Сейчас четких правил по выделению земли ни в Жилищном кодексе, ни в Градостроительном не существует, что приводит к конфликтам между жильцами, управляющими компаниями, чиновниками и другими заинтересованными лицами.
Фора для чиновника
Теоретически – как с правовой точки зрения, так и с экономической – дополнительная собственность никогда не помешает. Владение ею дает чувство защищенности от неправомерных посягательств и материальную выгоду. Поэтому появление в 2005 году в новом Жилищном кодексе 36-й статьи многие владельцы приватизированных квартир восприняли весьма оптимистично. Однако вскоре выяснилось, что помимо этой статьи существует еще несколько законов, которые, как водится, вступают в противоречие друг с другом.
Согласно статье 36 ЖК придомовая территория относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и каждый владелец приватизированной квартиры имеет свою долю на этой территории. «Причем закон не требует каких-либо дополнительных действий для возникновения права собственности – оно возникает у сособственников с момента формирования участка», – объясняет руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической фирмы «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. Однако в соответствии со статьями 16 и18 Земельного кодекса земля под многоквартирным домом и придомовая территория, относящаяся и прилегающая к этому дому, принадлежат государству. Получается, что один и тот же объект недвижимого имущества одновременно является общим имуществом дома и государственным имуществом субъекта РФ. Более того, по законодательству власть может принудительно изъять и дом, и земельный участок в рамках реализации генерального плана развития города. Причем, согласно статье 32 ЖК, при принудительном сносе домовладения власть на свое усмотрение предоставляет жильцам или выкупную цену по стоимости сносимого объекта, или иное жилье.
«Оформление земельного участка является для жильцов дополнительной гарантией, что их дом не отдадут под реконструкцию, так как в этом случае требуется соблюсти процедуру изъятия земельного участка для государственных нужд», – объясняет Дмитрий Некрестьянов. Однако чтобы оформить придомовую территорию, закрепив ее таким образом за домом, необходимо определить границы участка и поставить его на кадастровый учет. Вот тут-то и начинаются первые проблемы.
«Если земельный участок сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении этой земли проведен государственный кадастровый учет, то она переходит бесплатно в общую долевую собственность владельцев помещений в многоквартирном доме, – поясняет руководитель юридического отдела ООО «Центр Согласований» Мария Николаева. – Если же площадка не сформирована, то согласно части 3 статьи 16 ФЗ-189 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», на основании решения общего собрания собственников выбирается уполномоченное лицо, которое вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании соответствующего земельного участка. При этом необходимо отметить, что Постановление Конституционного суда от 28.05.2010 признало часть 3 статьи 16 не соответствующей Конституции – в той части, в какой она препятствует собственнику, не уполномоченному общим собранием, обратиться в органы государственной власти с заявлением о формировании земельного участка. Другими словами, обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, даже не уполномоченного общим собранием, в органы государственной власти с заявлением о формировании земельного участка должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета».
Дмитрий Некрестьянов также подтверждает, что – с учетом последнего разъяснения Конституционного суда – для инициации процедуры межевания достаточно хотя бы одного активного сособственника. Правда, в этом случае все расходы на землеустройство будет нести именно он. Вполне возможно, что ему же придется заплатить и за кадастровый учет, который по закону должен проводиться бесплатно, но зачастую муниципалитеты отказываются оплачивать землеустроительные работы.
Следующая проблема, по мнению экспертов, состоит в том, что сегодня в планах часто не указываются четкие границы между придомовой территорией и городской землей. Поэтому установить, какая именно площадь принадлежит дому, не так-то просто.
В соответствии с Земельным кодексом под каждое жилое здание должен быть сформирован отдельный участок. Но в Петербурге 20 млн кв. м занимают дома так называемого старого фонда, где дворы-колодцы соединяют сразу несколько зданий. А поскольку ни в Жилищном кодексе, ни в Земельном нет определенных указаний на размеры участка для различных домов, городская власть использует любые поводы, чтобы максимально урезать эти границы, ведь в центре города земля стоит очень дорого. «Город обычно предоставляет участки по обрезу фундамента, не оставляя собственникам свободной земли», – комментирует Дмитрий Некрестьянов. Однако размер придомовой территории не может быть равен размеру фундамента дома, иначе нарушаются обязательные нормы по озеленению, инсоляции, санитарные, пожарные и иные нормативы. «Такой формулировки – «определение размера придомовой территории по обрезу фундамента дома» – не существует, это самоуправство чиновников», – объясняет председатель координационного совета Ассоциации территориально-общественного самоуправления Галина Белкова. В новостройках границы подавляющего большинства земельных участков также не определены, и власти по мере своих возможностей и здесь пытаются уменьшить площадь придомовых территорий.
Все у нас колхозное
Галина Белкова считает, что требование закона по обращению в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о формировании соответствующего земельного участка, более чем абсурдно. «Придомовый участок всегда формировался (даже до революции и в советское время) и формируется сегодня на год постройки здания, именно тогда определяются его границы, – объясняет эксперт. – Если площадка не была сформирована, то здание считалось самовольной постройкой и подлежало сносу. Эта норма всегда существовала и сегодня содержится в статье 222 Градостроительного кодекса. Если установлены границы и размер, которые указаны в паспорте каждого жилого дома и земельного участка, то признается существующее право землепользования, что также подтверждается статьей 45 ФЗ-221 «О государственном кадастре недвижимости». По словам Галины Белковой, никакой закон не имеет обратной силы: «Вернитесь к началу. Все придомовые территории, согласно ранее действовавшему законодательству РСФСР и СССР, формировались на год постройки зданий и прошли инвентаризацию в статусе придомовых территорий, на что неоднократно выделялись бюджетные средства. Каждый собственник покупает квартиру с уже сформированным участком, она не висит в воздухе, в момент приобретения права на квартиру каждому владельцу по закону обязаны передать и общее имущество, и правоподтверждающие документы. Если их кто-то «потерял», а выделенные на земельный учет средства «съел», это не моя вина, а вина того, кто взялся проводить «реформу» и превратил ее в рейдерское преступление».
«Сформированный земельный участок порождает обязанность по оплате земельного налога за него», – отметил Дмитрий Некрестьянов. Он говорит, что взимая плату с собственников, ГУЖА руководствуются Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», согласно которому доля в земельном участке соответствует доле жильца в общем имуществе, то есть пропорциональна площади его квартиры к общей площади помещений дома. Однако, по мнению Галины Белковой, постановление ГУЖА также неправомерно, так как вступает в противоречие с законодательством о защите прав потребителей, которое требует оплаты только за оказанные услуги. «Метраж квартиры никакого отношения к установлению стоимости за оказанные услуги (пусть даже по содержанию общего имущества) не имеет, – утверждает эксперт. – Цифры, которые мы видим в наших счетах, не обоснованы Федеральным законом и действуют как публичная оферта. Если мы их оплачиваем, то просто добровольно соглашаемся на незаконное предложение».
При подготовке новых нормативных актов законодатели обещают исправить подобные недочеты. Однако уверенности в том, что это приведет к быстрому решению всех проблем жильцов многоквартирных домов, у экспертов нет: опыт показывает, что далеко не всегда разработка предложений влечет за собой реальное изменение законодательства.
