (те, что обычно выбираются в центр по выходным), а также обитатели области – ведь в пяти минутах ходьбы расположен Московский вокзал, куда прибывают пригородные электрички. Наконец, в числе посетителей будут люди, работающие или обучающиеся в центре, а также туристы. Директор департамента коммерческой недвижимости «АРИН» Екатерина Лапина также считает, что открытие Galeria и «Стокманн Невский центр» должно привлечь дополнительный поток людей в центр города, однако она видит большой минус в соседстве двух торговых комплексов на узловой площади, на пересечении транспортных потоков: «Станция метро «Площадь Восстания» и без торговых комплексов постоянно перегружена, а движение на Лиговском и Невском проспектах всегда было плотное, и с открытием комплекса обстановка на дорогах может еще больше ухудшиться». К тому же сложности с паркингом снижают интерес покупателя к комплексам в центре города. «Как показала практика, в Москве этот факт имеет большое влияние на судьбу торговли», – отмечает Екатерина Лапина.
На всех может не хватить
Между тем именно благодаря открытию этих двух комплексов Центральный район выбился в лидеры по обеспеченности населения торговыми площадями, предоставив, по данным Astera, каждой тысяче петербуржских жителей 2526 кв. м торговых площадей. Если же говорить о городе в целом, то в среднем по Петербургу этот показатель вырос на 12% по сравнению с прошлым годом и составил 931 кв. м на тысячу человек. Стоит отметить, что в Москве данный показатель не превышает 308 кв. м на тысячу человек, а в Европе находится на уровне 600–800 кв. м, пояснили в компании «Магазин магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis». Но, как это ни парадоксально, очевидное перенасыщение бутиками и магазинами бытовой техники не увеличивает количества вакантных площадей. «Листы ожидания в давно действующих комплексах с удобным расположением на пути транспортных и пешеходных потоков продолжают пополняться», – отмечает старший аналитик отдела консалтинга Astera Евгения Буторина. Если же говорить о «Стокманн Невский центр» и Galeria, то их открытие также не повлияло на объем свободных площадей, так как объекты к моменту ввода были заполнены арендаторами практически на 100%.
Доля свободных площадей в течение последнего года плавно уменьшалась и в остальных районах города. По данным Knight Frank St.Petersburg, по сравнению с аналогичным периодом 2009 года снижение составило 4%, и сейчас средний уровень свободных торговых площадей оценивается экспертами в 8%. Объем вакантных площадей в неудачных объектах также невысок – примерно 20–25%.
На протяжении всего 2010 года ставки пребывали в состоянии покоя, однако эксперты не исключают их резкого подъема в наступившем году. После кризиса в Петербурге было запущено слишком мало новых проектов на рынке торговой недвижимости, и рано или поздно это приведет к нехватке свободных торговых мест. «Если экономическая ситуация в России в 2011 году не изменится под влиянием очередного кризиса (чего сегодня опасаются многие компании), то на рынке коммерческой недвижимости может возникнуть дефицит предложений и, как следствие, рост ставок аренды и цен продаж помещений, – говорит Екатерина Лапина. – Подъем цен на 25% в этом случае будет справедливым». Аналитики Astera сделали более мягкий прогноз. По их мнению, в следующем году в торговых комплексах ставки аренды могут вырасти всего на 3–5%.
Пока же якорным арендаторам и операторам развлечений помещения предлагаются по цене от 400 руб. до 1,2 тыс. руб. за кв. м в месяц. Операторам торговой галереи приходится платить значительно больше – от 600 руб. до 7 тыс. руб. за «квадрат» в месяц. Характерные для 2009 года уступки арендаторам со стороны собственников в торговых объектах сохранились только в торговых комплексах с низким уровнем посещаемости и проблемами с наполняемостью.
Товар по-среднему
Состав арендаторов объектов торговой недвижимости продолжает меняться. Дискаунтеры, занимавшие приоритетные позиции в прошлом году, начали уступать место среднему ценовому сегменту. По сведениям компании «Рестко-холдинг», сегодня наибольшей популярностью пользуются товары класса mass-market – сравнительно недорогие в цене, но довольно высокого качества. В связи с этим почти две трети торговых центров специализируется на продаже именно такой продукции.
Кроме этого все большую активность проявляют сети общественного питания, в том числе и иностранные. В конце декабря, например, первые два заведения в новом ТЦ «Стокманн» на Невском проспекте открыл один из крупнейших игроков мирового рынка общепита компания Fazer Food Services. В том же «Стокманне» появился супный ресторан сети «Только ложки», в открытие которого владельцы инвестировали около $100 тыс. Сеть из 12 кофеен под брендом «КофеТун СушиТун» готовится построить московское ООО «Система Бит-2000».
Сегмент luxury все еще не оправился от последствий кризиса, но, по мнению генерального директора Astera Алексея Филимонова, есть основания прогнозировать его более активное развитие в наступающем году. «Дополнительный импульс к этому должно дать открытие компанией Mercury Дома ленинградской торговли (ДЛТ) после реконструкции», – считает эксперт.
Если повезет
По данным Astera, в наступившем году к вводу планируются десять объектов. На март намечено открытие многострадального ТРК «Лето» на Пулковском шоссе, в это же время официально будет завершена третья очередь ТРК «Сити Молл». К сдаче второй очереди готовится «Шкиперский молл». Кроме того, предположительно откроются «Лондон-парк», ДЛТ после реконструкции, ТК «Обводный канал», «Балканский», «Платформа», а также новый торговый центр в Пушкине и ТК «Меркурий» в Колпино. Если планы по открытию этих объектов не будут нарушены, то в Петербурге появится еще 348 тыс. кв. м качественных торговых площадей, а общий объем предложения рынка торговой недвижимости на конец 2011 года составит около 4,6 млн кв. м.
В дальнейшем ввод новых торговых комплексов сократится больше, полагают аналитики, и объемы вводимых площадей будут увеличиваться всего на 100–150 тыс. кв. м в год. Но это – если повезет.
