Кому открываются закрытые фонды

По данным Интернет-портала Investfunds.ru, в 2003 году в России было всего семь ПИФов недвижимости, в начале 2006 года – 39 с объемом активов около 20 млрд рублей, а к концу первого полугодия их количество увеличилось до 110 (стоимость активов – 33 млрд рублей).

Большинство ЗПИФН организуется в Москве. В Петербурге сегодня насчитывается девять фондов, еще несколько – в стадии формирования.

В зависимости от состава активов фонды подразделяются на рентные, девелоперские, строительные, земельные и ипотечные.

Классификация – дело условное

В УК "Свиньин и партнеры" разработана классификация ЗПИФН, где выделено три типа фондов.

Рентные фонды (фонды текущего дохода) инвестируют средства в уже функционирующую коммерческую недвижимость. Основную часть активов рентного фонда составляет недвижимость, а риски инвестиций связаны с изменением стоимости недвижимости и арендных ставок.

Девелоперские (спекулятивные) фонды основной доход получают за счет роста стоимости (капитализации) объекта недвижимости. Как правило, эти фонды уже владеют недвижимым имуществом, часто даже приносящим определенный доход, но дополнительные инвестиции позволяют принципиально изменить качество объекта недвижимости и соответственно существенно повысить его капитализацию.

В активы фондов строительства (венчурных) обычно входят проектно-сметная документация, права на землю, имущественные права и пр. Объекта недвижимости как такового в них еще нет, он будет создан в результате деятельности фонда. Поэтому помимо рисков, связанных с ситуацией на рынке недвижимости, инвестор принимает на себя еще и венчурные риски, связанные со строительством. Пример такого фонда – ПИФ жилой недвижимости.

Земельных фондов в Петербурге пока нет, первый ипотечный ("КИТ – фонд ипотеки") только формируется, к рентным фондам специалисты уверенно относят Первый Петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость УК "Свиньин и партнеры". Среди прочих несколько фондов работают с коммерческими объектами, но их относят к разряду девелоперских либо строительных. Несколько фондов действуют на рынке жилищного строительства, выступая соинвесторами на сооружении новых домов.

По мнению директора по развитию УК ПСБ Юлия Новикова, с фондами по жилой недвижимости ситуация не отработана, поэтому большинство ПИФов возникает на основе коммерческих объектов. Тем более что в этом сегменте рентабельность лучше поддается прогнозам.

"Сегодня ряд управляющих компаний пытается освоить новый для себя вид продукта – ЗПИФН, ориентированный на инвестирование в первичный рынок жилья, – рассказывает аналитик УК "Арсагера" Сергей Тишин. – Но пока этот вид вложений мало распространен. Во-первых, велики финансовые риски по приобретению не готового объекта недвижимости, а лишь права требования по инвестиционному договору, по которому застройщик обязуется передать построенную квартиру в будущем. Во-вторых, строительный рынок остается закрытым, с низкой финансовой прозрачностью, что не позволяет объективно оценить степень надежности того или иного застройщика. Кроме того, страховщики не готовы страховать риски инвестирования в строящееся жилье. Дополнительная сложность – специфические договорные отношения между застройщиками и УК из-за определенных требований со стороны регулятора (ФСФР) к договорам инвестирования в строящееся жилье".

Риски как риски

Во всем мире ПИФы – инструмент для консервативных инвесторов, форма хранения денег с доходностью чуть большей, чем на депозите.

По рискованности вложений недвижимость занимает сегодня промежуточное положение между акциями и облигациями, полагает Сергей Тишин.

Наталья Сухарева, директор по продажам и развитию УК "Свиньин и партнеры", напротив, считает недвижимость одним из самых привлекательных объектов инвестиций для корпоративных и частных инвесторов: "С точки зрения риска инвестиции в недвижимость можно расположить между банковскими депозитами и вложениями в ценные бумаги надежных эмитентов. Конечно, подобно котировкам акций и облигаций стоимость недвижимого имущества при определенных условиях может снижаться. Однако она никогда не упадет до нуля, и на практике это означает, что владелец недвижимости никогда не останется с обесценившимися бумагами на руках".

Юлий Новиков полагает, что риски инвестиций в недвижимость через ПИФы отличны от рисков, которые есть на рынке ценных бумаг. Например, раньше возникали проблемы с регистрацией квартиры, входящей в состав активов фонда. Сегодня в перечне проблем – участие фонда в ТСЖ, что выглядит, по крайней мере, странным. Эти риски – действительно иного характера.

Но если посмотреть с точки зрения ликвидности не объекта инвестиций, а самих паев, риск, по мнению начальника отдела развития ООО "Cbonds.ru" Елены Перельман, будет очень высоким: ликвидность паев фактически нулевая.

Все смешалось

Хотя ЗПИФН называются фондами недвижимости, в составе их активов есть и акции, и облигации, и проектная документация, и т. д. По закону в ЗПИФН не менее 40% стоимости чистых активов должны составлять объекты недвижимости. Строительные и девелоперские фонды используют эту возможность. "Ценные бумаги в активах фондов находятся или временно, до приобретения недвижимости, или чтобы финансировать срочные расходы", – поясняет Юлий Новиков. "Управляющие компании стараются включить в портфель ценные бумаги, чтобы повысить доходность фонда", – добавляет Сергей Тишин.

Однако с точки зрения УК, управляющей рентным фондом, акции и облигации держать в фонде недвижимости невыгодно. "Если здание принадлежит фонду напрямую, а не через акционерное общество, то все доходы, получаемые от него (арендные платежи, прибыль от продажи и т. п.), не облагаются налогом на прибыль, в то время как при втором варианте в доход фонда зачисляются только дивиденды акционерных обществ после уплаты налогов", – говорит Наталья Сухарева.

По мнению Елены Перельман, акции в составе активов ЗПИФН появились в том числе из-за низкой доходности и высоких рисков в сфере недвижимости в прошлом году. В данном случае ценные бумаги могут сыграть роль буфера.

Зато сегодня доходность вложений в недвижимость, особенно в жилищное строительство, достаточно высока. Например, фонд "Арсагера – жилищное строительство", сформированный в декабре прошлого года, показывает 40%-ную доходность.

Однако доходность ПИФа – величина умозрительная и, некоторым образом, потенциальная. В фондах разных типов она рассчитывается по-разному. Рентный фонд УК "Свиньин и партнеры" рассчитывает стоимость пая, разделив стоимость чистых активов на количество паев. Реальная стоимость пая равна той сумме, за которую его можно продать или на бирже, или с использованием других механизмов вторичного обращения. Стоимость чистых активов фонда складывается из стоимости активов фонда, оцененных независимым оценщиком, за минусом расходов фонда. Понятно, что входящие в рентный фонд здания не только сами стоят каких-то денег и постепенно растут в цене (обеспечивая прирост стоимости паев), но еще приносят доход от сдачи их в аренду.

Иное дело – доходность фонда, в составе активов которого – инвестиционные договоры на будущую квартиру. Для фондов жилой недвижимости стоимость активов напрямую увязана с продажной ценой квадратного метра.

В собственном соку

"Закрытость" фондов распространяется не только на форму управления. ЗПИФН – интересный для инвесторов финансовый инструмент. Рентные фонды используются как форма владения и управления собственностью, а также для ухода от налогов: по закону полученную прибыль можно реинвестировать, не уплачивая налоги. Зачастую пайщики понимают определение "коллективные инвестиции" как вложения, в которых участвует "коллектив", целиком состоящий из "своих". Кроме того, стоимость пая достаточно высока, а обращение паев на вторичном рынке почти не ощущается.

Однако закрытость не должна касаться информационной политики. По словам Натальи Сухаревой, россий-ское законодательство содержит требования к раскрытию информации по деятельности УК в отношении ЗПИФН. Например, управляющая компания обязана раскрывать информацию по выплате дохода пайщикам, публиковать ежемесячную отчетность фонда, характеризующую его деятельность, в том числе данные по доходности, объектам инвестирования и т. д. По закону эта информация должна быть доступна всем желающим. Если УК нарушает требования закона, после ряда предписаний со стороны регулятора она может лишиться лицензии.

Разрешение на рекламу собственной доходности тем не менее пока что ничего не дало фондам. По мнению Елены Перельман, это только новые PR-продукты. Реклама заработает, полагает она, когда фонды недвижимости будут ориентированы на рыночных пайщиков.

Пока что ЗПИФН остаются вещью в себе. Например, из всей массы фондов по недвижимости паи только четырнадцати присутствуют сегодня на фондовой бирже. Из петербургских фондов это паи Первого Петербургского фонда прямых инвестиций в недвижимость, фонда "Жилая недвижимость" УК ПСБ и двух фондов жилой недвижимости УК "Арсагера".

Наталья Сухарева подчеркивает, что по действующему законодательству УК не обязаны выводить на биржу паи фондов недвижимости, которыми они управляют: "Существующие на рынке прецеденты – инициатива управляющих компаний, заинтересованных в повышении ликвидности паев конкретных фондов и их привлекательности для инвесторов".

Хотя паи фондов по недвижимости выведены на биржу, отмечает Юлий Новиков, сделок с ними проходит мало. Например, последняя сделка фонда "Жилая недвижимость" УК ПСБ совершена почти год назад, прошлой осенью. "Управляющая компания выполнила свои обязательства – вывела паи на биржу, – поясняет Юлий Новиков. – Дальнейший процесс ее не касается".

С паями фонда "Арсагера – жилищное строительство" сделок до сих пор не происходило, хотя они выведены и на РТС, и на ММВБ. По мнению Сергея Тишина, сделок нет, поскольку нет желающих продать свои паи: "Сейчас пайщики не хотят выходить из столь перспективных инвестиций, какими являются вложения в строящуюся жилую недвижимость Петербурга". В УК, однако, ожидают, что после дополнительной эмиссии, которая состоится в октябре, сделки с паями будут происходить гораздо чаще.

В товарищах согласья нет

Инвестиции в недвижимость не так подвержены резким колебаниям роста и падения, как инструменты фондового рынка, полагает Наталья Сухарева, поэтому фонды по недвижимости не годятся для тех, кто гонится за суперприбылью.

Но пока цены на недвижимость растут, фонды создаваться будут, говорят специалисты. "Фондов будет все больше, пока цены на недвижимость в России растут, – утверждает Елена Перельман. – Когда в мегаполисах рост цен замедлится, фонды станут создаваться под строительство в регионах. Рентные фонды тоже будут появляться, но в процентном отношении к строительным их не будет много". Возможно, земельные фонды начнут приобретать популярность, полагает она.

"Со временем фондов недвижимости будет становиться больше. Наибольшее распространение, как и на Западе, получат рентные фонды недвижимости, – не согласен Сергей Тишин. – Строительных фондов станет гораздо меньше, и создаваться они будут под конкретные проекты".

Оглядываясь на сегодняшнюю заполошную ситуацию на строительном рынке, Юлий Новиков добавляет: "Фонды будут формироваться. Но их надо создавать на падающем рынке".

По данным УК "Арсагера"