Громкие дела о раскрытых преступлениях с недвижимостью постоянно всплывают в прессе. Например, прошлой весной в Северной столице поймали банду «черных риэлторов», а совсем недавно, в октябре, задержали еще четырнадцать подозреваемых в махинациях с квартирами в Петербурге, Ленинградской, Новгородской областях и Московском регионе. Однако борьба с мошенниками пока не дает ощутимых результатов. По мнению экспертов, до петербургских судов доходит не больше 0,2% от общего количества сомнительных сделок. В настоящий момент их число оценивается как минимум в 5% от всех регистрируемых в Росреестре, то есть около 2,5 тысячи квартир ежегодно.
Сухие цифры
Широко известно, что чаще всего от мошенников страдают социально незащищенные слои населения. К ним в первую очередь относятся одиноко проживающие пожилые люди, инвалиды, сироты, получившие жилье от государства, а также лица с алкогольной и наркотической зависимостями. Основная схема отъема жилья в таком случае выглядит следующим образом. Злоумышленники обманом или угрозами принуждают людей переоформить принадлежащие им квартиры на членов преступной группы, а затем перепродают их третьим лицам. Либо в ход идут поддельные доверенности и завещания, с помощью которых мошенники переоформляют недвижимость одиноких, недавно умерших, граждан на себя или своих подельников. После этого квартиру можно продавать на открытом рынке.
По словам Романа Васильева, старшего прокурора отдела контроля за оперативной и розыскной деятельностью ГУВД и РУВД Санкт-Петербурга, в 2008 году в нашем городе было выявлено 156 преступлений, связанных с незаконным отчуждением недвижимости на вторичном рынке. В 2009-м – 135 преступлений. За девять месяцев 2010-го – 122 преступления «недвижимой» категории. Однако многие случаи в статистику не попадают. Главная причина – нехватка доказательств, в результате чего часть дел «повисает» в судах. «Сложности в расследовании возникают по двум причинам. Во-первых, из-за запоздалых обращений граждан. Во-вторых, часто мошенники вводят граждан в заблуждение и люди идут на сделку добровольно, поэтому сложно доказать, что преступление имело место», – объясняет Роман Васильев.
Как правило, наводку на подозрительные сделки следственные органы получают из Росреестра, когда у специалистов этой службы возникают сомнения в законности предстоящей регистрации. «Схема нашей работы такова, – рассказывает господин Васильев. – Если при подаче документов в Росреестр возникают какие-либо сомнения в их подлинности, специалисты этой службы обращаются в Главную прокуратуру и Управление следственных дел. Оттуда обращения поступают в районные отделы внутренних дел, которые занимаются расследованием, а мы контролируем эту работу. К подозрительным относятся прежде всего сделки по договорам ренты и сделки, совершаемые с жильем граждан, пропавших без вести. В 2009 году мы получили 119 обращений Росреестра, по которым было возбуждено 17 уголовных дел. В 2010-м – 95 обращений. По ним открыто 14 уголовных дел. Думаю, до конца года дел будет возбуждено больше».
Однако эксперты полагают, что снизившееся количество правонарушений в официальной статистике можно объяснить не столько эффективной работой правоохранительных органов, сколько затишьем на рынке недвижимости. «Правоохранительные органы работают относительно неэффективно, но равномерно, – считает Леонид Сандалов, заместитель генерального директора агентства недвижимости «Бекар». – Думаю, количество мошенничеств в последние два года снизилось по объективным причинам. По данным Росреестра, в 2009 году количество сделок с недвижимостью в Петербурге снизилось на 15%, упали и цены на нее, соответственно, снизились и доходы мошенников. При оживлении рынка мы столкнемся с очередным всплеском преступлений в этой сфере».
Ловкость рук
Стабильность в сфере совершения и раскрытия преступлений отмечают и юристы, отслеживающие подобные сделки. «За десять месяцев 2010 года мы не заметили ни спада, ни подъема числа правонарушений на рынке недвижимости Петербурга. Также нет перевеса в сторону ни первички, ни вторички – количество правонарушений и там и там примерно одинаково», – говорит Николай Атеняев, руководитель Общественной приемной по защите прав потребителей в сфере недвижимости Санкт-Петербургской палаты недвижимости.
Однако эксперты отмечают: каждый год на рынке появляются новые схемы мошенничества. Это легко объяснить: одна и та же схема, даже приносящая хороший доход, быстро становится узнаваемой, люди на нее попадаются все реже, а правоохранительные структуры следят за участниками таких операций все бдительней, поэтому дольше года преступные схемы живут редко.
Одна из новых схем отъема денег у населения появилась в последнее время на рынке долевого строительства. Ее разработали компании, называющие себя инвесторами и, соответственно, привлекающие деньги для строительства жилых домов. Но на поверку оказывается, что подобные организации не имеют никаких связей с застройщиками и занимаются чистым сбором средств, которые в один прекрасный день бесследно исчезают вместе с фирмой, обещавшей инвестировать их в строительство. Также распространено мошенничество с использованием вексельных схем.
Кроме того, как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости до сих пор процветают сделки, совершаемые по поддельным документам (начиная от классических завещания и договора купли-продажи, заканчивая различными медицинскими справками). Причем специалисты признают, что документы подделываются очень качественно, в результате экспертиза их подлинности занимает немало времени, в некоторых случаях – до нескольких месяцев.
Вольный рынок
Один из методов борьбы с подобными правонарушениями – выявлять посредников, помогающих организовать аферы. Часто это физические лица или агенты, числящиеся в риэлторских компаниях, но проводящие в свободное время «левые» сделки. По мнению Дмитрия Щегельского, президента Санкт-Петербургской палаты недвижимости, более 90% сделок с недвижимостью в городе совершаются при участии того или иного посредника: «Посредников на рынке недвижимости за последний год стало больше на 40%. Причем подавляющее большинство из них – физические лица, не имеющие абсолютно никакого отношения к рынку недвижимости». Уменьшение количества таких непрофессионалов, не несущих никакой ответственности за результаты сделки перед ее участниками, поможет сократить число расторгаемых сделок хотя бы потому, что профессиональный риэлтор подстрахует своего клиента от самых элементарных ошибок, которые могут сорвать сделку, например, некорректно оформленных документов.
Наиболее эффективным инструментом борьбы с «левачащими» агентами и «независимыми» посредниками, по мнению представителей петербургских профессиональных объединений риэлторов, должен стать глобальный реестр специалистов по недвижимости, в идеале – охватывающий всю территорию России. Однако проект может быть запущен и на локальном уровне. Разработка концепции реестра пока находится на стадии обсуждения, хотя большинство экспертов активно поддерживают эту идею. Реестр будет содержать информацию о каждом риэлторе – о его квалификации и месте работы. Если агент был уличен в «левой» сделке и уволен из компании, его удаляют из профессионального реестра. Такой инструмент позволит потенциальным клиентам рынка недвижимости самим получить всю необходимую информацию о человеке, предлагающем им провести сделку с недвижимостью.
По букве закона
Еще один способ обелить рынок недвижимости, обсуждаемый сейчас законодателями, – это введение обязательного нотариального заверения сделок с недвижимостью. «Как риэлтор я высказываюсь за обязательный нотариат. Ведь нотариус в первую очередь устанавливает дееспособность сторон, а значит, снижается риск опротестования сделки в будущем, – считает Андрей Тетыш, председатель Совета директоров «Агентства по развитию и исследованию недвижимости» (АРИН). – Кроме того, сделку удостоверяет человек с высшим юридическим образованием и солидным опытом работы. Это также дает дополнительные гарантии безопасности и продавцу, и покупателю недвижимого имущества, ведь качество документов повлияет на всю будущую историю объекта. Единственный допустимый вариант использования простой письменной формы договоров купли-продажи – сделки между близкими родственниками. Но даже им должен помогать кто-то юридически грамотный. А в случае заключения сделки между незнакомыми людьми экономия на нотариусе – вещь довольно странная».
Однако судьба договоров в простой письменной форме до сих пор не решена окончательно. В настоящее время даже многие нотариусы не считают необходимой обязательную нотариальную регистрацию для всех операций с недвижимостью (такая возможность заложена в будущий Закон «О нотариате», принятие которого ожидается в начале 2011 года).
Поэтому наиболее действенным механизмом снижения рисков на рынке недвижимости эксперты пока что признают страхование титула, то есть права собственности на объект недвижимости. Хотя до сих пор это не самый распространенный вид страхования. Его используют только в ипотечных сделках, по требованию банков. Людей отпугивают прежде всего высокие тарифы (0,5–1,5% в год от стоимости объекта недвижимости).
По мнению Александра Гиновкера, директора агентства недвижимости «Невский простор», в настоящий момент только государство в силах снизить количество правонарушений на рынке недвижимости. «В силах депутатов Госдумы и госчиновников улучшить законодательство, включив в него упоминание об обязательном титульном страховании. Кроме того, снизить риск мошенничества при сделках купли-продажи недвижимости могут новые методы, повышающие техническую защищенность документов. Это поможет уменьшить количество поддельных договоров купли-продажи, свидетельств о праве собственности и т. д. Еще одно важное условие – улучшить способы идентификации личности, что позволит избежать продаж объектов недвижимости подставными лицами», – полагает Александр Гиновкер.
Также возможный способ – наладить систему контроля на местах. «Участковые прекрасно знают, что за люди проживают на вверенной им территории. И если они видят, что кого-то из пожилых людей, наркоманов или алкоголиков начинают обхаживать аферисты, первое и самое простое, что они могут сделать, – сообщить об этом родственникам потенциальных жертв либо органам опеки, – считает Юрий Сергеев, генеральный директор агентства недвижимости «Динас». – А в крайнем случае таких неблагополучных граждан можно ограничивать в дееспособности, это помешает мошенникам перепродать их недвижимость. Наладить такую систему контроля можно без дополнительных законодательных нововведений. Чтобы она работала, нужно лишь соблюдать действующие законы».
