Минуло ровно два года с момента принятия закона о порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Петербурга, под строительство и реконструкцию. Тогда же, в июне 2004-го, состоялись первые земельные торги.
Несмотря на то что правила игры устраивают далеко не всех, застройщики постепенно привыкли к новому порядку распределения участков и зданий. Да и власть старается идти навстречу строительному бизнес-сообществу: с нынешнего года число выставленных на продажу привлекательных полных пакетов увеличилось в разы. Теперь девелоперы участвуют в торгах с большим желанием. А вслед за ростом числа претендентов на городские землю и здания Смольный получает значительные пополнения в бюджет.
В этом обзоре мы рассмотрим наиболее крупные сделки по покупке принадлежащих городу земельных участков под строительство объектов коммерческой недвижимости.
Пакет повышенного риска
Больше всего торгов за прошедшие полгода по-прежнему прошло по так называемому короткому пакету, который содержит минимум информации: возможные функции площадки, ее имущественно-правовой статус, тип застройки, кадастровый план и рыночную оценку земли. Победитель – компания, предложившая наибольшую ставку арендной платы на аукционе, – получает право заключить договор аренды сроком на шесть лет.
Полтора года ей дается на проведение изыскательских работ, еще полтора – на проектирование и три года – на строительство. По истечении шести лет застройщик может продлить аренду до 49 лет или же выкупить землю с возведенным объектом в собственность.
Такие правила устраивают далеко не всех. Участники рынка считают, что короткий пакет обладает высокими рисками. Основной из них связан с подключением будущих сооружений к инженерным сетям. Кроме того, заранее неизвестно, какой инфраструктурой обеспечен выставленный на аукцион земельный участок.
Беспокойство инвесторов вызывают и сроки. За полтора года легально согласовать его во всех инстанциях довольно сложно. Наибольшие опасения связаны с тем, что застройщик, приобретя недвижимость по короткому пакету, вообще может не получить разрешения на реализацию своих замыслов на данном участке.
За рассматриваемый период состоявшимися признаны девять аукционов по коротким пакетам (см. табл. 1). Из наиболее известных ритейлеров участки под строительство продуктовых магазинов приобрели компании «Агроторг» (возводит объекты для сети «Пятерочка») и холдинг «Марта» (сети BILLA,GROSSMART).
Торги по полным пакетам, хоть и выглядят заманчивее, привлекли не столь активное внимание (см. табл. 2).
Такие участки, как правило, менее рискованны в плане инфраструктуры. Соответственно, сроки реализации проекта сокращаются, расчеты упрощаются, но цена лота, по известным причинам, увеличивается.
Среди некоторых участников аукционов бытует мнение, что чиновники с помощью такого механизма предоставления участков не столько формируют рынок земли,сколько пополняют городской бюджет.
Кстати, в прошлом году девелоперам обещали, что комплектованием пакетов будут заниматься частные фирмы, выбранные в результате конкурса. Однако пока эту работу выполняют сотрудники Фонда или компании, которые претендуют на тот или иной участок и рассчитывают победить в аукционе.
Подводить черту рано
Доля несостоявшихся аукционов за шесть месяцев составила менее трети. Участники не подают заявок на дорогие лоты с непопулярными адресами. За полгода результаты торгов аннулировались лишь однажды – в связи с отказом победителя от объекта. В Фонде имущества рассказали, что такие случаи редки, так как участник теряет задаток, внесенный до аукциона.
Подводя итоги первого полугодия,в Фонде имущества говорят, что интерес участников к торгам стабилен.
Справка БН
Аукцион – продажа государственного или муниципального имущества в случае, если его покупатели не должны выполнять каких-либо условий в отношении данного имущества.
Право его приобретения принадлежит покупателю, который предлагает в ходе торгов наиболее высокую цену. Аукцион является открытым по составу участников.
Предложения о цене государственного или муниципального имущества подаются участниками аукциона в запечатанных конвертах (закрытая форма подачи предложений о цене) или заявляются ими открыто в ходе проведения торгов (открытая форма подачи).
Аукцион, в котором принял участие только один участник, признается несостоявшимся.
Привлекательность южной части города, в частности Красносельского района, возросла в связи с возведением «Балтийской жемчужины» и Юго-Западной ТЭЦ. До 2006 года земля в этой части города на торги практически не выставлялась.С молотка бойко уходят участки, расположенные в Приморском районе и на Юго-Западе. Северо-западная часть города традиционно не теряет популярности у девелоперов: здесь ведется активное строительство. Затруднения были с энергоснабжением – действующие станции в Приморском районе давно перегружены и закрыты для подключения новых абонентов. Однако весной Ленэнерго обнародовало планы по созданию подстанции «Лахта», которая обеспечит электроэнергией новые кварталы.
Своя рубашка к телу ближе
По-прежнему не угасает спрос на небольшие коммерческие площади.Нежилые помещения до 100 кв. м,расположенные в подвале или цоколе здания, приобретают в основном частные лица.
Одними из самых значимых в прошлом и нынешнем годах стали торги по продаже помещений компаниям,которые те ранее занимали на основе договоров долгосрочной аренды. Среди покупателей числятся такие крупные арендаторы, как Сбербанк России, Промстройбанк, Росгосстрах.
Северо-Западный банк Сбербанка России выкупил сразу 178 арендуемых им помещений, которые выставлялись единым лотом по начальной цене в 47,7 млн рублей. По итогам торгов площади обошлись банку на миллион дороже. Единый лот из девяти помещений в разных частях города общей площадью свыше 5 700 кв. м приобрел Промстройбанк. «Свои» объекты банкиры выкупили по номинальной цене – 79 млн рублей.
Росгосстраху отошли в собственность 14 помещений. В торгах принимали участие два претендента – ООО «РГС Недвижимость» (дочерняя структура ОАО «Росгосстрах») и частное лицо. Начальная цена лота составляла 45,5 млн рублей. Представитель «РГС Недвижимости» выиграл, предложив за свои же помещения всего на 2 млн больше. Эта сделка вызвала некоторое недоумение на рынке. По общему мнению, победитель «очень легко отделался», заплатив за коммерческие площади цену, значительно меньше рыночной.
Кроме того, в апреле этого года за 479 млн рублей город расстался со зданием на Невском, 58, арендуемым Международным банковским институтом (МБИ). Окончательная цена строения площадью почти 6 000 кв. м с земельным участком в 2 400 «квадратов» увеличилась по отношению к первоначальной в 5,6 раза. Новым собственником стала «серая лошадка» – никому не известное ООО «Люка-Инвест». Намерения победителя относительно дальнейшей судьбы здания и нынешнего арендатора также пока неясны (договор аренды между городом и МБИ заключен до 2041 года).
Месяцем позже сменили владельца и площади в здании на Невском проспекте, дом 48. До 2023 года их арендует универмаг «Пассаж». Помещения в подвале, цоколе, на первом, втором и третьем этажах, а также в мансарде общей площадью 13,4 тыс. кв. м выставлялись на торги за 250 млн рублей. Заявки на объект подали 15 претендентов, среди которых были довольно крупные отечественные и зарубежные финансовые структуры. В ходе аукциона его победитель – компания «Дивието Лимитед» – поднял стоимость лота в шесть раз, до 1,365 млрд рублей.
Помещения драматического Театра имени Комиссаржевской, расположенного в этом же здании, на торги не выставлялись и остаются в собственности города. Кстати, незадолго до аукциона контрольный пакет акций Торгово-производственной фирмы «Пассаж» выкупила «СТ Групп» (фактический владелец «Дивието Лимитед»). А само здание стало последним объектом на главном проспекте Петербурга, от которого город решил избавиться таким образом.
Земля дорожает,но покупается
За полгода Фонд имущества заключил 40 договоров долгосрочной аренды земельных участков общей площадью 37 га (без учета Новой Голландии и «Морского фасада») под цели строительства и реконструкции объектов коммерческого назначения. Эти сделки принесут городу $104,5 млн, что уже почти в два раза превышает показатели за весь 2005 год (см. табл. 3).
Справка БН
Арендная плата за земельный участок, приобретенный на торгах, вносится в следующем порядке:
– Первый год: 30% от общей суммы
арендной платы за весь срок действия договора в течение 20 дней с момента подписания договора.
– Второй и третий годы: по 30% от общей суммы (ровно по истечении 12 и 24 месяцев после первого gлатежа).
– Четвертый, пятый и шестой годы: по 3,33% от общей суммы в случае, если арендатор приступил в установленном порядке к строительству. Если по истечении трех лет с момента заключения договора аренды арендатор не приступил к строительству – по 6,66% от общей суммы арендной платы за весь срок действия договора аренды, поквартально, равными долями
За аренду земельного участка острова Новая Голландия площадью 7,2 га городской и федеральный бюджеты получат $41,8 млн (не путать с вложениями в реализацию всего проекта). В эту цифру входит стоимость права на заключение инвестдоговора в отношении объекта недвижимости, находящегося в собственности Петербурга и РФ, а также арендная плата за использование острова на условиях инвестдоговора.Также Фонд имущества провел два конкурса на освоение крупных территорий – Новой Голландии и будущего Морского фасада (см. табл. 4).
Напомним, что на этой территории разместятся торгово-досуговый комплекс, гостиничные и офисные помещения, автостоянка, а также Дворец фестивалей, камерный зал и открытый амфитеатр. Реконструировать объект будет ООО «СТ Новая Голландия», которая предложила за весь проект $320 млн.
В начале лета определился победитель аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, предоставляемого для комплексного освоения в рамках реализации проекта «Морской фасад». Это первый в истории торгов случай, когда лотом является несуществующая пока территория. Почти 477 га Невской губы (участок 1, западнее Васильевского острова) предлагались по начальной цене в $5,1 млн.
На освоение этой территории претендовали три компании. Но в борьбу вступили только две – «Деловой центр» и «Терра Нова». Первая из них не выразила желания заплатить стоимость выше стартовой. В результате победителем было признано ЗАО «Терра Нова», предложившее $5,4 млн. По условиям аукциона победитель подготовит проекты планировки и межевания данной территории, осуществит намыв и инженерную подготовку участка и передаст объекты инженерной инфраструктуры городу. После чего инвестор получит преимущественное право приобрести сформированные им земельные участки в собственность.
На территории намыва возведут Морской пассажирский терминал, городской общественно-деловой центр и жилые кварталы.
