Функции ТСЖ законодатели предлагают сузить до сугубо представительских – товарищества смогут выступать лишь в роли заказчика услуг. Прямое управление домом (самоуправление) предлагается отменить. Поправки, скорее всего, вступят в силу уже 1 января 2011 года. А к 1 января 2013 года все управляющие компании должны войти в саморегулируемые организации (СРО) управляющих недвижимостью.
Накажут рублем
Участники рынка двояко относятся к новой норме. Уверенности в том, что она облегчит жизнь жильцам многоквартирных домов, у них нет. За время своего существования рынок управляющих компаний успел себя скомпрометировать некачественной работой, а также правовыми и финансовыми злоупотреблениями. Эксперты считают, что ущерб, наносимый организациями, занятыми управлением многоквартирными домами в России, составляет около 65 млрд руб. в год. В то же время, по данным Жилищного комитета Петербурга, 82% жилищного фонда в Петербурге обслуживается именно управляющими компаниями, и только 18% жителей города в качестве формы управления домом выбрали ТСЖ.
По большому счету, сегодня управляющей компанией может стать любой желающий. Входной билет на рынок стоит очень дешево – сумма уставного капитала, необходимого для открытия УК, составляет всего 10 тыс. руб. В такую же сумму оценивается и размер ответственности, которую такая компания несет за дом стоимостью в тысячи раз больше. «Основная часть так называемых управляющих компаний – это бывшие ЖЭКи и ДЭЗы. Они работают в режиме абсолютной безответственности и по сути своей никакими управляющими компаниями не являются, – объясняет председатель Комитета Государственной Думы по собственности Виктор Плескачевский. – Причем зачастую это государственные унитарные предприяти, хотя государство за них никакой ответственности не несет. Госорганы и муниципалитет должны осуществлять властные функции, а среди властных функций управления имуществом нет».
По словам чиновника, государственный контроль посредством жилищной инспекции уже показал свою несостоятельность, теперь для управляющих компаний необходимо ввести обязательное саморегулирование. «Порог вхождения в СРО будет достаточно высокий. Помимо первоначального взноса в компенсационный фонд в размере 100 тыс. руб., УК должна оплатить обязательное страхование гражданской ответственности за причинение вреда жизни и здоровью граждан, включая общее имущество в доме на сумму в 500 тыс. руб., – рассказал Виктор Плескачевский. – Если организация, входящая в состав СРО, не выполнит свои обязательства перед заказчиком, то он получит выплаты из компенсационного фонда. За систематическое же неисполнение обязательств управляющая компания может вообще лишиться членства в СРО. И если саморегулирование будет обязательным, то так же, как и в строительной отрасли, исключение компании из членов СРО грозит отстранением от профессиональной деятельности на два года».
Кроме того, как сообщил господин Плескачевский, деньги из компенсационного фонда могут быть также использованы на реставрацию жилых помещений, пострадавших от аварийных протечек и пожаров. Исполнительный директор Национального объединения саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью (НОСО УН) Денис Назаров подкрепил слова главы Комитета по собственности примером из жизни. «К сожалению, в Петербурге процесс образования СРО в сфере управления многоквартирными домами только начинается, – посетовал он, – тогда как в других регионах России существует около 30 саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью. И уже есть прецедент, когда благодаря выплатам из компенсационного фонда одной из архангельских СРО, в самые короткие сроки полностью была восстановлена выгоревшая при пожаре квартира. Причем решение о возмещении ущерба из средств компенсационного фонда саморегулируемая организация приняла всего за четыре дня».
ТСЖ тоже не обидят
Виктор Плескачевский объясняет, что в соответствии с законодательством ТСЖ – как некоммерческая организация – не может нести ответственность за безопасность эксплуатируемых домов. В связи с этим товариществам собственников жилья отведено место полномочного представителя собственников с правом защищать их интересы и выступать в суде без доверенности. «Оптимальный способ управления – это тандем ТСЖ и управляющей компании, – комментирует депутат. – ТСЖ выполняет функцию владельца и лица, осуществляющего все гражданско-правовые услуги, а управляющая компания – это обеспечение условий безопасности эксплуатации зданий и сооружений».
Однако ущемлять права товариществ собственников жилья никто не собирается, уверяют законодатели. Параллельно с СРО управляющих недвижимостью планируется создать Ассоциацию ТСЖ и ее филиалы по регионам. «Теперь, на новом этапе развития объединений собственников жилья и компаний, управляющих домами, необходимо установить новые отношения между этими структурами», – пояснил председатель Российской жилищной федерации Герман Ломтев. По его словам, Ассоциации ТСЖ будут продвигать интересы собственников, участвовать в разработке законов и постановлений правительства. Что же касается собственников многоквартирных домов, то они всегда могут отказаться от услуг той управляющей компании, качество работы которой их не устраивает. Закон не ограничивает их выбор, при желании можно даже выбрать УК из другого региона. Тем более что сегодня сделать это несложно. До недавнего времени невозможно было проверить работу и расходы управляющей компании, так как эта процедура не была прописана ни в одном нормативном документе. Однако с 1 октября 2010 года правительство обязало все управляющие организации раскрывать информацию о своей деятельности. Теперь УК должны представлять не только сведения о тарифах (по которым они приобретают коммунальные ресурсы) и перечень оказываемых услуг, но и показатели финансово-хозяйственной деятельности, а также годовой план по содержанию и ремонту дома. Причем, как говорит Денис Назаров, ответственность за неисполнение предусматривается законодательством в размере 200 тыс. руб. – в виде штрафа.
Выбирая управляющую компанию, представители ТСЖ также могут обратиться непосредственно в НОСО УН и навести соответствующие справки о своем претенденте. По словам Дениса Назарова, в Наблюдательный совет объединения входят 11 независимых членов от Госдумы, Совета Федерации, Минрегионразвития, Минэкономики, Фонда реформирования ЖКХ, Торгово-промышленной палаты РФ, представители собственников. Кроме того, каждое саморегулируемое объединение, входящее в состав НОСО УН, содержит на средства управляющих компаний своих членов – аппарат из двух-пяти человек, которые надзирают за деятельностью УК, занимаются вопросами страхования ответственности и формированием компенсационного фонда.
По мнению заместителя председателя совета НОСО УН, руководителя контрольного комитета СРО НП «Управдом» Дмитрия Сурнина, обеспечению прозрачности в отношениях между ТСЖ и управляющими компаниями будет способствовать в том числе и создание электронных паспортов технического состояния многоквартирных домов. Электронный документ позволит сохранять данные о детальном состоянии каждого дома. «Государство утратило информацию о реальном состоянии многоквартирных домов в стране, своеобразную «историю болезни», – констатирует Дмитрий Сурнин. – Сегодня информация в лучшем случае формируется в целом по дому, отдельно по его системам или локально по собственнику. В связи с эти невозможно оценить эффективность проведения капитального ремонта в объектах недвижимости. А для государства отсутствие подобных сведений означает полнейшую беспомощность при принятии решения в сфере регулирования отрасли, а также отсутствие возможности отвечать по своим обязательствам.
Получается, что государство должно регулировать рынок, о котором либо ничего не знает, либо обладает неактуальной информацией. Кроме того, в появлении электронных паспортов заинтересованы собственники, поскольку управление и содержание жилья – это в первую очередь задача собственника, и только он может передать для обеспечения безопасности часть своих функций управляющим компаниям. А сделать это возможно лишь при наличии достоверных сведений об объекте. Для собственника отсутствие информации по объекту становится препятствием для эффективного контроля над деятельностью нанятого им управляющего. Только проследив динамику изменения состояния здания, можно оценить эффективность работы управляющих компаний».
