Игры на чужом поле: на российский рынок выведены первые программы по рефинансированию ипотечных кредитов

Хотя на самом объемном ипотечном рынке мира – в США – такой продукт, как рефинансирование, является очень популярным и весьма востребованным. В этом можно усмотреть парадокс: услуга доступна там, где изменения в кредитных программах измеряются долями процента. Кроме того, ставки по долгосрочным кредитам часто не фиксированные, а плавающие, то есть привязаны к курсу рынка, к индексу стоимости денег в стране. И потребность в пересмотре условий кредита значительно меньше.

По взаимному согласию

Для российской ипотеки перекредитование – скорее редкая, чем обычная практика. Федеральная программа (по стандартам АИЖК) предоставляет подобную возможность – рефинансировать кредит в любое время, т. е. взять его на новых условиях, если процентная ставка значительно понизилась.

Появление таких предложений в линейке коммерческих банков прогнозировали многие участники финансового рынка. И связывали этот факт с обострением конкуренции в сфере долгосрочного кредитования.

При существенном изменении среднерыночных ставок возрастает вероятность досрочного погашения кредита. Тем более что в России условия для этого намного более либеральные, чем, например, в США или Великобритании. Санкции предусматриваются обычно не более чем на первый год, а часто – и на меньший срок. Многие банки вообще сняли комиссию за досрочное погашение кредита. Для кредитора внеплановая выплата займа – не самый привлекательный сценарий. Одним из возможных последствий распространения перекредитования банкиры называют увеличение комиссии за рассмотрение заявки и открытие ссудного счета. Поскольку эта работа рискует остаться неоплаченной – если клиент возвращает кредит досрочно.

Потому рефинансирование займов своих клиентов кредитные организации без лишнего шума производили уже давно. Естественно, это происходило по обоюдному согласию. Для того чтобы переоформить кредит под более низкий процент, недостаточно одного желания клиента. Пересмотр условий кредитного договора возможен "по соглашению сторон", то бишь не только с ведома, но и с согласия самого кредитора. Как утверждают в банках, для добросовестных заемщиков, которые на протяжении нескольких лет вносили платежи точно по графику, чаще всего принималось положительное решение.

Случается, заемщик твердо намерен сменить кредитора. Тогда ему понадобится согласие прежнего на переоформление залога. Обойти этот пункт позволяет только наличие другого жилья, которое может быть использовано в качестве обеспечения по кредиту.

Сейчас ряд банков объявил о запуске программ, предназначенных для погашения ранее взятых "чужих" кредитов. "Перебежчикам" обещаны более комфортные условия существования. Делать выводы, что для них выгоднее, заемщикам приходится самостоятельно. Ипотечные брокеры в Петербурге пока эту услугу на поток не поставили.

В разных избушках

Первым этой весной "в сани" перекредитования впрягся %%Райффайзенбанк%% Австрия. Новая программа предполагает выдачу денег клиентам других банков для досрочного погашения чужих кредитов. При этом клиент переходит на обслуживание в %%"Райффайзенбанк"%% – на более выгодных условиях. "Перекредитор" готов профинансировать до 65,5% ранее выданного другими рублевого займа на коттедж и 85,5% – на квартиру. Новый рублевый кредит выдается под 12,5–13% годовых. А если помимо находящегося в залоге есть другое жилье, заем можно получить по ставке 9,25%. Рефинансируются также кредиты в валюте.

Вслед за %%Райффайзенбанком%% аналогичный продукт в пакет услуг включил инвестиционный банк %%"КИТ Финанс"%%. Денежные средства предоставляются на погашение ипотечных кредитов, полученных "в ведущих ипотечных банках". Процентная ставка при перекредитовании составляет 9,75% годовых в долларах США и 11,75% – в рублях, независимо от срока и погашенной суммы кредита.

Примерно в то же время о своей программе рефинансирования объявил и %%Внешторгбанк 24%%. В ее рамках заемщики могут получить до 85% от текущей стоимости их жилья под 9,8% в иностранной валюте и не менее 13% годовых в рублях (при сроке кредита до 25 лет).

В мае этого года %%Международный московский банк%% запустил программу рефинансирования ипотечных кредитов, полученных в других банках. Программа действует в Москве и Санкт-Петербурге. Согласно условиям минимальная процентная ставка находится на уровне 9,9% в долларах США и 14% –  в рублях, а максимальный срок кредитования составляет 20 лет. Комиссия за организацию кредита составляет 2% от суммы займа, но не менее $1 тыс. (30 тыс. рублей) и не более $3 тыс. (90 тыс. рублей).

Кроме того, размер предоставляемого банком кредита может быть увеличен за счет включения в него дополнительных денежных средств для финансирования ремонта и благоустройства квартиры. Увеличение размера кредита влечет сокращение срока: расплатиться придется не позднее чем через 15 лет. Использование данных средств возможно только после перерегистрации ипотеки (залога) квартиры в пользу банка.

 И в июне вывел свою программу петербургский филиал %%ОАО "Акционерный коммерческий банк "Национальный резервный банк"%% (НРБ). Кредит предоставляется на погашение ипотечного займа, взятого ранее в другом банке, под залог имеющейся в соб­ственности заемщика жилой недвижимости (квартиры, таун-хауза, коттеджа) в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Сумма кредита по программе "Рефинансирование" составляет от $15 тыс. до $500 тыс. Срок погашения – 10, 15 и 20 лет. Процентная ставка – от 9,7 до 12% годовых, при этом отсутствуют комиссии за открытие и ведение ссудного счета. При разовой ежегодной оплате 0,7% от остатка ссудной задолженности процентная ставка снижается до 9–11,3% годовых соответственно. Сумма кредита – не более 85% от оценочной стоимости закладываемой недвижимости.

Многие участники рынка считают, что запуск программ преследует не столько цель увеличения своего ипотечного портфеля сейчас, сколько достижение "светлого будущего" и победы в конкурентной борьбе за клиента. "Перекредитование ипотечных займов, скорее всего, выгодно в том случае, если это не один-два кредита в месяц, а целый пул, – считает заместитель управляющего Санкт-Петербургским филиалом "НОМОС-Банка" Павел Изюмов. – Но в целом это вопрос риторический. Если первый банк берет дешевые заемные средства в сравнении со вторым банком, пользующимся более дорогими заемными средствами, то и кредитные программы у первого дешевле. Выбор – где получать кредит –  всегда остается за клиентом".

На другой каравай

В принципе, предложение банками такой услуги очень логично. Учитывая факт, что буквально за два года ставки по ипотечным кредитам существенно снизились. Если пару лет тому назад клиенты брали займы в рублях под 14–16 и даже под 18% годовых, то сегодня это можно сделать под 11–12%.

Обострение конкуренции, безусловно, также влияет на развитие сервиса в этом направлении. Тем более что банки, отметившиеся на ниве перекредитования, предлагают "райскую" жизнь чужим заемщикам. Некоторые, например, как "КИТ Финанс" даже делают в своих условиях ссылку –  из каких именно кредитных организаций они будут принимать новых заемщиков.

Таким образом, банки привлекают не только клиентов, но и резко увеличивают за счет новых "вливаний" объем кредитного портфеля. Впрочем, это никого из участников рынка не удивляет. На рынке ипотечного кредитования сейчас идет отчаянная борьба за каждого платежеспособного гражданина. Банки снижают ставки и размеры первоначальных взносов. И предпринимают все новые действия по расширению своих продуктовых линеек.

"Рынок ипотечного кредитования активно развивается, наблюдается тенденция снижения процентных ставок, увеличения сроков кредитования, – говорит глава представительства Национальной ипотечной компании (дочерняя структура Национального резервного банка) в Санкт-Петербурге Наталья Бочек. – Скажем, Национальный резервный банк в 2006 году уже дважды проводил снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. Поэтому можно прогнозировать рост спроса на перекредитование ипотечных займов, полученных несколько лет назад. Воспользовавшись новой услугой "Рефинансирование", заемщики смогут досрочно погасить задолженность в другом банке и получить ипотечный кредит на более выгодных условиях – по более низкой процентной ставке и на более длительный срок".

По словам директора ипотечного департамента "КИТ Финанс Инвестиционный банк" Михаила Лазаренко, в связи с резким снижением процентных ставок был отмечен значительный спрос на перекредитование. Поэтому развитие такой услуги – закономерный этап становления рынка. Рынок ипотеки существует всего несколько лет, но за этот период только срок кредитования увеличился с максимально возможных 6 лет до 30. Минимальный первоначальный взнос с 50% уменьшился до 0%.

Банки, которые пока не идут на такой шаг или только готовятся внедрять подобные продукты, реагируют на "захватчиков" спокойно. "В настоящее время на рынке программа перекредитования находится на стадии внедрения, – говорит Павел Изюмов. – Но мы считаем, что, если заемщик решит направить кредитные средства на погашение своей задолженности в другую кредитную организацию, – это его право". Однако если клиент добросовестный и оплачивает ипотеку без срывов, прежде чем "отпускать" его, кредиторы стараются сами предложить более выгодные условия. По словам заместителя председателя правления инвестиционного банка DeltaCredit Лоры Файнзилберг, если от положительного клиента поступает подобная заявка, специалисты банка стараются предложить ему оптимальные условия решения проблемы "у себя", а не бегать в другой банк. Ведь это, по ее мнению, означает лишние хлопоты не только для банка, откуда уходит заемщик, но и для него самого.

Арифметика замены

Услуга рефинансирования означает, что по сути заемщик берет кредит в новом банке, для того чтобы погасить свою задолженность перед "старым", и начинает расплачиваться со своим новым кредитором по другим процентным ставкам. "Перекредиторы" к таким заемщикам относятся лояльно, потому что они уже проверены бывшим кредитным учреждением, имеют хорошую кредитную историю. А кроме того, что немаловажно, уже проверен предмет залога, объект недвижимости, под который выдается кредит.

Но так ли это выгодно самому заемщику? Прежде чем "бежать" в другой банк за более дешевым процентом, необходимо просчитать все нюансы.

Если клиент брал кредит два-три года назад под 14–15% годовых в валюте, а сейчас ставки в том же банке (либо в другом) в среднем 10,5%, разумеется, у него возникает мысль о рефинансировании под более выгодный процент. Однако, по мнению главы представительства Городского ипотечного банка в Петербурге Андрея Пименова, надо не только получить согласие банка на данную операцию, но и узнать тарифы у нового кредитора по выдаче займа, обратить внимание на условия досрочного погашения. Полностью изучить саму возможную схему и ее затратность. Заключение нового кредитного договора – это повторная регистрация и оформление залога, оплата банковских сборов, связанных с выдачей нового кредита. "Рефинансирование становится выгодным для клиента при разнице в ставках не меньше 2%, иначе дополнительные расходы сделают данную сделку малоэффективной", – считает господин Пименов.

Правда, банки, предлагающие услуги рефинансирования, идут на некоторые уступки. "КИТ Финанс", к примеру, отказался от дополнительных комиссий, таких как плата за рассмотрение заявки на получение кредита, за открытие и ведение ссудного счета.

Но дело не только в единовременных выплатах. Ведь расчет структуры ежемесячного платежа (то есть соотношения тела кредита и процента) также производится заново. В подавляющем большинстве кредитных организаций погашение кредита происходит равными, аннуитетными платежами. В результате в первые месяцы и даже годы заемщик, в основном, гасит проценты по кредиту, а непосредственно сам долг начинает выплачивать ближе к середине срока погашения. Если через два-три года он принимает решение перекредитоваться в другом банке, остаток задолженности практически не изменится и будет таким же, каким и был кредит, взятый несколько лет назад. В новом банке перерасчет ежемесячного платежа будет произведен с самого начала. И опять в структуре платежа подавляющую часть в первое время будет занимать процент по кредиту, а не возврат основного долга. И если возникает соблазн менять банк не однажды, а даже несколько раз за время кредита в погоне за более "дешевыми" ставками, можно так и не приступить к уплате основного долга.

Но если все же заемщик решился на перекредитование и получил новый график проплаты, его главная задача –
не задерживать платежи. В принципе, как считает Павел Изюмов, клиенту все равно, кому возвращать кредитные средства. Главное, чтобы он был в состоянии это делать.
 

Условия программ банков, предлагающих услуги по рефинансированию ипотечных кредитов

Текст: Виктория Лепихова