Во-первых, застройщики уже взяли на себя обязательства перед покупателями и не выполнить их не могут. Во-вторых, средства частных инвесторов при всем разнообразии действующих схем финансирования остаются почти самыми дешевыми. В-третьих, рассрочка, конечно, увеличивает для покупателя стоимость жилья, однако многие предпочитают воспользоваться любезностью застройщиков, а не ипотечными кредитами банков.
Однако условия рассрочек меняются: размер первого взноса увеличивается, срок платежей – сокращается.
Сегодня рассрочку предлагают многие застройщики. Каждый – на своих условиях, которые кроме прочего зависят от того, насколько успешно идут продажи. В зависимости от собственных финансовых возможностей компания-продавец устанавливает размер первого взноса, срок выплат, схему платежей и "цену вопроса".
"Рассрочка – способ формирования денежного потока, – говорит генеральный директор Группы компаний "Пионер" Александр Погодин. – И таким путем можно продать все, если деньги не нужны компании сразу".
Ненапрасно рассрочки появились в 2004 году, когда на рынке наблюдался спад продаж. "Данные схемы позволяют компании более четко спланировать поступление денежных средств и в соответствии с этим корректировать план продаж в течение всего этапа строительства", – утверждает генеральный директор ЗАО "Ленстройтрест" Александр Лелин.
Однако для покупателя устроено целое представление, в котором рассрочка играет роль кратковременной маркетинговой акции.
За что положена "скидка"?
Не секрет, что собственных средств в достаточном объеме для строительства целого дома, крупного комплекса или одновременно нескольких домов у застройщиков нет – их хватает для старта проекта. Затем деньги поступают от частных инвесторов, претендующих на квартиры в будущем доме.
В период строительства жилье, как известно, дорожает. Поэтому с покупателей, которые могут оплатить будущую квартиру сразу, денег берут меньше. Подается это как "скидка при единовременной оплате". Например, компания "Северный город" дает скидку $100 с каждого квадратного метра. Разница при покупке однокомнатной квартиры может составить $1 500– 3 500, при покупке квартиры с большим количеством комнат – $5 000–8 000. Холдинг "Эталон-ЛенСпецСМУ" дает скидку в 5% от стоимости квартиры при 100%-ной оплате и 2,5% – при уплате половины суммы.
По сути, дело происходит с точностью до наоборот: не для того, кто платит сразу, снижается цена, а для того, кто платит в рассрочку, она увеличивается.
Условия, приближенные к банковским
Некоторые застройщики продлевают рассрочку на несколько месяцев после сдачи дома госкомиссии. Это сделано для привлечения той категории покупателей, которые продают старое жилье для оплаты новой квартиры. Как правило, на завершение сделки хватает шести месяцев. Но если рассрочка растягивается на несколько лет после окончания строительства, получается, что застройщик кредитует покупателя. Без выгоды никто этого делать не будет.
При покупке в рассрочку обязательно выплачивается первый взнос. Он составляет не менее 10%. Чем меньше первый взнос, тем выше процент при рассрочке. Например, компания "Стройкомплект" при первом взносе 10–30% берет с оставшейся суммы 1,5% в месяц; и 1% в месяц при взносе 50–70%. Приобретение квартиры в рассрочку у компании "Стройкомплект" обойдется примерно на 5% дороже заявленной стоимости.
В компании "ЛенСпецСМУ" рассрочка длится дольше, а потому жилье получается дороже на 5–12%.
В компании "М-Индустрия" размер первого взноса – от 10%, рассрочка дается под 14% годовых. При этом недавно компания отказалась от рассрочек на несколько лет после завершения строительства.
Директор по недвижимости компании "Стройград" Дмитрий Ростов считает, что "есть только один вариант, когда однозначно нужно договариваться о рассрочке со строителями: если не хватает до полной суммы совсем немного – 10–20 %". Тогда покупка выйдет дешевле.
Однако это не всегда возможно. Многие застройщики устанавливают определенные размеры выплат. Например, компания может не принять первый взнос в 40%, если в программе указано 30%, или отказать в досрочном погашении долга.
Вячеслав Семененко, президент-элект Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области, утверждает: "Рассрочка – инструмент не рыночный. Если застройщик предоставляет рассрочку после окончания строительства, значит, он за свой счет обещает кредитовать дольщика. Я не верю, что у застройщика есть на это собственные средства или искреннее желание кредитовать клиента. Скорее всего, в таких схемах участвует какой-нибудь банк".
Альтернатива ипотеке?
Ситуация с быстрым ростом цен на рынке недвижимости заставляла клиентов сравнивать рассрочку с ипотечным кредитованием, поскольку всем было очевидно: хранить деньги про запас нельзя, надо как можно быстрее вкладывать их в недвижимость.
Сегодня многие крупные строительные компании предоставляют клиенту возможность самостоятельно выбрать, воспользоваться ипотечной схемой или решиться на рассрочку.
"Ипотечное кредитование и рассрочка по сути – разные вещи, – полагает Александр Лелин. – Иногда клиенты привязывают процентные варианты рассрочки к ставке и срокам банковского кредита. Если клиент может получить ипотечный кредит, банк гасит задолженность по договору клиента в кратчайшие сроки (на практике – не более месяца), и в таком случае мы получаем денежные средства практически всегда по беспроцентному варианту рассрочки. Поэтому можно сказать, что схема рассрочки коренным образом отличается от ипотечного кредитования прежде всего по срокам. Рассрочка предоставляется чаще всего до окончания строительства, а ипотечный кредит – на несколько лет. Здесь для клиента существует реальный выбор сроков и процентов".
По словам Дмитрия Ростова, рассрочки в компании "специально рассчитаны как проигрывающие ипотеке, чтобы клиенты кредитовались в банках и расплачивались с нами сразу".
У каждого вида кредита есть свои плюсы и минусы. В частности, оформление рассрочки происходит намного быстрее, чем кредита. Условия рассрочки прописаны прямо в договоре между застройщиком и инвестором, справок о зарплате застройщик не требует, и в период оформления договора стоимость квартиры не растет.
Первый взнос обязателен и при рассрочке, и в большинстве ипотечных программ банков.
Большинство программ кредитования покупателей квартир в строящихся домах действуют в рамках соглашений между
Заметно различаются сроки, в которые происходят выплаты в случае ипотеки и рассрочки – 25 лет или 3–4 года соответственно. Окончательный выбор все равно остается за покупателем и зависит прежде всего от его доходов: может ли он ежемесячно платить не очень много, но длительное время, или готов вносить большие суммы, но в течение довольно короткого срока.
Рассрочка на перспективу
В сегодняшних условиях рассрочка, безусловно, невыгодна строительным компаниям. Продукт их производства идет нарасхват, и с каждой неделей за него можно выручить все больше. Однако долго такая ситуация продолжаться не может, объясняет директор инвестиционного департамента "ЛенСпецСМУ" Ирина Онищенко. Эксперты предсказывают если и не стагнацию рынка, то, по крайней мере, спад продаж по причине отсутствия у населения денежных средств в достаточном объеме. В подобной ситуации финансовые ручейки от рассрочек могут очень пригодиться компаниям.
По мнению одних специалистов, может уменьшиться доля объектов, которые будут реализовываться в рассрочку. Александр Лелин полагает, что "это может коснуться квартир наиболее ликвидных, т. е. небольших – одно- и двухкомнатных. Квартиры же большей площади выгодно реализовывать в рассрочку, поскольку на этих условиях быстрее найдется клиент, готовый оплатить небольшой первый взнос и в дальнейшем, привлекая собственные средства, погасить всю сумму договора".
Есть и другое мнение. "Безусловно, продавать большую часть квартир в рассрочку – не очень удобно для строительной компании, потому что в этом смысле рассрочка определяет уменьшение оборотного капитала на текущий момент, что может ограничить некоторые финансовые возможности компании. Однако, учитывая покупательские возможности населения, можно сказать, что доля квартир, продаваемых в рассрочку, ограничена не будет", – полагает Александр Шальнов, директор по рекламе ЗАО "Центр долевого строительства". – Применение механизма рассрочек актуально не только в текущий момент: это практически единственная возможность приобретения жилья для людей со стабильным, но сравнительно небольшим доходом. Именно за счет продаж квартир в рассрочку можно сбалансировать спрос на первичное жилье, нивелируя резкие всплески и падения".
Застройщики также не исключают увеличение процента по рассрочке. Это будет зависеть от общей ситуации на рынке, а также ставки рефинансирования. "Рассрочка будет всегда, пока будет спрос на жилье, потому что для большинства людей заплатить сразу всю сумму (а это несколько десятков, а то и сотен тысяч у. е.) весьма затруднительно", – выразил общее мнение Александр Шальнов.
