Эксперты уже неоднократно заявляли, что в Петербурге множество устаревших торговых комплексов. По словам генерального директора компании Colliers International Николая Казанского, как минимум 20% городских ТК нуждаются в обновлении. В ближайшем будущем как минимум один объект подвернется реконцепции. Управляющая компания «Форт» намерена преобразовать мебельный центр «Грейт» у станции метро «Академическая».
ООО «Управляющая компания Форт» создана в 2009 году группой физических лиц. В настоящее время в портфеле компании три торговых объекта, в том числе «Южный полюс». Вокруг этого комплекса летом 2009 года вспыхнул конфликт между его собственниками. Совладелец водочного холдинга «Веда» Александр Матт и сын Михаила Боярского Сергей спорили более полугода. Затем договорились о продаже ТК третьей стороне. Покупатель долгое время не назывался. Теперь выяснилось, что объект приобрела УК «Форт». По словам заместителя генерального директора УК «Форт» Сергея Вдонина, сейчас компании принадлежит порядка 70% площадей в комплексе.
Недооцененный актив
Мебельный центр «Грейт» расположен на углу Гражданского проспекта и проспекта Науки. УК «Форт» приобрела его у холдинга «Адамант» в прошлом году. Сумма сделки составила около $40 млн. Затраты на обновление «Грейта» составят $17-20 млн. Источником инвестиций стали собственные средства компании и кредитная линия Амстердамского торгового банка.
Таким образом, общие инвестиции в проект с учетом затрат на обновление составят порядка $60 млн. По словам Вдонина, когда объект приобретался, ожидаемый срок окупаемости составлял около 10 лет. После изменений он сократится почти вдвое — до 5,5 лет.
Закроют «Грейт» 15 января. Все работы рассчитывают провести за 9 месяцев, и 1 октября 2011 года открыть комплекс под новым названием — «Академ Парк». «Грейт» подвергнется довольно масштабным изменениям, как ожидается. В торговом комплексе не только поменяют арендаторов, но и проведут его реконструкцию. В частности, два корпуса соединят вместе, заменят коммуникации. Иными станут планировка и интерьеры. В результате арендопригодная площадь вырастет на 30%. Сейчас она составляет 32 тыс. «квадратов».
Место не для мебели
Состав арендаторов сменится почти полностью — на 95%. Мебель продавать больше не будут. На ее место посадят одежных и обувных сетевых операторов, продавцов косметики и аксессуаров.
Вдонин признается, что смену концепции планировали изначально. «Мы покупали ТК как недооцененный актив с расчетом на его развитие. Мебельный центр не отражал всего потенциала, и мы решились на реконцепцию», — говорит он.
По словам заместителя генерального директора по торговой недвижимости Colliers International (консультант проекта) Романа Евстратова, «Грейт» посещает примерно 12 тыс. человек в день. При этом за мебелью приходит только 18% посетителей, добавляет он, ссылаясь на проведенные исследования. Ожидается, что после реконцепции комплекс будет посещать 25 тыс. человек в день.
Менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St.Petersburg Игорь Кокорев согласен, что локация комплекса гораздо лучше подходит для планируемой концепции, которая позволит наиболее эффективно использовать потенциал местоположения. «Комплексы у метро с торговой галереей, наполненной преимущественно одежными и обувными ритейлерами, традиционны для Петербурга и доказали свою эффективность. Мебельные центры рассчитаны на целевое посещение и могут располагаться в менее привлекательном месте», — считает эксперт.
Проект «Академ Парк» рассчитан на массового потребителя и позиционируется в сегменте «средний минус». В нем будут представлены ведущие сетевые ритейлеры. В частности, появятся «точки» Mango, Lindex, Benneton, InCity, Anna Verdi, Эконика. Якорные арендаторы — «Перекресток», «Кронверк Синема» и «М.Видео» останутся, но тоже подвергнутся преобразованию. В частности, в кинотеатре заменят часть оборудования и кресла, супермаркеты отремонтируют. Новыми «якорями» станут магазины «Лукоморье» и «Дом книги».
По словам Вдонина, средняя ставка в ТК вырастет с $350 до $750 за кв. м в год. «Арендаторы готовы платить за помещения больше, если комплекс качественный», — констатирует он. Планируется, что в итоге годовой арендный доход вырастет с $3,7 млн до $11,5 млн.
На очереди Рыбацкое
УК «Форт» намерена обновить еще один городской торговый комплекс. Компания купила ТК «Рыбацкий» у станции метро «Рыбацкое» общей площадью 10 тыс. кв. метров. Вдонин не называет сумму сделки, как и бывших собственников. Директор департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерина Марковец полагает, что стоимость комплекса могла составить порядка $25-30 млн.
Подробности проекта Вдонин обещает назвать позднее. «Могу только сказать, что общая площадь будет увеличена, а вложения в реконцепцию и ремонт будут больше, чем в проект "Академ Парк"», — говорит он. Известно, что инвесторами «Рыбацкого» выступали «БестЪ. Коммерческая недвижимость» и ООО «Кром», заказчиком проекта — ОЖД. Открыть первый корпус планировали еще в 2007 году, второй — весной 2008 года. Однако проект был заморожен. В итоге комплекс заработал только весной этого года. Сейчас он заполнен на 60%. Средняя арендная ставка составляет $450 за «квадрат» в год, после реконцепции она вырастет до $750-800 за кв. м в год.
На этих проектах УК «Форт» не намерена останавливаться. В настоящее время компания рассматривает возможность покупки и других объектов.
