Этим вопросам был посвящен круглый стол в Ассоциация риэлтеров Петербурга и Ленобласти «Ценообразование на рынке недвижимости. Тенденции и перспективы».
Прогнозы развития ценовой ситуации, по мнению участников, далеки от 100%-ной вероятности. Поскольку при анализе ситуации эксперты не могут учесть массу факторов - по причине их непредсказуемости. Так, трудно прогнозировать действия властей, масштабы психологического влияния на продавцов и покупателей жилья, заявления высоких чиновников или фактор ажиотажа. Трудно поддается количественному анализу объем денег на руках у граждан.
Кроме того, российский и петербургский рынок недвижимости насчитывает всего 14 лет истории, и о долговременных тенденциях судить достаточно сложно. Аналогии с зарубежными примерами и события 2003-2004 годов позволяют говорить об определенной цикличности, когда за стремительным ростом следуют пауза или спад, а затем спрос и цены снова разгоняются. Поэтому предстоящую стабилизацию участники круглого стола сочли практически неизбежной.
Аргументы и факты
«В России позиция потребителя чрезвычайно подвержена влиянию неэкономических факторов, - отмечает исполнительный вице-президент АРСПб и ЛО Павел Созинов. - Это был бы лишь политтехнологический дискурс, если бы мы не наблюдали в конечном итоге ценовую кардиограмму предынфарктного состояния. Цена то замирает, то вдруг растет, и мы не можем дать качественный среднесрочный прогноз, который бы удовлетворил всех участников рынка».
Аналитики по большей части оперируют косвенными признаками. Начальник информационно-аналитического отдела группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев привел данные, говорящие о заметном снижении покупательского спроса. Такие же явления предшествовали остановке цен и их коррекции в 2003 – начале 2004 года. Количество первичных обращений граждан, ищущих жилье, к 11 сентября снизилось почти вдвое по сравнению с пиковым спросом в начале июня.
При этом за последние три недели в полтора раза увеличился объем предложения в листинге «Бюллетеня Недвижимости». Кроме того, в листингах появилось довольно много предложений, содержащих в графе для примечаний слово «торг». До конца августа таковых не было в принципе.
Генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский сказал, что в своей компании наблюдает те же процессы. Рост числа объектов в продаже он объясняет реализацией накопленного в течение весны отложенного предложения, когда продавцы в надежде заработать больше перенесли проведение сделок на осень.
Количество открываемых риэлтерами сделок также снизилось. Это пока не сказывается на объемах зарегистрированных в ГУФРС договоров купли-продажи. Но если к ноябрю органы Росрегистрации зафиксируют уменьшение числа сделок, это, по мнению Дмитрия Щегельского, явный признак остановки спроса.
Сергей Бобашев считает, что с декабря начнется неявное снижение цен: уменьшатся суммы реальных сделок по сравнению с ценой предложения, застройщики снизят наполнение условной единицы.
Резервы роста
Одну из главных причин «психоза» на рынке жилья эксперты видят в разбалансировке спроса и предложения. Однако мнения участников по поводу перспектив роста предложения несколько разошлись. Сергей Бобашев считает, что крупные жилищные проекты («шанхайский квартал», проекты московских компаний в Невском районе, квартальная застройка Северо-Приморской части, израильский проект на Пулковском шоссе, малоэтажное строительство на сотнях гектаров земли в пригородах) в сумме могут обеспечить 15 млн кв. м жилья до 2012-2015 годов, или около 2 млн кв. м в год. Правда, вывод на рынок этих проектов намечен на 2008-й. Но при определенных условиях сроки могут быть уменьшены.
На вторичном рынке резервы роста объема предложения обеспечивает, по мнению президента Ассоциации риэлтеров СПб и ЛО Павла Штепана, продление сроков бесплатной приватизации. Благодаря этому в рыночный оборот могут быть вовлечены до сих пор не приватизированные 40% жилищного фонда города.
Заместитель директора Центра развития проектов «Петербургская недвижимость» Олег Пашин привел расчеты своей компании: сегодня в продаже 1,3 млн кв. м жилья. Если до конца года будут выведены на рынок проекты на «запасенных» застройщиками участках, предложение вырастет до 2,237 млн кв. м. По мнению Олега Пашина, этого недостаточно для удовлетворения платежеспособного спроса.
Никому не нравится
Профессионалы единодушно отметили негативное влияние ажиотажного спроса на бизнес всех участников рынка недвижимости: ипотечных банков, риэлтеров и даже застройщиков. Андрей Пименов, глава представительства Городского ипотечного банка в Петербурге, признает, что объемы ипотечных портфелей растут прежде всего за счет увеличения среднего размера кредита (в ГИБ этот показатель вырос с $35 тыс. в мае до $60-65 тыс. в августе). Однако радоваться тому, что уровень цен отсекает определенную часть потенциальных заемщиков от ипотеки, банкиры не могут.
Руководитель и главный редактор журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин отметил еще одну негативную составляющую ситуации: рост рисков для участников сделок. «Объекты, построенные без разрешительной документации, на стабильном рынке не находят покупателей. В условиях ажиотажа сметают и их, обеспечивая темы для будущих публикаций об обманутых дольщиках», - отмечает журналист.
