Одним из главных преимуществ ипотеки считается именно то, что, покупая квартиру в кредит, клиент фактически делает долгосрочные инвестиции. Вкладывает в недвижимость, которой может воспользоваться сейчас. Более того, через определенное время цена квартиры будет гораздо выше той, за которую она приобретена. Вы сможете ее продать, убеждают в банках, и, расплатившись за кредит, еще и остаться в выигрыше. Однако в этом радужном сценарии есть столовая ложка дегтя. В свидетельстве о собственности четко указывается: квартира с обременением. Это означает, что теоретически являющийся таковым собственник квартиры на практике распоряжаться имуществом по своему усмотрению (то есть продать, подарить, обменять) не может, пока не выплатит кредит с процентами за его использование. Тем не менее продать обремененную квартиру все-таки реально. Но необходимо заранее просчитать все потери и выгоды подобного шага.
Закладывать – не продавать
В силу молодости российской ипотеки сделки по продаже квартир, обремененных залогом, достаточно редки. Определить, какие из причин, побуждающих заемщика продать квартиру, главные, а какие – второстепенные, по мнению начальника управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования Внешторгбанка 24 Марии Серовой, довольно сложно. Причины могут быть заранее известные и внезапно возникшие. Например, приобретение квартиры в инвестиционных целях изначально предполагает продажу ее заемщиком до полного погашения кредита. Время для такого шага диктует рынок: когда объект достаточно подорожал для получения запланированной прибыли от вложения. Изменение состава семьи (брак, рождение детей) вполне может быть непредвиденным, но потребовать срочных и решительных мер вроде расширения жилплощади. И тогда заемщик решается продать имеющуюся квартиру и вложить деньги в улучшение жилищных условий.
Купленная по ипотеке квартира может оказаться просто ненужной в связи с переездом в другой регион. Или же на благополучного клиента свалится радость в виде карьерного роста, и тогда он проявит закономерное желание изменить место жительства.
Существует и неприятная причина – невозможность далее расплачиваться по кредиту. "Жизненные обстоятельства могут сложиться так, что заемщик будет не в состоянии обслуживать кредит из-за проблем в семье, ухудшения здоровья или смены работы", – допускает главный специалист отдела розничного кредитования петербургского филиала ОАО "Банк Москвы" Наталья Бруй.
Ситуация на рынке жилья обусловила заметный интерес к приобретению недвижимости с целью перепродажи. По словам члена правления ООО "Городской ипотечный банк", директора по Северо-Западному округу Игоря Жигунова, в связи с резким ростом цен на недвижимость наблюдается желание клиента заработать на разнице между ценой квартиры, какой она была год-два назад, и ее текущей стоимостью.
В Петербурге, например, в течение восьми месяцев 2006 года жилье подорожало на 70%.
Естественно, досрочное погашение кредита вряд ли обрадует банк. Означает ли это, что кредитные организации предусмотрели некие меры, дабы заемщику было не так просто воплотить изменившиеся намерения?
Технология вопроса
Если заемщик осознал, что не может или не хочет по каким-то причинам платить по кредиту и желает продать заложенную квартиру, нет смысла молчать, скрывать свои действия и пытаться осуществить продажу самостоятельно, без уведомления банка. Прежде всего, заемщик должен получить соответствующее разрешение от кредитной организации и оговорить условия сделки, на которые пойдет банк для продажи заложенного имущества. Продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, считает Мария Серова, в принципе можно. На это нет никаких законодательных запретов. Как правило, банки не возражают против добровольной продажи заложенной квартиры, естественно, при условии погашения кредита. Но самостоятельно, без участия банка, с залогом ничего сделать нельзя. Кредитор рассмотрит заявление и, скорее всего, учитывая обстоятельства, примет положительное решение по поводу данной сделки. Далее самостоятельно или при помощи риэлтера следует собрать справки для совершения сделки с объектом недвижимости и подать объявление о продаже заложенной квартиры. После того как покупатель нашелся, условия сделки оговариваются с банком и покупателем квартиры. Специалисты кредитной организации могут предложить различные варианты осуществления "купли-продажи квартиры с одновременным снятием залога". Главное, по мнению Игоря Жигунова, подробно оговорить технологию процесса, так как покупателю квартира должна перейти без обременений, то есть без залога.При этом заемщику и продавцу надо обратить внимание на то, когда и при каких условиях будет прекращен залог (до отчуждения или после). А специалисты банка должны проследить за поступлением средств для погашения кредита (чтобы кредит не стал необеспеченным).
Никто не хотел рисковать
Схемы реализации квартиры из-под залога сложнее, чем обычная сделка купли-продажи, но при четком структурировании и проведении можно сделать все юридически грамотно, сократить сроки и минимизировать риски участников.
Распространены два основных варианта проведения подобных сделок. Например, дается согласие банка на отчуждение с указанием на это в договоре купли-продажи, регистрируется смена собственника затем обременение снимается (при этом на время залогодателем становится новый собственник). Либо изначально вносится аванс в счет стоимости квартиры и погашается кредит с последующей сделкой купли-продажи.
В оформлении документов, считает г-н Жигунов, ничего особенного нет. Это такой же договор купли-продажи (с возможной, правда, оговоркой о залоге и согласии кредитора-залогодержателя), заявление о смене залогодателя, прекращении залога, документы по кредиту и т. д. Прежде чем подписать договор, продавец и покупатель должны ознакомиться со всеми условиями сделки, связанными со снятием обременения. В ситуации малоактивного спроса было непросто продать такую квартиру по полной рыночной цене, так как существовали аналогичные "свободные" объекты.
И в результате она уходила за меньшую сумму. Однако сейчас, при наблюдаемом дефиците предложения на рынке и активизации спроса, покупатель, по мнению экспертов, становится менее требовательным.
В момент самой сделки (продажи заложенной квартиры) деньги покупателя помещаются в две ячейки. По итогу регистрации деньги из одной ячейки (остаток невыплаченной ссудной задолженности) забирает сотрудник банка. Наличность же из другой (всю оставшуюся сумму после расчета с банком) получает продавец – теперь уже бывший заемщик. Если по какой-либо причине регистрация договора и перехода права не происходит, то все деньги из обеих ячеек забирает покупатель.
А дабы регистрация состоялась, требуется письменное согласие банка в форме уведомления в Главное управление Федеральной регистрационной службы о том, что он не возражает против снятия залога и продажи квартиры.
Если банк не готов работать по такой схеме, он предложит как вариант – погасить кредит в кассе, получить уведомление о снятии залога и уже потом делать с квартирой что-либо. В этом случае либо продавец из неких доступных ему источников получает необходимую денежную сумму и погашает кредит и лишь затем продает квартиру. Либо покупатель вносит в кассу банка сумму непогашенного займа, а уже затем проводится сделка с необремененным объектом. Однако при такой форме продажи, считает директор центра жилищного кредитования корпорации "Адвекс. Недвижимость" Ирина Забродина, покупатель берет на себя значительный риск. Следовательно, он может потребовать снижения стоимости квартиры либо вообще отказаться от сделки.
Добровольно? По суду?
Если квартира продается из-за того, что заемщик не в состоянии исполнять обязательства по кредиту, то обращение взыскания на подобный объект залога (и его реализация) возможно только при возникновении самого факта неисполнения обязательств.
Помимо внесудебной продажи (по взаимной договоренности сторон), существует реализация по суду – в случае обращения взыскания.
По мнению Натальи Бруй, первый вариант и для заемщика, и для кредитора более приемлем, чем суд и связанные с ним издержки. "Если заемщик по веским причинам не в состоянии больше выплачивать кредит, ему лучше обсудить с банком возможность продажи жилья, – говорит она. – Затем, получив согласие кредитора, продать квартиру по рыночной цене, вернуть общую задолженность банку, а оставшуюся сумму взять себе. Когда это происходит своевременно и по согласию сторон, заемщик, при нынешнем росте цен на рынке, может остаться в выигрыше". Но если он отказывается возвращать кредит и добровольно продавать залог, банк будет вынужден обратиться в суд. Преследование должника по суду – трудоемкий и долгий процесс. В деньгах теряют и заемщик, и банк.
Сумма общей задолженности заемщика перед банком увеличивается на размер штрафных санкций. Помимо штрафов должнику придется оплатить все судебные издержки: госпошлину, комиссионные судебных приставов, комиссию за организацию торгов и др. Для заемщика сценарий с реализацией недвижимости на торгах по решению суда невыгоден. Поскольку недвижимость с торгов может уйти далеко не за рыночную стоимость, и получит он после всех выплат гораздо меньшую сумму, чем рассчитывал. Чтобы реализация квартиры из-под залога прошла максимально быстро и безболезненно, клиент на первом же этапе возникновения финансовых затруднений должен проинформировать об этом своего кредитора. И специалисты банка помогут урегулировать ситуацию.
Кредитору тоже нет особой выгоды связываться с судом. Конечно, банк получит остаток кредитных средств, которые клиент ему не вернул, и проценты за то время, пока заемщик этими деньгами пользовался. Но если квартира будет продаваться через суд, кредитору придется еще приложить немало усилий, доказывая свою правоту.
Связанные одной цепью
Необходимо учесть еще один немаловажный момент. Для банка продажа квартиры из-под залога (внесудебная или по суду) – предприятие практически всегда невыгодное. Оно приносит прибыль только в одном случае, когда клиент погашает кредит досрочно, чтобы в этом же банке взять заем для покупки большей квартиры. Тогда для кредитора, по признанию Игоря Жигунова, игра стоит свеч – сумма долга и процентов существенно возрастает.
В любом другом случае, подчеркивает Мария Серова, банк несет потери, связанные с неполучением запланированных доходов по ипотечному кредиту (процентов в течение всего срока кредита) и дополнительными трудозатратами персонала, участвующего в данном процессе. Администрирование сделки, оформление и отправка необходимых документов, контроль за процессом взаиморасчетов между заемщиком и покупателем квартиры, по словам г-жи Серовой, составляют немалую статью расходов.
Потери заемщика при продаже квартиры с обременением могут выражаться в снижении ее стоимости, так как на момент заключения договора купли-продажи она еще находится в залоге. Кроме того, для должника реализация находящейся в залоге недвижимости может оказаться трудоемкой ввиду сложностей подобной сделки: предстоит либо найти покупателя, который решится приобрести квартиру с обременением, либо организовывать сложные трехсторонние сделки, предполагающие единовременное исполнение обязательств по кредиту и снятие обременения. При такой схеме не исключен штраф за досрочное погашение (если таковой предусмотрен условиями кредитного договора). Учитывать надо, по словам Игоря Жигунова, также затраты на регистрацию договора и прекращения залога. А если использовать аккредитивную форму расчета (что безопасней для всех участников сделки) – еще и расходы по аккредитиву.
Даже заручившись согласием банка на такую процедуру, необходимо заранее просчитать с его специалистами все предполагаемые расходы и трудозатраты. И если предполагаемая прибыль от продажи все-таки покажется заемщику достаточно привлекательной, можно приступать к реализации задуманного.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ:
начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования Внешторгбанка 24:
– Учитывая, что сделки по продаже квартиры, находящейся в залоге у банка, единичны, технология процесса в каждом конкретном случае очень индивидуальна и зависит от многих факторов. То есть – от причины продажи квартиры, суммы кредита, формы взаиморасчетов между покупателем и продавцом, наличия дополнительного обеспечения у заемщика по кредиту. "Штучность" условий каждой такой сделки связана с процессом оплаты стоимости квартиры, погашения за счет полученных средств кредита и процедурами по снятию обременения: необходимые для снятия залога документы могут быть предоставлены банком, как до оплаты ее стоимости, так и после.
директор центра жилищного кредитования корпорации "Адвекс. Недвижимость":
– Обычно продажа квартиры из-под залога происходит в том случае, когда клиент по каким-то причинам не может расплачиваться по кредиту и нашел на нее покупателя.
В этом случае и заемщик, и банк, и, самое главное, покупатель подобной квартиры должны понимать всю схему проведения сделки. Сегодня это вполне возможно, и такие операции не часто, но уже совершаются.
Рассмотрим риски. С точки зрения покупателя квартиры из-под залога важно не попасть в ситуацию, когда он уже расплатился за заемщика по кредиту, а недвижимость еще не перешла в его собственность. Банк же со своей стороны не захочет снимать обременение, пока на его счет не будет перечислен остаток долга. Поэтому сдача документов на регистрацию и снятие обременения должны проходить одновременно. Тогда ни одна из сторон не рискует.
главный специалист отдела розничного кредитования петербургского филиала ОАО "Банк Москвы":
– У банка нет цели и задачи – продавать заложенное жилье. Кредитная организация, в первую очередь, заинтересована в своевременном выполнении заемщиком обязательств по кредиту и получении соответствующих процентов. В любом случае реализация ипотечной квартиры возможна только при согласии банка, с которым заемщик должен оговорить условия данной сделки. Самостоятельно, без участия кредитора, клиент этого сделать не может, так как на данный объект наложено обременение в виде залога.
заместитель управляющего Санкт-Петербургским филиалом ЗАО "НОМОС-БАНК":
– Причины, по которым человек продает заложенную квартиру, кроются в кардинальном изменении жизненной ситуации и относятся к исключительным. Но от этого никто не застрахован. Человек иногда сталкивается с такими обстоятельствами, которые вынуждают его менять профессиональную деятельность, переезжать в другой город или даже страну. И если при смене работы может всего лишь измениться уровень дохода и возникнуть сложности с выплатами по кредиту, то при переезде в другой город перед человеком встают проблемы совершенно другого рода. Ему надо обустраиваться на новом месте, и вопросы погашения задолженности уходят на второй план. В таких редких случаях и совершается продажа собственности из-под залога. К слову, никто не запрещает клиенту банка, получившему ипотечный кредит и оформившему квартиру в залог, по истечении времени еще более улучшить свои жилищные условия, продав заложенную квартиру. Продажи квартир из-под залога относятся к форс-мажорным обстоятельствам и в любом случае не носят массового характера.
