Причин такого недоверия собственников к сторонним эксплуатирующим организациям несколько. Среди них такие: кажущаяся дешевизна создания собственной компании; сокрытие недостатков, совершенных застройщиком на этапе проектирования или строительства; неразвитость системы страхования услуг эксплуатационных и управляющих фирм, а также желание владельцев недвижимости уйти от налогов. Ведь собственнику, получающему официально лишь часть денег, вовсе не нужно присутствие посторонних на его объекте.
В регионах доверяют больше
Во всем этом есть как положительные, так и отрицательные стороны. «Свою компанию стоит создавать лишь в том случае, если эта сфера деятельности должна стать для владельца здания еще одним видом бизнеса, – поясняет генеральный директор компании «МТЛ. Эксплуатация недвижимости» Дмитрий Ханжин. – На самом деле утверждение, что создание собственной компании обойдется дешевле, – миф. По своему опыту могу сказать, что многие владельцы недвижимости, потеряв время и значительные средства на эксплуатационной деятельности, через год-два обращались к услугам профессионалов».
В регионах собственники охотнее идут на внешнее управление и эксплуатацию. «Вероятно, это связано с менталитетом, то есть там больше доверяют профессионалам», – уверен Дмитрий Ханжин. В основном в регионах свои услуги предлагают специализированные компании из Москвы и Петербурга.
Сегодня в Северной столице только 10% коммерческой недвижимости управляются внешними структурами, тогда как на Западе этот показатель составляет порядка 95%. Причем охотнее всего собственники отдают в аутсорсинг именно техническое обслуживание объекта, охрану и клининг.
Изобретая велосипед
Зачастую собственник, прибегая к услугам управляющей компании, не может четко объяснить, чего он хочет, и грамотно сформировать техническое задание. Привлекать же профессионалов в качестве консультантов нужно еще во время проектирования будущего объекта.
В Петербурге еще довольно редко привлекают управляющие и эксплуатирующие компании на этапе проектирования. Собственники недвижимости пока не до конца осознают необходимость так называемого технадзора со стороны эксплуатационников. По словам Дмитрия Ханжина, порядка двух месяцев ушло на то, чтобы понять, во что выльется эксплуатация купола второй сцены Мариинского театра согласно первоначальному проекту. Как известно, проект строительства в дальнейшем был изменен. «Участие эксплуатационных компаний на стадиях проектирования и строительства позволяет в дальнейшем заметно экономить на обслуживании. Самый простой вариант подготовки проекта стоит порядка 30 тыс. руб., в то время как уже за первый год работы эксплуатационных компаний можно сэкономить $100–150 тыс.», – считает Дмитрий Ханжин.
Причем эксплуатационная компания вовсе не претендует на то, чтобы вести объект с момента его проектирования до фазы эксплуатации. «На последних этапах вполне возможно привлечение сторонних компаний, – отмечает директор по эксплуатации УК «Бекар» Роман Мальцев. – Впрочем, случаи изменения проекта с учетом мнения эксплуатирующей компании в Петербурге пока единичны».
По мнению генерального директора ЗАО «Менеджмент Компания ПСБ» Константина Козловского, «собственником движет желание изобрести велосипед». Это касается любой стадии реализации объекта коммерческой недвижимости. «Схема везде одна и та же, – считает он. – Скажем, заказчик планирует построить объект. Прежде всего нужно разработать его концепцию. До начала строительства необходимо провести консультации с профессиональной управляющей компанией. На этапе возведения объекта удастся избежать ошибок лишь в том случае, если специалисты по эксплуатации будут контролировать процесс возведения будущего торгового или бизнес-центра. После того как объект будет сдан госкомиссии, в процесс закономерно должна влиться профессиональная служба эксплуатации». По мере роста объекта эксплуатирующий штат должен увеличиваться. Если все эти этапы пройдены, то в результате проект будет грамотно реализован и принесет доход.
Эксплуатация однотипна: то есть технологии различны, но люди и механизмы – одни и те же. «Собственники еще не знают, что в общем-то никаких секретных технологий нет, – поясняет Константин Козловский. – И после того как набьют себе шишек, неизбежно придут к мысли о профессиональном обслуживании».
Экономия на качестве
Еще один минус создания «карманной» службы – собственная эксплуатирующая компания не имеет мотивации для экономии расходов. «У такой структуры нет необходимости быть конкурентоспособной на рынке», – считает Константин Козловский.
А с другой стороны, в целях экономии собственник может постоянно урезать бюджет собственной компании. По словам Романа Мальцева, подобная экономия приведет к тому, что постепенно собственная управляющая компания перестанет существовать: «Постоянное урезание бюджета, в конечном счете, сказывается на качестве обслуживания объекта. Деньги экономятся в основном на предупредительных ремонтных работах, а в результате потом приходится проводить сложные аварийные работы, и ничем хорошим это обычно не заканчивается», – рассказывает он.
Впрочем, даже прибегнув к услугам профессиональной компании, собственник нередко ставит перед ней задачу снизить затраты на обслуживание объекта. Так возникает проблема отсутствия единых требований к эксплуатации недвижимости. «Сегодня каждая компания имеет свои внутрифирменные стандарты, – говорит Дмитрий Ханжин. – А в работе с каждым заказчиком используется индивидуальный подход».
Перед началом работы с собственником управляющая компания должна провести аудит состояния объекта и зафиксировать в договоре все его недостатки и слабые места. «Если нам предлагают приступить к эксплуатации объекта, который находится в аварийном состоянии или не соответствует нормам пожарной безопасности, мы не будем заключать договор с заказчиком, – объясняет Константин Козловский. – В таком случае необходимо убедить собственника, что сначала нужно провести реконструкцию объекта, а уж потом его эксплуатировать», – считает он.
Условия выбора
При отсутствии единых стандартов качества эксплуатационных услуг выбрать профессиональную управляющую компанию достаточно сложно, поскольку непонятно, на что нужно ориентироваться. Выходом может стать организация честного и открытого тендера для определения лучшей фирмы, предоставляющей такие услуги.
Для проведения конкурса необходимо грамотно составить техническое задание. Профессиональные эксперты считают, что допускаемая к тендеру компания должна быть проверена, как минимум, по трем параметрам: отсутствие задолженности перед другими собственниками; количество квадратных метров помещений в управлении и количество объектов коммерческой недвижимости в эксплуатации.
Эффективным способом защиты собственника от некачественной работы управляющей компании является страховой договор. «Если эксплуатационная фирма в результате своей деятельности наносит ущерб собственнику, по страховому договору этот ущерб ему должны возместить», – говорит Константин Козловский. Управляющая компания сама определяет сумму страхового покрытия, которая должна быть внесена в договор страхования. Впрочем, рынок страховых услуг в этой сфере сегодня совершенно не развит. «Далеко не все страховые компании страхуют эксплуатационные риски, а именно – нанесение ущерба соб-ственнику вследствие эксплуатации объекта», – отметил он.
Единые стандарты
Отсутствие единых стандартов сдерживает развитие рынка. Впрочем, работа в этом направлении уже ведется. «Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД) планирует выработать общий подход к разработке стандартов в сфере технического обслуживания объектов недвижимости. Именно вопрос формирования единых стандартов качества в области эксплуатации и управления должен стать одной из главных тем Всероссийской конференции «Коммерческая недвижимость России: управление, инвестиции, развитие».
«Мы хотим понять, нужна ли рынку эксплуатации и управления недвижимостью некая единая классификация, – поясняет председатель совета управляющих ГК «БестЪ» Андрей Лушников, ведущий на конференции мастер-класс по эксплуатации. – Сегодня в Москве работает примерно 60 эксплуатационных компаний, в Петербурге – не более 30. Петербургский опыт профессиональной эксплуатации отличается от московского только по объемам и технологиям. В городе на Неве наработан свой опыт аутсорсинга в сфере эксплуатации, в Москве – свой. Я думаю, этот опыт необходимо обобщить».
По словам Андрея Лушникова, необходимо также перенять и опыт западных коллег. Особенно тех, кто сравнительно недавно переживал те же проблемы, что мы – сейчас. «Например, латышский и эстонский рынки эксплуатации интересны по зрелости, польский – по масштабам проектов управления и обслуживания, финский – наиболее близок нам по климату. Финны вообще новаторы, и у них все время появляется много интересных технологий», – говорит Андрей Лушников.
Если по итогам конференции станет ясно, что такая система нужна, то в рамках работы ГУД будет разработана соответствующая система стандартов. При этом она должна быть достаточно простой, поскольку сейчас в оценках присутствует много субъективного.
