Легко и прочно вошедшее в лексикон участников рынка недвижимости слово-термин «девелопмент» (и производное от него – «девелопер») подчас трактуется весьма произвольно. Девелопментом занимаются и застройщики, и ритейлеры, и специально созданные подразделения многопрофильных холдингов, и многие-многие другие. Так сказать, явочный порядок вхождения на формирующийся рынок.
Трудности в переводе
Кто такой девелопер в классическом понимании? Это компания, чей бизнес – преобразование объекта недвижимости с целью увеличения его стоимости и извлечения прибыли. В функции девелопера входит разработка концепции экономически эффективного проекта, выбор и приобретение земельного участка, получение разрешений от органов власти, определение условий, поиск и привлечение инвестиций, разработка механизма и форм их возврата, отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой, реализация созданного объекта недвижимости и выход из проекта.
На Западе, как известно, объектом недвижимости считается земельный участок. Здание, расположенное на нем, не что иное, как «возводимое улучшение». В России же предметом купли-продажи является именно здание, а земля – как бы «при нем».
И права на нее переоформляются, что называется, постфактум. У нас земельный участок следует за зданием, у них – наоборот.
Трудности перевода бизнес-терминов традиционно упираются в период развитого и не очень, социализма. Но есть и чисто лингвистические проблемы.
Возьмем, к примеру, фантастическую поэму Льюиса Кэрролла «Охота на Снарка». Вроде бы к рынку недвижимости она никакого отношения не имеет. Но, как сказал оставшийся неизвестным студент Оксфорда, в его жизни не было случая, чтобы ему не вспомнилось что-нибудь из «Снарка», как нельзя лучше подходящее к данной конкретной ситуации.
Так, один из персонажей, собравшись на пресловутую охоту, захватил с собой «forty-two boxes», как значится в англоязычной версии. Данное словосочетание среднестатистический российский школьник перевел бы как «сорок две коробки». Но профессиональные переводчики имеют право на интерпретацию. В итоге у первого переводчика читаем – «тридцать восемь тюков», у второго – «сто сорок пакетов», у третьего – «сорок два сундука». Последний, по крайней мере, приводит точную цифру. Однако не будем судить слишком строго: особенности стихотворного переложения устанавливают слишком жесткие рамки и не позволяют ограничиться подстрочником, а значит, отступления от оригинала неизбежны.
На рынке недвижимости свои «правила стихосложения». Своеобразная поэзия нонсенса. В условиях, когда термин законодательно не определен и лицензированию данный вид деятельности не подлежит, имеет место определенная свобода творчества. То есть никто не мешает «называться груздем» и не принуждает в этом случае «полезать в кузов». А посему позиционировать себя в качестве девелопера пытаются многие. Кто из них, говоря евангельским языком, «избранные», а кто «званые» – попытаемся разобраться. И кроме того – ответить на вопрос: водится ли девелопер в Петербурге?
Единство и борьба
Блюсти чистоту термина в сложившейся ситуации должны, наверное, профессиональные объединения – больше некому. Именно бизнес-сообществам в скором будущем уготована роль саморегулируемых организаций, а сейчас – время подготовительных курсов. Есть ли в среде профи однозначное толкование «девелопера», перенесенного на русскую почву?
«В современных российских условиях девелопером называют любого застройщика, независимо от тех компетенций, которыми он обладает, – говорит президент Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) Юрий Борисов. – Отсюда и проблема. Настоящих девелоперов в западном понимании очень мало. Я бы к классическим девелоперам сегодня отнес только тех, кто занимается жильем в промышленных масштабах».
Генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость» Илья Еременко, по сути, ограничивается повторением традиционного западного определения девелопмента (см. выше). Но если бы все было так просто…
«Есть пока некая недоговоренность в терминах, – полагает вице-президент ГУД Николай Вечер. – Например, кто-то считает, что девелопер не принимает на себя коммерческие риски по проекту. То есть не является собственником, не участвует в проекте деньгами или технологиями. Просто выполняет на рынке определенную функцию, и его нанимает инвестор-собственник. Я считаю, что девелопер должен быть соинвестором, пусть по минимуму, это его стимулирует к нормальному развитию проекта».
Как видим, полного единства во мнениях нет, но нет и крайности, именовавшейся у древних римлян quaternio terminorum (дословно – учетверение терминов).
Практики и теоретики
Существуют, впрочем, и более категоричные точки зрения, которые выражают наблюдатели за процессом, не принимающие в нем участия. Чаще всего это – глубоко окопавшиеся теоретики, отставшие от времени, ввиду чего склонные к максимализму.
В химически чистом виде их диагноз формулируется так: никаких девелоперов в России нет и быть не может. На определенном этапе подобный радикализм оказывается подкрепленным и вполне научной базой. Года три-четыре назад она была однозначно уместной, сегодня – вряд ли. Книжники на изменения реагируют далеко не мгновенно и продолжают утверждать, что все и сегодня осталось прежним.
«Если бы девелоперов не было вообще, – парирует генеральный директор компании Schongauer Investburo Дмитрий Гершон, – то рынок недвижимости вряд ли бы развивался.
И очевидно, что далеко не все компании, именующие себя девелоперами, являются таковыми в традиционном понимании. Очень часто смешивают понятия «девелопер» и «консультант» или «застройщик». Но заниматься классификацией компаний – является она девелопером или нет, по каким-то формальным признакам, – дело неблагодарное».
Директор департамента офисной недвижимости компании «Бекар. Консалтинг» Алексей Чижов уточняет: «Все, кто называют себя девелоперами, являются участниками данного процесса, но не все таковыми являются, если понимать под девелопером инициатора проекта».
«Девелопмент, как любой другой бизнес, сегодня должен в максимальной степени – разумно и достаточно – исповедовать аутсорсинг», – такова точка зрения Юрия Борисова. Он убежден в том, что собрать сильных менеджеров по всем направлениям девелопмента, наверное, не дано и, главное, не нужно никому. Но девелопер, по его мнению, всегда должен оставлять за собой самую главную функцию – службу заказчика. Ее отдавать на аутсорсинг можно только другому заказчику.
Резюме подводит заместитель генерального директора ЗАО «Компания «Музей» Николай Воронов: «Рынок девелопмента сейчас растет, и появляются компании, которые могут называть себя девелоперами, в том числе и в Петербурге».
Оценивать коллег не совсем этично, заниматься саморекламой – тем более. Отсюда и произрастают безличностные характеристики.
Плюс на минус
В роли предтечи нового русского девелопмента иногда пытаются выставлять такую форму хозяйствования, как агентство развития территорий (АРТ). Петербург имел в этом отношении многосторонний и неоднозначный опыт. Пройти мимо него нельзя ни в коем случае. В этом лишний раз убеждают высказанные специалистами мнения.
Большинство их можно классифицировать по принципу «за и против». Одни убеждены, что АРТ – это разновидность девелоперской деятельности и, более того, петербургский опыт в этом направлении положителен. Другие, напротив, утверждают, что АРТ можно назвать в лучшем случае инвестиционным консультантом или же посреднической управляющей компанией. А все дело – в распорядительных правах, которыми город в лице КУГИ не пожелал поделиться с агентствами.
Помимо полярных утверждений, как всегда, существуют и промежуточные, с оттенком диалектического подхода.
Так, Илья Еременко констатирует, что в соответствии с прежними нормами, регулирующими деятельность АРТ в Петербурге, сами агентства непосредственно не реализовывали собственных девелоперских проектов на подконтрольных территориях и не извлекали из этого прибыль. Результаты же этой деятельности таковы, что территории в целом не развивались. В качестве примера он приводит Выборгскую сторону, где развитие территории происходило крайне неравномерно – с очагами инвестиционной активности и обширными депрессивными территориями заводов.
То, что этот подход пересмотрен администрацией Валентины Матвиенко, считает Илья Еременко, фактор позитивный. На основе этого подхода «Петербургская Недвижимость» выступает в роли АРТ в Петродворце. Там разработан проект застройки всей обслуживаемой территории, сделано технико-экономическое обоснование проекта, будут привлекаться как собственные, так и внешние инвестиции.
В целом же подход к созданию АРТ должен быть следующим: там, где имеются экономические предпосылки, нужно передавать территории девелоперу с возможностью привлечь крупные инвестиции. Такие проекты, как «Набережная Европы» и «Новая Голландия», в своем развитии обойдутся без посредства АРТ. Там же, где инвестиционная привлекательность территории не очевидна, где существует ряд проблем, которые надо решить, прежде чем территория станет пригодной для девелопмента, необходимо создавать АРТ.
Вопрос о земле
Как было сказано выше, особенности отечественного рынка накладывают на девелоперскую деятельность свой неизгладимый отпечаток. Вопрос, возможно ли развитие девелопмента без свободного земельного рынка, когда основным правом является право аренды на инвестиционных условиях, – по сей день остается открытым.
Дмитрий Гершон отмечает в этой связи, что получение и закрепление прав на земельный участок – всего лишь один из этапов в процессе создания нового объекта недвижимости.
И зачастую это даже не первый этап, а следствие реализации бизнес-идеи. Если проект рождается с идеи, то поиск и закрепление прав на земельный участок может происходить разными способами, в зависимости от специфики проекта: и на свободном рынке, и на торгах, и целевым назначением.
Не будем забывать о том, что вторичный земельный рынок в Петербурге все-таки существует. Он, как говорит Николай Вечер, находится в стадии формирования и бурного роста. Прежде всего это касается бывших сельхозземель вдоль границы города и области, а это ни много ни мало тысячи гектаров.
Впрочем, далеко не все участники рынка согласны на полумеры. Юрий Борисов, например, убежден, что федеральная законодательная власть должна серьезно подумать и кардинальным образом менять правовые отношения в земельной сфере: «Нужно продавать землю, а не инвестиционные права».
Николай Воронов также уверен в том, что без свободного земельного рынка настоящий девелопмент невозможен. «Получается, – рассуждает он, – что здесь появляется игрок с краплеными картами – государство. Девелоперство – это качественное изменение объекта недвижимости, к которому относится и земельный участок, на котором эта недвижимость находится. У нас до сих пор не может сформироваться рынок недвижимости – и не только коммерческой – именно потому, что у нас нет в свободном обращении рынка земли. Проблема в том, что земли много, но приведение ее в должное правовое поле занимает немало времени».
Классический девелопер, считает Николай Воронов, работает с уже подготовленными земельными участками. В России же невыгодно брать «голую землю», потому что проходит очень длительный период согласований. Поэтому на деле получается, что девелопер у нас в большинстве своем еще и согласователь – то есть тот, кто умеет ходить по кабинетам и пробивать то, что нужно.
Выхода нет
Многое можно объяснить национальным колоритом, однако наличие общепринятых международных стандартов устанавливает грани дозволенного. Для девелопмента они таковы: на входе – бизес-идея, на выходе – продажа объекта. В жизни много справедливого, вот и отечест-венный девелопер осваивает свои функции, как говорится, по порядку. И на сегодняшний день вплотную подступил к последней фазе ремесла. Мысль, пугающая своей неотвратимостью, звучит так: если после совершения всех необходимых девелоперских процедур ты продолжаешь длительное время эксплуатировать объект, то ты – не девелопер.
«Удержание бизнеса обусловлено отсутствием развитого рынка готовых объектов, – объясняет Алексей Чижов. – Он начинает свое развитие в Москве и только зарождается в Петербурге. По мере его развития, когда крупные инвесторы будут готовы вкладывать средства в готовый бизнес, в сфере недвижимости произойдет разделение инвесторов (как на Западе) на венчурных, занимающихся строительством и заполнением объекта, и консервативных, занимающихся удержанием стабильного бизнеса».
Илья Еременко уверен, что девелопментом занимаются часто не специализированные девелоперские компании, а многопрофильные холдинги, в которых есть и генподрядные, и инвестиционные, и управляющие компании. Наличие в собственности объектов недвижимости повышает рыночную капитализацию компании, а получение доходов от аренды является достаточно привлекательным бизнесом, от которого многопрофильные холдинги вряд ли откажутся.
Однако же все эти объективные причины не могут завуалировать одного: пока нет продаж – оценить эффективность работы девелопера невозможно. И что такое, например, самый успешный девелоперский проект в Петербурге, не знает никто. «Успешный, – резонно полагает Юрий Борисов, – это когда пройден полный цикл до продажи и понятно, сколько на этом заработал девелопер. По рентабельности – по ставке отдачи на вложенный капитал – было бы все видно. Пока не проданы, к примеру, «Ривер Хаус», сеть бизнес-центров «Сенатор», а также лучший из проектов «Адаманта», речь об успехе может вестись лишь весьма условно».
Имея дело с конкретной ситуацией, гораздо комфортнее думать, что это не «болезнь роста», а просто рост. И если обратить взор на Первопрестольную, которая – если говорить о рынке недвижимости – опережает в своем развитии Северную столицу лет примерно на пять, придется признать: рынок девелоперских проектов все-таки формируется. В Москве, между прочим, сделки по продаже «готового бизнеса» уже далеко не единичны.
Магия слова
Спустя двадцать лет после опубликования «Охоты на Снарка» Льюис Кэрролл писал: «В чем смысл «Снарка»? Боюсь, мне нужен был не смысл, а бессмыслица! Однако, как вы знаете, слова означают больше, нежели мы полагаем, пользуясь ими, и поэтому книга должна означать нечто большее, чем рассчитывал сказать автор. Поэтому, какой бы смысл ни находили в книге, я его приветствую, в этом – ее назначение».
Не то же самое ли с девелопером? Как ни странно это, может быть, прозвучит, но кто бы ни подразумевался под этим термином – давайте его приветствовать. Ибо без девелопера рынку недвижимости «быть пусту». Потому как, невзирая на интерпретации переводчиков, существует аксиома: девелопмент – это развитие недвижимости.
