Последние полтора года арендные ставки на многие объекты рынка жилой аренды падали, или, по крайней мере, не росли ежеквартально, как это было до кризиса. В августе этого года ставки, наоборот, начали увеличиваться, прибавив в начале осени до 10%. Однако на рынке по-прежнему остаются наймодатели, которые не собираются поднимать стоимость своего жилья, надеясь привлечь этим большее число клиентов.
Однако возможен и другой вариант развития событий – за низкой арендной ставкой «стоят» мошенники, завлекающие клиентов дешевизной. Поэтому, прежде чем отдать деньги хозяину такого объекта, стоит узнать, что скрывается за предложением, стоимость которого ниже средней по городу.
На любой вкус
Практика показывает, что чаще всего дешево сдается жилье крайне низкого качества, без ремонта, расположенное на окраине города и часто лишенное даже элементарных удобств, таких как горячая вода и электричество.
Подобные варианты не сдать по рыночной цене, поэтому их владельцы снижают ставки, надеясь получить от своей недвижимости хоть какой-то доход. Отсюда и возникают предложения снять квартиру за 10-12 тыс. руб. в месяц.
Другая причина низкой арендной ставки – рекламный ход так называемого информационного агентства, которое по вашему запросу за определенную плату выдает список недорогих объектов, которые, как правило, на самом деле в аренду не сдаются.
Позвонить по выданным в агентстве телефонам, конечно, можно, но чаще всего на другом конце провода вам ответят, что квартира давно сдана или ее хозяин никогда и не помышлял о сдаче. В этом случае деньги, потраченные на покупку «телефонов», вам уже не вернут. Вы можете рассчитывать только на все новые и новые распечатки с информацией, взятой из открытых источников.
Бывают случаи, когда низкая арендная ставка объясняется тем, что наймодателю требуется предоплата за несколько месяцев вперед (либо хозяин уезжает, либо требуется оплатить дорогую покупку и т.д.). Но следует учитывать, что в случае досрочного расторжения договора по инициативе нанимателя (могут измениться жизненные обстоятельства, и в принципе расторгнуть соглашение можно) очень сложно получить обратно плату за непрожитое время.
В некоторых случаях наймодатель хочет сдать жилье не на год, как обычно, а, допустим, на три месяца. Чтобы найти нанимателя, который согласится съехать после столь короткого срока, также зачастую приходится идти на снижение.
Двойная проверка
В целом вариантов, при которых вам могут предложить снять квартиру по подозрительно низкой ставке, достаточно. Однако в любом из них может быть спрятан подвох. Особенно опасны случаи, когда квартира выглядит дорогой, а сдается по подозрительно низкой цене.
«В такой ситуации нанимателю лучше подстраховаться и принять дополнительные меры безопасности, – советует Людмила Пасынкова, менеджер отдела аренды агентства недвижимости «Экотон». – Прежде всего, необходимо обратить внимание на владельца квартиры, проверить его документы и документы на квартиру. Также нужно проверить документы агента, представляющего данный объект: существует ли компания, в которой он работает, является ли посредник ее сотрудником».
Подобные меры необходимы, так как часто арендные ставки занижают при криминальных сделках, когда квартиру сдают граждане, не имеющие на это никаких прав. Также подозрительно дешевые объекты могут фигурировать в «левых» сделках, которые агенты проводят в обход компании.
«Понять, что агент «левачит», очень просто. При заключении сделки он должен представить сторонам договор от своего агентства недвижимости. Как правило, недобросовестные риэлторы в данном случае говорят, что у них нет с собой договора по каким-либо причинам (забыли, закончились бланки и т.д.). Очень многие «левые» агенты не дают нанимателям документ, удостоверяющий оплату их услуг. Это должна быть хотя бы расписка от физического лица в получении денег», – объясняет Людмила Пасынкова.
Поэтому, даже если квартира находится в хорошем состоянии, но стоит хотя бы на 10% дешевле рынка – это уже должно вызывать подозрения нанимателя. Средняя арендная ставка для однокомнатных квартир в Санкт-Петербурге сейчас держится в пределах 17-19 тыс. руб. в месяц. Таким образом, если объект предлагается даже на 2 тыс. руб. дешевле рыночной цены, потенциального нанимателя это должно насторожить.
По словам риэлторов, чаще всего криминальные сделки пытаются провести с хорошими однокомнатными квартирами, которые привлекательны для клиентов. Обычно в такой ситуации агент и «владелец» квартиры торопят клиента с принятием решения, не дают ему вникнуть в ситуацию.
Еще один признак «нечистой» сделки – когда с нанимателя пытаются получить арендую плату за несколько месяцев вперед, мотивируя это тем, что хозяин надолго уезжает и готов предоставить нанимателю существенную скидку при единовременной оплате длительного периода аренды.
Сплошной поднайм
Иногда жилье пытается сдать человек, представляющийся родственником или доверенным лицом хозяина (без предъявления каких-либо соответствующих документов), либо по договору субаренды. В этом случае также следует насторожиться, поскольку в Петербурге нередки случаи незаконной субаренды. При такой схеме жилье снимается у наймодателя на несколько суток, а затем пересдается другим арендаторам, иногда нескольким одновременно.
«Кризис создал благоприятные условия для такой деятельности: хозяева квартир в погоне за заработком не так осмотрительно, как раньше, подбирают съемщиков, поэтому мошенники довольно быстро находят несколько нанимателей на один объект, – рассказывает Ирина Никулина, менеджер отдела жилой аренды компании «Адвекс. Петроградское агентство». – Полностью застраховаться от несанкционированного поднайма ни хозяева, не наниматели не могут, однако в их силах свести риски к минимуму. Нанимателю я советую перед подписанием договора и оплатой квартиры всегда требовать у владельца паспорт и сверять указанные в нем данные с информацией, которая содержится в правоустанавливающих документах на квартиру (с ними нужно очень внимательно ознакомиться). Если их нет, наймодатель должен предоставить вам документы, подтверждающие его право сдавать данное помещение в поднайм. Причем только оригиналы! Нанимателю также следует очень внимательно прочесть пункт о сроках действия договора. Это поможет ему не стать жертвой мошенника, который снял квартиру на несколько дней и умудрился пересдать ее на более длительный срок, не имея на это никаких законных прав. Обратить внимание стоит и на то, какая фирма представляет вашего контрагента: известный на рынке бренд дает больше уверенности в том, что перед вами не мошенник (последние обычно действуют самостоятельно, предпочитая нигде не «светиться»)».
Чтобы снизить риск стать жертвой мошенников, не стоит искать жилье по расклеенным на столбах или вывешенным в интернете объявлениям. Наибольшие гарантии дают солидные агентства недвижимости, которые имеют дело только с собственниками объектов и проверяют у них документы, подтверждающие право распоряжаться данной недвижимостью.
Дешевый вид из окон
Есть еще одно возможное объяснение, почему квартира предлагается по заниженной арендной ставке: она может быть расположена в аварийном доме с текущей крышей и трещинами в стенах. Используют недобросовестные наймодатели и новые дома, где «завтра дадут воду и подключат лифт», на что в действительности уходят месяцы.
Еще одна уловка мошенников – поздний вечерний показ квартиры. Будьте готовы утром обнаружить свалку или кладбище в качестве вида из окна. Такие варианты можно рассматривать, только если условия, приведшие к снижению ставки, устраивают нанимателя.
«Если очень постараться, в Петербурге можно снять дешевое жилье из разряда «комната за 5 тыс. руб.», – согласен исполнительный директор агентства «ЮРИНФО-Недвижимость» Николай Лавров. – Но у таких вариантов всегда существуют свои негативные особенности: либо это очень маленькая комната, либо она расположена в многокомнатной коммунальной квартире, но наиболее часто встречающаяся причина заниженной цены – плохие соседи. Именно такие очевидные минусы заставляют сдавать объект дешево. Но это характерно только для комнат. Если вам предлагают снять очень дешевую квартиру (скажем, за 5–8 тыс. руб.), то стоит серьезно задуматься. Велика вероятность, что вы «попали» на мошенников. Если вы все-таки решили рискнуть, стоит обратить внимание на сумму комиссионных, которую просит посредник, и когда он просит передать ему деньги – до или после совершения сделки. Ни одно уважающее себя агентство недвижимости не попросит вас уплатить комиссионные до заключения договора аренды. Если вы слышите фразу «деньги вперед», советую воздержаться от дальнейшего общения с таким контрагентом».
Право на жизнь
Разумеется, не все ситуации, когда вам предлагают снять квартиру по цене ниже рыночной, связаны с криминалом. В некоторых случаях хозяин жилья сдает свою квартиру дешевле, просто потому что не знает рынка и поэтому недооценивает свой объект. Это встречается не так уж редко – рынок найма весьма динамичен, и отследить происходящие на нем изменения, вызванные в том числе сезонными колебаниями спроса и предложения, – дело для непрофессионала довольно трудное.
Поэтому дешевые предложения имеют право на существование, но в таких случаях нужно очень внимательно проверять предлагаемый вариант «бюджетного» жилья.
