Лизинг недвижимости в России

Светлана Кислицына, Партнер, Байтен Буркхардт Санкт-Петербург:

Правовые и организационно-экономические особенности лизинга определены Гражданским кодексом РФ и федеральным законом «О финансовой аренде (лизинге)» от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ (далее – Закон о лизинге).

В соответствии с договором лизинга (договором финансовой аренды) лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. По окончании срока финансовой аренды имущество либо возвращается лизингодателю, либо приобретается лизингополучателем в собственность.

Предметом договора может быть любое недвижимое имущество, которое может использоваться в предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов, а также имущество, свободное обращение которого запрещено или ограничено.

Лизинг недвижимого имущества реализуется на основании основного договора, а также других сопутствующих договоров, таких как договор купли-продажи недвижимого имущества, договор залога, кредитный договор, договор займа, договор поручительства и пр.

В сфере лизинга объектов недвижимости используются
используются следующие основные схемы построения правоотношений:

На основе простых лизинговых схем, предусмотренных законодательством, на практике создаются более сложные, отвечающие возможностям и целям участников лизинговой операции. Создавая различные индивидуальные структуры взаимоотношений между участниками лизинговой операции, необходимо учитывать то, что законодатель дал довольно детальное определение лизингу, и в силу данного факта некоторые отклонения от предусмотренных законом прав и обязанностей сторон, а также установленных законом условий сделок могут повлечь недействительность сделки и соответствующие неблагоприятные налоговые последствия.

Особенности бухгалтерского учета и налогообложения при лизинге

Налогообложение и бухгалтерский учет при совершении лизинговых сделок имеют существенные особенности, которые, в свою очередь, представляют собой одно из основных преимуществ использование лизинга. Так, например, размер налогов, подлежащих уплате участниками сделки, в частности налога на прибыль и налога на имущество, может существенно изменяться в зависимости от того, как определены в договоре лизинга следующие условия:

• сторона, на балансе которой учитывается предмет лизинга;
• способ формирования первоначальной стоимости пред-мета лизинга;
• применение механизма ускоренной амортизации;
• определение лизинговых платежей;
• сторона, осуществляющая страхование предмета лизинга.

Для того чтобы пояснить вышесказанное, приведем примеры различных последствий отражения вышеуказанных условий в договоре лизинга.

Бухгалтерский учет предмета лизинга лизингодателем или лизингополучателем

Законодательство России позволяет лизингодателю и лизингополучателю договориться о том, у кого из них на балансе будет учитываться имущество, являющееся предметом лизинга.

В зависимости от того, на балансе какой стороны учитывается предмет лизинга, соответствующая сторона включает в состав расходов, уменьшающих налогооблагаемую базу на прибыль, сумму амортизации. Однако в том случае если имущество, являющееся предметом лизинга, учитывается на балансе лизингополучателя, сумма лизингового платежа входит в состав расходов за вычетом суммы амортизационных отчислений.

Формирование первоначальной стоимости предмета лизинга

Под первоначальной стоимостью понимается та стоимость объекта недвижимости, по которой он принимается к учету на баланс. Размер первоначальной стоимости предмета лизинга оказывает существенное влияние на размер подлежащих уплате налогов (в частности, в связи с увеличением размера амортизационных отчислений) в той мере, в которой данная стоимость формирует налогооблагаемую базу.

Первоначальная стоимость объекта недвижимости может формироваться за счет затрат на приобретение и доведение до состояния, в котором данный объект недвижимости пригоден к эксплуатации. Виды затрат, которые включаются в первоначальную стоимость предмета договора лизинга, установлены налоговым законодательством.

Преимущества использования механизма ускоренной амортизации

Одним из преимуществ лизинга является возможность применения механизма ускоренной амортизации предмета лизинга, если это предусмотрено договором лизинга.

Ускоренная амортизация подразумевает умножение суммы начисленной амортизации на коэффициент ускоренной амортизации, который в соответствии с действующим законодательством РФ не может превышать трех.

Механизм амортизации используется в бухгалтерском и налоговом учете для отражения расходов, понесенных в связи с использованием основных средств. Суммы амортизационных отчислений входят в расходы, которые позволяют уменьшить налогооблагаемую прибыль предприятия на сумму «износа» основных средств. Кроме того, применение механизма ускоренной амортизации позволяет снизить отчисления по налогу на имущество организаций.

Следует отметить, что амортизационные отчисления производит та сторона, на балансе которой находится предмет лизинга.

Состав лизинговых платежей

В соответствии с Законом о лизинге под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя. В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.

В соответствии с законодательством о налогообложении лизинговый платеж включается в состав расходов, связанных с производством и реализацией, и, как следствие, уменьшает величину налога на прибыль.

Если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга, необходимо учитывать следующее. Поскольку предмет лизинга, относится к основным средствам, налоговые органы считают, что в составе лизингового платежа следует выделять выкупную цену и учитывать лизинговые платежи в составе расходов лизингополучателя за вычетом суммы выкупного платежа, сумма которого будет отнесена к расходам через механизм амортизации. Поскольку в настоящее время среди налоговых органов сложилась указанная позиция, то в случае возникновения спора его решение следует предоставить суду.

Расходы на страхование предмета лизинга

Законом о лизинге предусмотрено право сторон осуществлять страхование объекта недвижимости, являющегося предметом лизинга. Таким образом, страхователем объекта недвижимости может выступать как лизингодатель, так и лизингополучатель.

В том случае, если страхователем объекта недвижимости выступает лизингополучатель, следует обратить внимание на то, что он может включать в состав затрат суммы уплачиваемых им страховых взносов и таким образом уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль организаций при условии, что объект недвижимости, являющийся предметом лизинга, относится к основным средствам так называемого производственного назначения. Объект недвижимости признается основным средством производственного назначения, если он используется лизингополучателем для производства или оказания услуг или для целей управления. Причем уменьшение лизингополучателем налоговой базы по налогу на прибыль организаций на сумму расходов по страхованию предмета лизинга правомерно вне зависимости от того, у кого из участников договора лизинга находится на балансе объект недвижимости.

Особенности лизинга недвижимого имущества

Основная специфика лизинга недвижимости заключается в неразрывной связи предметов лизинга с землей и специальных требований к совершению сделок с недвижимым имуществом.

Необходимо учитывать особенности лизинга недвижимости в целях обеспечения действительности совершаемых сделок и возможности фактической реализации заключенных договоров в соответствии с задачами, поставленными сторонами при заключении договоров. В этой связи особое внимание следует обратить на нижеследующие требования к сделкам.

Государственная регистрация договора лизинга

Действующее законодательство предусматривает обязательную государственную регистрацию договора лизинга недвижимого имущества. Как следствие, договор лизинга недвижимого имущества считается заключенным только после государственной регистрации.

Реализация данного положения законодательства на практике в связи с установленным порядком государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также ввиду специфики договора лизинга имеет ряд сложностей правового характера. С одной стороны, регистрация договора лизинга (соответственно и регистрация обременения права собственности лизингодателя на недвижимое имущество арендными отношениями) требует наличия права собственности на предмет лизинга у лизингодателя.

С другой стороны, договор лизинга заключается в целях последующего приобретения недвижимого имущества лизингодателем, то есть до возникновения у лизингодателя права собственности на соответствующее имущество. На практике решение данного вопроса достигается путем одновременной государственной регистрации договора лизинга и договора купли-продажи недвижимого имущества.

Однако с учетом того, что до момента государственной регистрации договор лизинга считается не заключенным, в настоящее время в каждом конкретном случае, при необходимости, приходится выбирать и использовать правовые средства (например предварительный договор), позволяющие гарантировать исполнение обязательств, определенных договором лизинга.

Права на земельный участок

В случае лизинга недвижимости, учитывая неразрывную связь объекта лизинга с землей, следует принять во внимание то, что земельные участки не могут являться предметом лизинга, поэтому переход прав на земельный участок не может быть урегулирован напрямую договором лизинга.

Переход прав пользования земельным участком может быть урегулирован на основании отдельного договора, заключаемого лизингополучателем с обладателем прав на земельный участок (как правило, договора аренды). В некоторых случаях права на пятно, которые приобретает лизингополучатель, следуют напрямую из закона.

Так, например, если приобретаемое лизингополучателем право на соответствующий земельный участок не определено соглашением сторон, и если земельный участок принадлежит лизингодателю на праве собственности, то согласно Гражданскому кодексу РФ к лизингополучателю на срок действия договора лизинга переходит право пользования (аренды) той частью земельного участка, которая занята объектом недвижимости и необходима для его использования. В такой ситуации плата за пользование земельным участком предполагается включенной в плату за пользование предметом лизинга, однако данное правило может быть изменено соглашением сторон.

Особое внимание, следует обратить на переход прав на земельный участок в случае, если в договоре о лизинге предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга, в частности, если земельный участок находится в собственности лизингодателя. Согласно действующему законодательству РФ и сложившейся судебной практике, в качестве общего правила, передача в собственность здания или сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем одному и тому же лицу на праве собственности, допускается только одновременно с передачей в собственность соответствующего земельного участка.

Несоблюдение указанного требования ведет к ничтожности сделки по переходу права собственности на здание или сооружение. В таком случае рекомендуется заранее определить условия перехода права собственности на земельный участок, в том числе установить выкупную цену земельного участка.

РЕЗЮМЕ

Лизинг является перспективным способом приобретения прав владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости, позволяя решать многие задачи текущей коммерческой деятельности, включая экономию денежных средств, рациональное использование имущества, а также создавать условия для необходимого развития бизнеса.