Депутаты меняют правила реновации

Комиссия ЗакСа по городскому хозяйству сегодня приняла решение создать рабочую группу для оценки перспектив развития девяти кварталов, оставшихся в адресной программе «Развитие застроенных территорий Санкт-Петербурга». По словам главы комиссии Сергея Никешина, решать судьбу девяти последних адресов депутатам поручила городская комиссия по развитию застроенных территорий, которую возглавляет вице-губернатор Роман Филимонов.

После того, как компания «СПб- Реновация» в декабре прошлого года приобрела право развития сразу 22 территорий, в программе осталось лишь девять адресов - в Колпинском, Петродворцовом, Фрунзенском и Пушкинском районах. Несмотря на неоднократные заявления о том, что город всех их пустит с молотка в течение 2010 года, этого не случится – кварталы оказались «проблемными».

«Хрущевки» хотят высоты
По словам директора ГУ «Управление инвестиций» Валерия Цыганка, шесть адресов из девяти не привлекательны для инвесторов – на этих территориях невозможно построить даже того количества жилья, которое требуется для расселения граждан. Не говоря, уже о «квадратах», которые необходимы для получения минимальной прибыли от реализации проекта.

Например, в поселке Стрельна к сносу намечено четыре жилых дома, где проживают 457 человек. Им нужно предоставить более 32 тыс. кв. м. жилья, тогда как в самом квартале можно выстроить лишь 16,8 тыс.«квадратов». Больше – никак нельзя: на часть квартала распространяются ограничения ЗРЗ-2 (зона регулируемой застройки) – строить можно не выше 18 метров до конька крыш, в остальных местах высотные ограничения – до 33 метров.

Такие ограничения установлены Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) почти на всех «депрессивных» территориях. Даже в двух кварталах Колпино строить выше 10 этажей нельзя. А на четырех территориях Петродворцового и Пушкинского районов помимо того распространяются ограничения, наложенные законом о режимах зон охраны объектов культурного наследия: высотные пределы для новой застройки - 10-18 метров. В Ломоносове новое строительство вовсе запрещено - можно проводить лишь реконструкцию зданий.

Более-менее привлекательны для освоения кварталы во Фрунзенском районе. Но здесь другая беда: территория вдоль русла реки Волковки по ул. Витебская - Сортировочная относится к деловой зоне, и жилье здесь является условно-разрешенным видом использования. А квартал, ограниченный Волковским пр., Средней, Задворной и Касимовской улицами, попал в санитарно-защитные зоны кладбища, промпредприятий и железно-дорожных путей. Жилье здесь ни при каких условиях строить нельзя, а, значит, 363 жителей из 11 сносимых домов нужно переселять за границы квартала.

Разным путем
Есть несколько вариантов решения проблемы «безнадежных» кварталов. Самый простой – выкинуть их из программы. Более сложный – пристраивать их инвесторам вкупе с новыми «вкусными» адресами, как это было сделано на декабрьских торгах: «СПб Реновация» тогда приобретала лоты, куда наряду с инвестиционно-привлекательными территориями были включены убыточные. В итоге по каждому лоту была достигнута положительная рыночная оценка. Правда, пока что перспективы дальнейшего расширения программы реновации туманны. Хотя в начале этого года районам давалось поручение уже к лету подготовить новые адреса для включения в программу. По некоторой информации, наказ сверху так и не был выполнен.

Другой путь – инициировать корректировку регионального градостроительного и охранного законодательства. В частности позволить кварталам «подрасти», увеличив на этих территориях допустимую высотность застройки. По словам Сергея Никешина, процесс подготовки поправок в ПЗЗ - наиболее трудоемкий и долгий путь, но он наиболее правильный с точки зрения уменьшения градостроительных лазеек и исключений.

Быстрое решение - действовать через городскую комиссию по землепользованию и застройке, которая дает инвесторам добро на отклонение от предельных параметров и на условно-разрешенный вид использования участков, устанавливаемых ПЗЗ. Правда, такие разрешения сейчас даются лишь на сформированный участок, имеющий кадастровый номер. Депутат-строитель Алексей Белоусов предлагает наделить комиссию новыми полномочиями – давать добро на отклонения даже при отсутствии у территорий проектов планировки с проектами межевания. По мнению его коллеги Сергея Малкова, при этом есть риск, что предоставление столь широких полномочий комиссии для решения узких задач, пойдет не во благо градостроительному развитию города.

Селить везде
Депутаты также собираются править закон «Об адресной программе «Развитие застроенных территорий». Напомним, что вчера парламент уже принял за основу поправки в данный закон, расширяющие перечень оснований для включения в программу новых территорий. Туда смогут попадать кварталы с домами, где имеются квартиры без ванных комнат.

Ко второму чтению этого документа обещано подготовить изменения, призванные повысить привлекательность самых «безнадежных» территорий. Для них сделают исключение – разрешат инвесторам расселять жителей за пределами «их» квартала. Все будет зависеть от формулировки – если она будет размытой, то новым преимуществом смогут воспользоваться и действующие инвесторы программы. У компании «СПб-Реновация» треть кварталов имеют отрицательную рыночную оценку.

По словам главы комиссии ЗакСа по горхозяйству Сергея Никешина, все свои предложения рабочая группа подготовит к январю-февралю будущего года.

Перечень кварталов, оставшихся в программе развития застроенных территорий в Санкт-Петербурге

 Источник: ГУ «Управление инвестиций»

Хрущевки хотят высоты

Хрущевки ушли с молотка

«Петербург - реновация»

«Хрущевки» крупным оптом

Текст: Александр Смирнов