Первые восемь месяцев года отмечены небывалым удорожанием петербургского жилья. Стремительный рост цен привел к многочисленным отказам заемщиков от уже одобренных банками кредитов.
Однако объемы выданных денег на приобретение жилья в Петербурге, по обнародованным банками отчетам, равны или даже выше достигнутых за весь прошлый год показателей. Что происходит: все меньше граждан способны купить квартиры без заемных средств? Или же объемы прирастают за счет увеличения суммы каждого кредита, поскольку квартиры стали стоить дороже, а количество кредитов тем временем неотступно сокращается? Если так, станет ли эта тенденция долгоиграющей? Ведь взятые в долг немалые суммы еще надо вернуть с процентами.
Банки активно работают на повышение привлекательности услуги. Летом запущены программы для покупки жилья вообще без собственных средств. Не говоря о продолжившемся снижении ставок, увеличении сроков, удешевлении "сопутствующих услуг" или полном исключении оных.
Появились программы перекредитования. Теперь состоявшиеся заемщики могут не следить разочарованно, как дешевеет товар, доставшийся им по более высокой цене. Рынок предлагает следить конструктивно: как только снижение достигнет 2–3%, обращаться за пересмотром условий в свой банк. Держа в уме, что есть и другие – распахнувшие двери для чужих клиентов.
Проведены сделки по продаже закладных на иноземных биржах. Событие незаурядное, поскольку на длинные и недорогие деньги западных инвесторов российские игроки заглядывались давно. И вот они, первые ласточки.
Под влиянием каких событий сложится в ближайшие месяцы ипотечная динамика?
– Несомненно, наиболее значимым с точки зрения влияния на рынок ипотечного кредитования является снижение минимальных ставок федеральным ипотечным агентством. Коммерческие банки вынуждены пересматривать свои программы в сторону смягчения условий предоставления кредитов. При этом в настоящее время на данном рынке явно прослеживаются иные проблемы, требующие внимательного изучения. Повышение доступности ипотечных кредитов не решает проблемы несбалансированности спроса и предложения на рынке жилья, достигшей в настоящее время критических показателей. Потенциальные покупатели жилья вынуждены отказываться от кредитов, уже одобренных банками, – в связи с непрерывным подъемом цен на недвижимость. Таким образом, в настоящее время наиболее актуальной является проблема роста предложения качественного жилья.
президент Ассоциации банков Северо-Запада:
– Каждое из произошедших на ипотечном рынке событий по-своему важно. Либерализация требований к заемщикам, снижение ставок, сделки рефинансирования. Главное, что все они говорят о масштабном развитии ипотечного кредитования. Развитие ипотеки находится на начальном этапе, и, соответственно, все участники рынка (коммерческие и государственные структуры, органы власти и законодатели) по-своему относятся к этому вопросу. Отсюда и некоторое недопонимание между участниками процесса. В ближайшее время все разногласия будут устранены самим рынком, по-скольку в ипотечном кредитовании произошел переход от теоретических рассуждений к практическим сделкам.
президент Российской Гильдии риэлторов:
– На процесс развития ипотеки сегодня явно ощущается негативное влияние ценовой ситуации на рынке жилья. Но она в скором времени стабилизируется. Во всяком случае, в части нормализации объема предложения. Также можно прогнозировать коррекцию цен на переоцененные на волне роста цен объекты.
На мой взгляд, размещение ценных бумаг с ипотечным покрытием на западном рынке более значимо в долгосрочной перспективе. Первые прошедшие сделки рефинансирования пулов закладных важны с точки зрения прецедента: для западных инвесторов российские ипотечные ценные бумаги перестают быть терра инкогнита. Кроме того, они обеспечивают возможность привлечения длинных и более дешевых средств в российскую ипотеку. Стоимость кредитов для граждан во многом зависит от стоимости привлеченных ресурсов. Их удешевление, следовательно, дает основания для смягчения условий и для наращивания объемов ипотечных портфелей банков.
Если говорить о рисках, к возрастанию которых может привести лояльность банков в проверке платежеспособности, я считаю, что интересы кредитора достаточно защищены залогом недвижимости. И отмена требования страховки жизни и трудоспособности заемщика их защите не противоречит. С моей точки зрения, для защиты предмета залога важно страховать право титула.
генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства:
–Наиболее важным событием, на мой взгляд, является, прежде всего, в целом ожидаемое, но от этого не менее значимое увеличение объемов кредитования. Это говорит о возрастающем уровне доверия граждан к финансовым механизмам. Понятно, что наблюдаемый в последние месяцы ажиотажный рост цен на недвижимость не мог не повлиять на рынок ипотеки. Его след-ствие – переоценка недвижимости и более чем возможная стагнация рынка в ближайшей перспективе. Нельзя не отметить значение продолжающейся либерализации требований к заемщикам и предметам ипотеки со стороны кредитных организаций. Процесс обусловлен усиливающейся конкуренцией в этом секторе рынка. Но он же повышает вероятность увеличения дефолтов по кредитам в будущем.
Запущенные банками процедуры перекредитования, продолжающееся снижение ставок, размещение ценных бумаг были ожидаемыми, прогнозируемыми как следствие и потому не столь значимыми.
директор филиала "Санкт-Петербург" КБ "Европейский трастовый банк":
– Сегодня на рынок ипотеки прежде всего влияет реализовавшийся отложенный спрос на жилье. Активность спроса привела к росту цен и "вымыванию" ликвидных объектов для продажи. Итог – в августе ипотечный сегмент практически замер. Развитие событий нельзя назвать непредвиденным. Любой рынок цикличен, и после всплеска активности, тем более такого значительного, следует затишье.
Тем не менее я уверена, что ипотека будет развиваться. Жилищная проблема в стране стоит остро, потребность в жилье огромна. А ипотека – работающий инструмент и реальная возможность для решения вопроса. Московский регион и Петербург с достигнутым уровнем цен в этом отношении не показательны. В "другой" России жилье более доступно, и именно в регионах ипотека работает и будет работать.
Стоит учесть, что более половины сделок на петербургском рынке жилья состоит в обменах – горожане продают один объект с целью потратить деньги на покупку другого – улучшить жилищные условия. И для реализации этих целей ипотека останется востребованной.
зам. председателя экспертного совета Комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению рынка доступного жилья, первый вице-президент МАИФ:
– Безусловно, наибольшее влияние на рынок ипотеки оказала ситуация с жильем – рост цен, глобальная активизация спроса. В ближайшее время воздействие этого фактора на развитие жилищного кредитования приведет к стагнации рынка и снижению спроса на ипотеку. По различным оценкам, рост цен на жилье в два раза опережает увеличение доходов граждан. Иными словами, количество людей, которые способны взять кредит на покупку жилья и погасить его, недостаточно для того чтобы ипотека развивалась.
Изменить положение дел к лучшему можно только одним способом – наращивая объемы нового строительства, увеличивая предложение. Тогда и спрос, который формируется ипотекой, будет реализовываться.
Итоги полугодия для строительного комплекса России обнадеживают: объемы сданного жилья выросли по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 10%. Но этого недостаточно. И для дальнейшего наращивания объемов строительства необходимы серьезные меры на государственном уровне. В первую очередь – увеличение количества площадок под строитель-ство, причем с подведенными коммуникациями.
| РЕЗЮМЕ
На развитие ипотечного кредитования, тем более в ближайшей перспективе, влияет ценовая ситуация на рынке жилья. Независимые эксперты, а теперь и представители власти, уже не говорят, что доступное жилье – не означает дешевое. Поскольку синонимами "доступное" и "дорогое" считать нельзя. Происходящая либерализация условий кредитования и –в значительной мере – развитие вторичного рынка ипотеки (размещение ценных бумаг) дают возможность строить оптимистичные планы. Цены на недвижимость, как показывает опыт других стран и рынков, после бурного роста выдерживают разной длительности и драматизма паузу. Или корректируются с оглядкой на платежеспособный спрос и темпы роста доходов. Наступление стагнации не вызывает сомнений у экспертов. Ее продолжительность – иной вопрос. Можно предположить, что она должна быть достаточной для психологического принятия нового уровня цен. |
