Специалисты считают, что на новом аукционе продавцу придется смириться со снижением цены в несколько раз.
Победитель пожертвовал задатком
Результаты торгов по продаже принадлежащего Петербургу участка под линиями электропередачи (ЛЭП) под жилую и коммерческую застройку признаны недействительными. Их победитель — ЗАО «Технопарк «Циолковский» (по данным источника «J» в Фонде имущества Петербурга, это ЗАО аффилировано с ОАО «Федеральная сетевая компания») не подписал протоколы.
«Результат аукциона отменен. Задаток, внесенный победителем, поступит в казну Петербурга. Предстоит актуализация рыночной стоимости участка, что должно отсечь от торгов несерьезных покупателей (одновременно вырастет и сумма задатка, которая составляет 100% стартовой цены. — «J»). Повторное объявление аукциона состоится после подписания нового постановления городского правительства. Все участники прошлых торгов смогут принять в нем участие», — сообщила «J» начальник пресс-службы Фонда имущества Алина Куберская. Связаться с представителями победителя прошлых торгов не удалось.
Ажиотаж — предвестник сбоя
Аукцион, удививший строительную общественность явно завышенной ценой сделки, состоялся 10 ноября. На торги единым лотом были выставлены 13 земельных участков общей площадью 33,4 га на проспекте Маршала Блюхера, где сейчас расположены линии электропередачи 330 кВ. По условиям аукциона, победитель должен был провести работы по каблированию (переносу линий под землю). А после этого — застроить пятно жильем (по предварительным оценкам экспертов, площадь застройки может составить 380-650 тыс. кв. м).
Стартовая цена актива была всего 1,55 млн рублей. Торг длился весь день. За лот активно боролись три претендента («Охта групп», Евгений Дондурей, представлявший интересы английского венчурного фонда, и компания-победитель). В результате стартовая цена взлетела в 2000 раз — до 3,1 млрд рублей. Сразу после удара аукционного молотка стали высказываться мнения, что торг был фикцией и покупка, в итоге, оплачена не будет. Но в день торгов покупатель от своих обязательств не отказался. Это произошло сегодня. Опасения публики подтвердились.
Сделку защитит штраф
Эксперты считают, что компания «Технопарк «Циолковский» просто увлеклась борьбой и переоценила собственные возможности. «Сделать тут ничего нельзя. Периодически такие вещи случаются. В качестве страховки могут выступить разного рода штрафные санкции. Например, увеличение суммы задатка, который впоследствии участнику торга не вернется. Возможность ощутимой потери должна заставить компанию тщательно все взвесить», — говорит руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова. По ее словам, адекватная цена участка — около 0,5 млрд рублей (в 6 раз ниже итоговой цены предыдущего аукциона. — «J»). «Возможно, она в процессе торга дойдет до 1 млрд рублей», — предполагает Захарова.
«Реальные вложения инвестора в землю с учетом всех затрат по каблированию могут составить 2,5 млрд рублей», — прогнозирует директор департамента оценки NAI Becar в Петербурге Александр Филиппов.
«Невероятный взлет цены, который мы наблюдали, сразу вызвал недоумение. Очевидно, кто-то был заинтересован в срыве торгов. По моим оценкам, адекватная цена за этот участок с учетом затрат на каблирование не превышает 1-1,2 млрд рублей», — пожимает плечами генеральный директор «Ленстройтрест» Александр Лелин. По его мнению, учитывая низкий интерес к первому аукциону (было подано всего пять заявок. — «J»), большого количества интересантов к новым торгам не появится.
Срывать торги не запретишь
«Фонду имущества необходимо грамотнее подходить к оценке выставляемых участков — проводить комплексную независимую оценку. А вносить компанию в черный список практически бесполезно, так как юридической проверки участников аукционов на аффилированность с игроками рынка не проводится, и заинтересованная компания может создать юрлицо специально для участия в торгах», — говорит ведущий аналитик компании Setl City Владимир Копылов.
По его словам, на торгах в Петербурге подобных историй почти не было. «Но неплатежи встречаются в таком варианте: компания-победитель сначала исправно вносит деньги на счет Фонда имущества, а затем, в связи с изменением финансовой ситуации, перестает платить. Есть случаи возврата участков под формальным предлогом обнаружения на них дополнительных обременений. Подобная практика, к сожалению, может быть взята на вооружение в других торгах по участкам, имеющим несколько сильных претендентов. Например, торги по намывным территориям в Сестрорецке вполне могут пройти по такому же сценарию. Главным для соперников может стать не покупка территории, а срыв торгов и проведение их в иной форме, на других условиях или возможность, во время передышки, договориться между собой», — объясняет он.
