– В периоды экономической нестабильности, подобные тем, что мы переживаем сейчас, количество сомнительных или просто криминальных сделок с недвижимостью возрастает в разы. Причин для этого несколько. Во-первых, наши граждане в попытках сэкономить на услугах посредников пытаются провести сделки самостоятельно либо начинают обращаться к «знакомым знакомых» в надежде, что те с них много не возьмут. Во-вторых, увеличивается количество частных посредников. Это не всегда «чистые» мошенники, готовые обмануть наивного продавца или покупателя. Часто это вполне профессиональные агенты, которые, находясь в стесненных обстоятельствах, берутся за любую работу, даже продажу квартиры с сомнительными документами. Кстати, продавцы таких вариантов, знающие, что с юридической стороны их объект далеко не благополучен, предпочитают продавать свою недвижимость именно при помощи посредников. Это легко объяснимо. Если покупатель приходит на просмотр квартиры и видит, что, допустим, в ней жили алкоголики (заметно по состоянию жилья, а продавец сам приобрел квартиру недавно да к тому же еще хорошо разбирается в вопросах недвижимости, это вызывает сильные подозрения – возможно, предыдущая сделка была криминальной. Поэтому, чтобы не вызывать подозрений у потенциальных покупателей, нечистые на руку продавцы предпочитают пользоваться услугами посредников, которые будут рекламировать их объект и всячески его расхваливать, в то время как они сыграют роль «глупого» продавца.
– Как поступают агентства недвижимости, сталкиваясь с подобными объектами?
– Небольшие агентства недвижимости иногда грешат, проводя сделки с сомнительными объектами. Делают они это, чаще всего, от безысходности – нужно платить зарплату сотрудникам или вносить ежемесячный платеж за аренду офиса. Мало кто откажется от работы за 100–200 тыс. руб., находясь в стесненных финансовых обстоятельствах. Что-то порекомендовать покупателям в такой ситуации сложно. Все советы по выбору риэлторской компании банальны и давно известны. Нужно больше узнать об агентстве, прежде чем в него обратиться: сколько лет оно работает на рынке, что о нем пишут в прессе, какой имидж у него сложился? Все это можно узнать, потратив немного времени на изучение специализированных форумов и изданий в bнтернете. Однако часто люди не хотят делать даже этого, прося помощи в таком сложном вопросе, как продажа или покупка недвижимости у своих знакомых, которые зачастую не имеют к сфере недвижимости абсолютно никакого отношения.
– Оценивая петербургский рынок вторичного жилья, какую часть его объектов можно отнести к сомнительным, с неясной историей и «плохими» документами?
– На мой взгляд, таких объектов в Петербурге не более 10% от общего числа продающейся на вторичном рынке недвижимости. Зачастую это одни и те же квартиры с «плохой» историей, которые переходят из рук в руки, гуляя, таким образом, по рынку. Однако в данный момент мы находимся в ситуации, когда количество оспоренных сделок с недвижимостью может возрасти в разы. Причина – Постановление Конституционного Cуда РФ от 8 июня 2010 года. Суд проверял соответствие Конституции России п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса, согласно которому отчуждение жилого помещения, где живут несовершеннолетние, возможно без согласия органов опеки, если дети находятся под опекой родителей-собственников. Хотя судьи признали норму соответствующей Конституции РФ, они указали, что недействительной должна считаться сделка с недвижимостью, в результате которой были ущемлены права несовершеннолетних. То есть если родители продали трехкомнатную квартиру и купили взамен однокомнатную, а остальные деньги от продажи пустили, скажем, на строительство загородного дома или потратили каким-то иным образом, суд может счесть, что в данном случае права ребенка ущемлены. Особенно опасны подобные сделки, если ребенок находится в возрасте от 15 до 18 лет. В этом случае, достигнув совершеннолетия, он может подать в суд на родителей, которые ущемили его права при продаже недвижимости. Благодаря решению Конституционного Cуда мы получили десятки тысяч потенциально оспоримых сделок – каждая вторая сделка с недвижимостью сейчас стала сомнительной. Поэтому, консультируя своих агентов, я рекомендую им не браться за продажу объектов, где могут быть ущемлены права несовершеннолетних. Права детей не будут считаться ущемленными, только если взамен проданной была куплена квартира аналогичной или большей площади.
–- Насколько в силах риэлторов контролировать подобные сделки?
– Риэлторы могут и должны контролировать все сделки, в которых они принимают участие. Поэтому когда к нам обращаются люди с просьбой провести сделку, по которой у нас возникают вопросы, мы ставим несколько условий. Во-первых, мы должны лично пообщаться с продавцом недвижимости. Это необходимо, чтобы понять, по доброй ли воле он действует. Все мошенники – очень хорошие психологи, да и схемы они придумывают весьма утонченные. Например, я лично консультировал одну бабушку, которую мошенники уговорили пойти к нотариусу и выписать на их имя доверенность, якобы на получение гуманитарной помощи.Ее проинструктировали, как отвечать на все вопросы, объяснили, что нотариус будет пытаться ее «подловить», и она им поверила. И таких случаев множество. Поэтому мы всегда настаиваем на личной встрече с продавцом, чтобы выяснить его намерения и причины продажи квартиры. Кроме того, мы стараемся полностью контролировать процесс перевода денежных средств: они должны поступить в банк, на счет продавца, а не передаваться на руки посредникам. В большинстве случаев мошенники, продающие сомнительные квартиры, на такие условия не идут. Либо людей не устраивает, что мы хотим контролировать процесс продажи и передачу денег, либо они не хотят, чтобы мы «копались» в истории объекта. Поэтому, как правило, после первой беседы такие люди из агентства уходят – они продают недвижимость либо через частных посредников, либо самостоятельно.
– Каким образом можно защитить интересы покупателя, клюнувшего на уловки мошенников?
– Когда сделка заключена, что-то исправить уже очень сложно. Сейчас ни нотариус, ни риэлтор, ни государство в лице Росреестра не несут в полной мере ответственности за такие сделки. Я знаю множество случаев, когда нотариусы отрицали свою вину в проведении сделки с пороком. Да, конечно, их деятельность застрахована, и по закону, если вина нотариуса будет доказана, он должен возместить пострадавшей стороне стоимость квартиры. Но, во-первых, они вернут только ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи. А многие граждане сегодня предпочитают указывать в договоре балансовую стоимость объекта недвижимости, то есть сумму до 1 млн руб., так как не готовы платить налог в 13%. Во-вторых, часто нотариус просто не может проверить всю историю объекта недвижимости, чтобы выяснить, был ли порок в одной из предыдущих сделок. Поэтому говорить о полноценной ответственности нотариусов за результат сделок с недвижимостью сейчас сложно.
– Какова в данном случае ответственность риэлторских компаний?
– Риэлторские компании несут ответственность перед своими клиентами, но только в размере оплаты своих услуг. То есть если суд докажет, что риэлторская компания недостаточно качественно провела сделку, с нее может быть взыскана сумма ее комиссионного вознаграждения. Однако агентство не может отвечать в размере полной стоимости объекта недвижимости, поскольку его уставный капитал невелик. Иногда он составляет всего 10 тыс. руб. Да и возможностей проверить продавца или историю квартиры у риэлторов официально нет. Такими полномочиями обладают только сотрудники структур МВД, хотя, на мой взгляд, это неверно. На Западе все базы данных открыты, и контролировать сделки намного проще.
Кроме нотариусов и риэлторов ответственность за оспоренную сделку теоретически можно возложить на государство в лице Росреестра – именно эта структура регистрирует сделки с недвижимостью. Однако ответственность его представителя наступит лишь тогда, когда вина последнего будет доказана. Например, если Росреестр зарегистрировал сделку, для которой был предоставлен неполный пакет документов или некоторые из них были плохого качества. Допустим, в ЕГРП владельцем квартиры числится Иванов, а в документах продавца этого объекта значится Петров. Но если все необходимые документы были предоставлены в необходимом количестве и надлежащего качества, Росреестр обязан зарегистрировать такую сделку. Поэтому единственный механизм, который сейчас может защитить права покупателя недвижимости, – это титульное страхование. Конечно, здесь есть свои минусы, например, зачастую бывает сложно получить страховые выплаты. Но все зависит от условий вашего договора страхования и того, насколько четко вы их соблюдаете. Сейчас на рынке есть страховые компании, у клиентов которых никогда не бывает проблем с получением страховых выплат. Другое дело, что и тарифы у них выше. Так что это – вопрос выбора.
– Какие советы можно дать владельцу «плохой» квартиры, который хочет ее продать?
– Продавцу квартиры с «плохими» документами или сомнительной историей очень сложно что-то советовать. Если он захочет быть честным и будет на всех углах рассказывать, что у него квартира с криминальной историей, ее никто не купит. Правда, иногда попадаются очень запутанные случаи, связанные с неграмотно проведенной приватизацией или некорректно выписанными жильцами, когда приходится обращаться в суд, чтобы получить необходимые документы на квартиру или закрыть какие-то белые пятна в ее истории. Однако в данном случае все решается очень индивидуально и зависит от характера проблем с недвижимостью.
– Как будет развиваться ситуация с подобными объектами в дальнейшем? Что можно предпринять, чтобы снизить число «ненадежных» квартир до минимума?
– В ближайшее время ситуация с такими объектами вряд ли изменится в лучшую или худшую сторону, потому что государство, которое должно регулировать и контролировать эту сферу, бездействует. Когда к нам приходят люди, предлагая провести явно криминальную сделку, мы сообщаем об этом в правоохранительные органы. И что они делают? Ничего! Как правило, в милиции никак не реагируют на нашу информацию. А ведь именно государство устанавливает правила игры в данной области, соответственно, именно оно и обладает необходимыми полномочиями для контроля за ситуацией. Например, участковые прекрасно знают, что за люди проживают на вверенной им территории. И если они видят, что кого-то из пожилых людей, наркоманов или алкоголиков начинают «обхаживать» аферисты, первое и самое простое, что они могут сделать, – сообщить родственникам потенциальных жертв либо в органы опеки. В крайнем случае, таких неблагополучных граждан можно ограничивать в дееспособности, что помешает мошенникам перепродать их недвижимость. Наладить систему контроля «на местах» можно без дополнительных законодательных нововведений. Чтобы она работала, нужно лишь соблюдать действующие законы.
Можно улучшить ситуацию на рынке еще одним способом: не пытаться поймать за руку продавца недвижимости, а контролировать деятельность посредников. Допустим, если агент оказался замешан в продаже или покупке криминальной квартиры, у него могут отобрать лицензию и запретить заниматься риэлторской деятельностью. Это заставит посредников серьезнее относиться к своей работе и более тщательно изучать детали сделок. Однако пока риэлторам не предоставлены полномочия по проверке истории объектов и их собственников, пока у нас нет доступа к базам данных, говорить о какой-либо более серьезной ответственности, допустим, уголовной, нет смысла. Поэтому, повторюсь, в ближайшее время ситуация с криминальными сделками на рынке недвижимости вряд ли изменится в лучшую сторону.
