ЗАО «Никольские ряды» создано специально для реализации проекта на участке бывшего Никольского рынка. Компания входит в холдинг Venture Investment&Yield Management (VIYM), специализирующийся на продвижении крупных девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости на территории Российской Федерации. В свое время компания управляла гостиницей «Прибалтийская».
Никольский рынок с самого начала привлек инвестора тоже с точки зрения развития гостиницы. Получив исторический объект в долгосрочную аренду, компания разработала проект многофункционального комплекса с преобладанием гостиничных функций. Реализовать его инвестор планировал уже в 2010 году. Однако по разным причинам процесс затянулся.
Приобретение объекта в собственность — первый наиболее серьезный шаг в развитии проекта за последние три года. Компания без всякой конкуренции выкупила памятник архитектуры за 420 млн рублей.
Никольский рынок, объект культурного наследия федерального значения, находится на Садовой улице, 62. Площадь здания — 28 438 кв. м. Площадь участка — 17 756 кв. м. ЗАО «Никольские ряды» планирует увеличить площадь застройки до 63 тыс. кв. м за счет строительства объектов на дворовой территории. По словам генерального директора компании Олега Шапошникова, большую часть многофункционального комплекса (не менее 30 тыс. кв. м) займет 4-звездочная гостиница на 350 номеров под брендом Crown Plaza. Оператор гостиницы — InterContinental Hotels Group (IHG), международный гостиничный оператор, управляющий более 3800 гостиницами в 100 странах мира.
Проект включает также бизнес-центр класса «А» площадью около 10 тыс. кв. м, кафе, рестораны, небольшие торговые территории и парковки. Разработкой архитектурного проекта занимается мастерская «Евгений Герасимов и партнеры». Архитектор Евгений Герасимов предусматривает сохранение памятника и «новые включения внутри двора». Изначальная стоимость проекта — $220 млн. Это деньги зарубежного фонда частных инвесторов. По словам Олега Шапошникова, израсходована уже «порядочная» часть суммы.
Сейчас проект находится на стадии согласования предпроектной документации. Олег Шапошников отмечает, что концепция проекта уже одобрена Росохранкультурой. Впереди — согласование с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП). Памятник архитектуры должен быть сохранен по максимуму.
Никольский рынок, построенный в 1789 году, пребывает в полуразрушенном состоянии. Пустующий десятилетиями, он представлял для города серьезную проблему. Судьба памятника была неясна и когда ЗАО «Никольские ряды» получило его в аренду. Четких шагов в продвижении проекта у компании долгое время не было, из-за чего городские власти даже рассматривали вариант передать здание другому инвестору. Но других желающих взяться за аварийный объект с серьезными обременениями не нашлось.
«Трудно увидеть инвестиционную привлекательность в этом объекте, но мы знаем, как это сделать, — говорит Олег Шапошников. — Это очень интересный, но сложный проект». Как считают эксперты, проект «Никольские ряды» нельзя сравнивать со стандартными девелоперскими проектами, поскольку он очень ответственный и «не самый доходный». Восстановление памятника обойдется дороже, чем новое строительство. По прогнозам аналитиков, проект «Никольские ряды» может окупить себя не раньше, чем через десять лет. Открытие комплекса планируется во втором полугодии 2013 года.
Реализуя проект, инвестор сознательно уходит от исторической торговой функции, объясняя это тем, что торговля для памятника будет разрушительна. Аналитики поддерживают это мнение. «Организовать торговые ряды в этом здании, учитывая требования КГИОП, — не так просто, — говорит генеральный директор Colliers International Николай Казанский. — Объект должен притягивать людей именно благодаря своей истории и сохранности. Несмотря на исторические функции, он все же больше подходит для гостиницы. По физическим характеристикам он напоминает монастырь в Варшаве, который используется как отель Crown Plaza».
По мнению директора департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерины Марковец, на месте Никольского рынка были бы востребованы недорогие гостиничные номера (класса 3 звезды), торговые ряды и офисы. Однако, учитывая требования КГИОП, инвестору придется согласовывать свои планы по функциональному назначению объекта с реалиями, запрещающими вносить какие-либо изменения в исторический облик здания.
