Цена доходного «квадрата»

Любая компания выбирает офис исходя из собственных требований, статуса и финансовых возможностей. Вопрос ценообразования на рынке бизнес-центров включает немало нюансов. При сдаче в аренду деловых комплексов управляющая компания или брокер в прайсах указывают наиболее привлекательную для потенциального арендатора ставку за квадратный метр в год или месяц (сегодня тарифы для офисных комплексов одного класса примерно равны).

Но наниматель помещения должен учитывать, что в состав платежей часто не входит НДС и различные расходы (в разных источниках и у разных операторов заявленная цена аренды может как включать эксплуатационные расходы, так и не учитывать их). Между тем последние являются серьезным «довеском» к арендной ставке.

Плата за квадратный метр офисного помещения состоит из трех компонентов: базовая арендная ставка, коммунальные и операционные расходы. Из чего складываются коммунальные платежи, знают все – это плата за отопление, электроэнергию и водоснабжение.

А вот термин «операционные» (эксплуатационные) расходы хоть и понятен, но точному определению не поддается. Владельцы зданий включают в данное понятие набор тех или иных услуг. Это могут быть клининг и вывоз мусора, обеспечение безопасности и ресепшн, техническое обслуживание, охранная сигнализация, парковка, междугородная связь, подключение к сети Интернет, системное администрирование и т. д. В каждом бизнес-центре перечень свой. Даже в расположенных поблизости офисных зданиях одного класса набор обязательных и дополнительных услуг различен.

Другой спорный вопрос: надо ли обобщать все платежи или стоит выставлять за разные виды услуг отдельные счета.

Взаимосвязанные платежи

Стоимость пакета коммунальных услуг практически всегда одинакова и легко рассчитывается, так как тарифы всем известны. Поэтому почти все городские бизнес-центры включают «коммуналку» в арендную плату.

Ставка коммунальных и операционных расходов в среднем по Петербургу в офисах класса «С» составляет 25—30% арендной платы. С повышением категории здания этот показатель повышается в пользу увеличения доли сопутствующих платежей: до 30—35% в классе «В» и до 35—40% в «А»-классе. Таким образом, при ежемесячной стоимости аренды квадратного метра $55 для зданий категории «А» эксплуатационные и коммунальные платежи могут достигать $20. Предела же для высшего класса не существует вовсе.

В бизнес-центрах категории «В» операционные затраты плюс коммунальные платежи будут находиться в пределах $7,5—16 за кв. м. В зданиях «С»-класса сопутствующие платежи обойдутся от $4,25 до $10 за «квадрат».

По подсчетам экспертов, за последние полгода арендная плата увеличилась в среднем на 6—15%. Рост ставок объясняется инфляцией, повышением стоимости строительных материалов (для новых и реконструируемых объектов), удорожанием энерготарифов и пересмотром КУГИ ставок за помещения, находящихся в городской собственности.

Последнее обстоятельство не могло не сказаться на рынке в сторону удорожания. Аналитики прогнозируют рост аренд­ной платы в дальнейшем до уровня 18—20% в год. «Наиболее высокий рост арендных ставок наблюдается в бизнес-центрах класса «С». Это объясняется широкими возможностями модернизации зданий, принадлежащих данной категории», — отмечает Дмитрий Золин, управляющий парт-нер London Consulting&Management Company | LCMC.

Учитывая остающийся высоким спрос на офисные помещения, можно прогнозировать дальнейший рост как арендных ставок, так и остальных расходов.

Основные требования, предъявляемые арендаторами к офисным площадям:

– удобная планировка
– качественные ремонт офисов и помещений общего пользования
– наличие оптико-волоконных телекоммуникационных каналов
– наличие системы охранной/пожарной сигнализации
– наличие системы вентиляции/ кондиционирования
– наличие парковки и кафе
– клининг

Эксперты отмечают, что отличие Петербурга от Москвы в том, что в нашем городе отношения между арендатором и собственником (управляющей компанией) бизнес-центра в большинстве своем строятся по принципу «все включено».

Арендная плата в петербургских офисных зданиях традиционно включает в себя непосредственно базовую ставку, НДС, оплату коммунальных услуг, пользование лифтами, затраты на эксплуатацию инженерных систем и содержание объекта. В последнее время, как заметили специалисты LCMC, бизнес-комплексы пересматривают эти условия.

В первом полугодии 2006 г. снизилось количество бизнес-центров, включающих в аренд­ную ставку НДС и круглосуточную охрану здания. При этом увеличилась доля управляющих компаний, включающих в арендную ставку стоимость коммунальных платежей, но выставляющих счет за электроэнергию отдельно (сказался рост тарифов). Почти всегда плата учитывает услуги службы ресепшн, видеонаблюдение, техническое обслуживание здания, пользование лифтами.

Исключение составляет уплата НДС в деловых комплексах категории «А». Значительная доля их арендаторов – зарубежные компании, освобождаемые от налога на добавочную стоимость, так как их головные офисы расположены в столице. В Москве все платежи, как правило, разделяются.

Качественный спрос

Структура спроса на сегодняшний день такова. Чем выше класс, тем выше спрос на помещения большей площади. По-прежнему наиболее востребованы офисы от 50 до 200 кв. м. Однако стала расти и доля компаний, арендующих помещения от 200 и даже 1 000 «квадратов». В дальнейшем, по мнению специалистов, эта тенденция сохранится.

Изменились требования к качественным и техническим характеристикам. Все больше арендаторов при выборе офиса обращают внимание не столько на уровень арендных ставок (они примерно схожи в соседних классах), сколько на комплекс сервисных услуг, включенных в арендную плату или доступных дополнительно.

В Северной столице растет число филиалов иностранных и московских фирм, которые привыкли к определенному уровню сервиса. Рост доходов российских компаний также приводит к расширению занимаемых ими площадей и повышению требований к функциональным характеристикам помещений.

Значительно уменьшилось число потенциальных нанимателей, готовых выполнить ремонт за свой счет и, соответственно, арендовать их по более низкой ставке, компенсируя таким образом затраты на ремонтные работы. Теперь компании интересуются полностью отремонтированными помещениями, снабженными всеми необходимыми коммуникациями.

«Прежде всего это связано с возросшей конкуренцией на рынке коммерческой недвижимости, с общим развитием экономической ситуации. Многие фирмы, ищущие помещения для расширения, имеют устоявшийся бизнес, что позволяет им арендовать помещения более высокого класса», — уверяет генеральный директор компании «АйБи Менеджмент» (входит в Группу компаний «АйБи Групп») Елена Никуличева. Так, например, еще несколько лет назад центральным кондиционированием оборудовали только бизнес-центры самого высокого класса. Сейчас это стало нормой для офисов категории «В». Повышаются и требования по отделке помещений.

Таким образом, набор услуг и их качество влияют на интерес со стороны арендаторов и заполняемость офисного комплекса. Дефицит качественных площадей в Петербурге налицо. По данным LCMC, средняя заполняемость бизнес-центров класса «А» составляет 99,6% и не является стопроцентной только за счет достаточно редкой миграции арендаторов, что характеризует крайне высокий спрос на качественные офисы. Заполняемость деловых помещений категории «В» достигает 98%.

«По техническим характеристикам бизнес-центры данных классов практически ничем не отличаются друг от друга, — комментирует Олег Спивак, директор по консалтингу компании Becar. — Сегодня классы «А» и «В» начали конкурировать, и зачастую первые выигрывают только за счет более удачного месторасположения и предоставления более разнообразного пакета услуг».

Не в «курсе»

В последнее время на рынке проявилась очередная тенденция: разные управляющие компании выставляют арендную плату в различной валюте – рублях, долларах, евро и условных единицах. В ситуации с у. е. собственник либо использует среднее арифметическое между европейской и американской валютами, либо оговаривает собственный курс. Кроме неразберихи это, по мнению Дмитрия Золина, вызывает на рынке скрытое повышение арендных ставок, связанное с игрой на курсе валют.

Одна из причин использования разных денежных единиц кроется в том, что далеко не все управляющие компании являются собственниками зданий, с которыми работают. В связи с этим управленец производит расчеты с арендаторами в той валюте, в которой производятся расчеты с собственниками. Например, компании, управляющие зданиями в федеральной собственности, поддерживают ставки арендной платы в условных единицах, предписанных соответствующими актами.

«Единицы, в которых номинируются арендные ставки, зависят от класса делового центра», — говорят специалисты «АйБи Групп». Доллар США по курсу ЦБ РФ используют в большинстве бизнес-комплексов наивысшей категории – 60%. В классе «В» такая же доля управляющих компаний используют условную единицу и только 21% берут за основу американский доллар. При этом в прошлом году ставки аренды помещений категории «В» только в 46% бизнес-центров измерялись в у. е. Доля условных единиц в офисных зданиях класса «С» тоже достаточно велика – 48% используют их при расчетах.

Специалисты говорят, что это происходит из-за нестабильной ситуации на валютном рынке. Пытаясь избежать риска при падении той или иной валюты (в особенности доллара США), собственник переходит на условную единицу. Значение для нее оговаривается отдельно (к примеру, 1 у. е. = 30 рублям) или выбирается среднеарифметическое между курсами двух иностранных валют, что дает возможность подстраховаться от скачков доллара и евро.

«Можно с уверенностью прогнозировать дальнейшее увеличение доли компаний, использующих при расчетах у. е., ведь рынку требуется понятная система индексации арендных ставок, особенно при заключении долгосрочных договоров найма», – считает Елена Никуличева.

Арендная валюта

Игроки рынка сходятся во мнении, что в ближайшее время управляющие не смогут договориться между собой о какой-то общепризнанной арендной валюте. Однако на взаимоотношениях между арендодателем и нанимателем это практически не сказывается. «Плата, указанная в каких-либо условных единицах, арендаторов не пугает», — считают в корпорации «Адвекс. Недвижимость». Ведь в любом случае в соответствии с российским законодательством все расчеты производятся в рублях.

Так что же должны включать операционные расходы? Лучше оплачивать их отдельно или по умолчанию вносить включать в плату за аренду? По мнению Татьяны Кирсановой, начальника департамента коммерческой недвижимости корпорации «Адвекс. Недвижимость», для арендатора предпочтительнее, чтобы ставка несла в себе все расходы. Елена Никуличева уточняет, что в договор удобно включать коммунальные услуги и расходы, по которым нельзя заключать отдельные спецдоговоры. Это позволяет установить фиксированный размер арендной платы и освобождает арендатора от сложных расчетов с подрядными организациями.

Дефицит качественных площадей, наиболее востребованных сегодня на рынке, приводит к перевесу в пользу собственника здания. Он может себе позволить диктовать правила игры.

В таких условиях арендатор просто ищет площади, соответствующие его запросам: подходящие местоположение и уровень сервиса, доступность, наличие особых услуг, например причала, – проект, включающий подобную услугу, в настоящее время реализует компания «БестЪ. Коммерческая недвижимость». Операционные расходы и включение их в общий прайс в сложившейся ситуации не являются предметом торга.

Также не обсуждается и вопрос оплаты помещений общего пользования – они вписываются в договор по умолчанию. В некоторых случаях грамотный наниматель может лишь добиться предоставления льгот на какую-либо услугу или, при отсутствии необходимости в ней, исключения ее из счета. Такое неравновесие, по мнению специалистов, свидетельствует об отсутствии жесткой конкуренции и — пока еще — незрелости петербургского рынка офисной недвижимости. 

Редакция журнала благодарит за предоставленную информацию компании «АйБи Групп», Becar, London Consulting&Management Company | LCMC, «Адвекс. Недвижимость», Astera Oncor, «БестЪ. Коммерческая недвижимость».

Текст: Анастасия Рублева