Цикл семинаров организован Группой компаний "Бюллетень Недвижимости". Соорганизаторы – ОАО "Санкт-Петербургское ипотечное агентство", ОАО "Ленинградское областное жилищное агентство ипотечного кредитования", Ассоциация "Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада", Ассоциация банков Северо-Запада, Ассоциация риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области, Экспертный совет по определению надежности предприятий строительного комплекса, ОАО "Балтийская ипотечная корпорация".
Ипотечная "свита"
Рекламные объявления банков обещают гражданам ипотеку под 9–10% годовых. Предложение вполне заманчивое, учитывая, что примерно такими же цифрами (а то и большими) характеризуется инфляция. Однако на практике заемщик сталкивается с необходимостью оплачивать целый комплекс сопутствующих услуг. В результате цена вопроса меняется не кардинально, но существенно.
На семинаре, посвященном расходам на ипотечную инфраструктуру, выступали и отвечали на вопросы граждан специалисты учреждений, непосредственно задействованных в обслуживании кредитов. Среди участников – региональный директор по Северо-Западному Федеральному округу банка Delta Credit Марина Арнольди, генеральный директор Санкт-Петербургского отделения компании "Миэль-Недвижимость" Мария Сорокина, директор управления страхования имущества юридических лиц ООО "Росгосстрах Северо-Запад" Дмитрий Куксинский, генеральный директор "Центра оценки и консалтинга Санкт-Петербурга" Вадим Маркович. Кроме того, с докладом выступила начальник отдела регистрации прав на земельные участки, объекты жилого и нежилого фонда и ипотеки Главного управления Федеральной регистрационной службы по СПб и Ленобласти Лариса Кононова. Таким образом, граждане смогли получить представление обо всех участниках ипотечной сделки, характере и стоимости их услуг.
Дорогая скрытность
Первой на семинаре выступила региональный директор по СЗФО банка Delta Credit Марина Арнольди. Она рассказала, сколько необходимо зарабатывать, чтобы получить "билет в ипотеку", и какие существуют способы подтверждения платежеспособности клиента. По ее словам, доказать свою состоятельность можно с помощью справки 2-НДФЛ, а также справки в свободной форме либо устного подтверждения работодателя. Но, естественно, чем более неофициальны доходы, тем выше процентная ставка по кредиту.
Госпожа Арнольди особо подчеркнула, что собственником квартиры, купленной в кредит, является не банк, а заемщик. Однако на жилье накладывается обременение – вплоть до полного погашения займа (соответствующую пометку делают в свидетельстве о собственности).
Регистрировать по-новому
Процедуре государственной регистрации прав при ипотечном кредитовании посвятила свое выступление начальник отдела регистрации прав на земельные участки, объекты жилого и нежилого фонда и ипотеки ГУФРС по СПб и Ленобласти Лариса Кононова. Из ее доклада слушатели семинара узнали, что подобная регистрация обходится заемщику относительно дешево – в 500 рублей. При этом зарегистрировать соглашение об изменении или расторжении ипотечного договора можно всего за 100 рублей (данные расценки установлены только для физических лиц).
Кроме того Лариса Кононова рассказала собравшимся о новом порядке госрегистрации договоров ипотеки. В настоящее время заемщик обязан представить в регистрирующий орган план объекта недвижимости (оригинал и копию), а также кредитный или иной договор, выполнение которого обеспечивается ипотекой. "Вместе с тем, сейчас не требуется перерегистрировать ранее возникшее право собственности залогодателя, если оно уже было зарегистрировано в установленном порядке", – отметила г-жа Кононова.
Обоюдная защита
В ипотечной сделке участвуют не только банки. Но и страховщики, оценщики, ипотечные брокеры, риэлтеры. Их деятельность составляет так называемую ипотечную инфраструктуру. Некоторые звенья этой цепочки являются обязательными по определению (например, закон предписывает страховать объект залога). На других участках можно сэкономить. Кто и за что получает деньги от заемщика – это основной вопрос, на который постарались дать ответ участники семинара.
Проблемы, связанные с ипотечным страхованием, затронул в своем докладе глава управления страхования имущества юрлиц ООО "Росгосстрах Северо-Запад" Дмитрий Куксинский. Он объяснил, зачем заемщику нужен страховой полис (вопреки бытующему мнению, в ипотечном страховании заинтересованы не только банки) и какова цена такой защиты. По словам г-на Куксинкого, сегодня комплексное ипотечное страхование обходится заемщику примерно в 1% от стоимости приобретаемого жилья. Причем значительного снижения ставок в обозримом будущем не предвидится. Возможно лишь едва заметное удешевление страховки (на доли процента). Это связано с тем, что банки постепенно отказываются от обязательного требования страховать риск утраты права собственности на объект залога.
Уточнение цены
О том, какую роль играет независимая оценка при оформлении ипотеки, рассказал в своем выступлении руководитель "Центра оценки и консалтинга Санкт-Петербурга" Вадим Маркович. Он отметил, что стоимость услуг по оценке объекта залога ни в коем случае не зависит от цены самой квартиры. Эта величина фиксирована и составляет, как правило, 3 тыс. руб. Между тем в ходе оценки иногда обнаруживается расхождение между установленной оценщиком суммой и той цифрой, на которой уже сошлись покупатель и продавец. И банк должен определить – стоит ли ему идти на дополнительные риски, выдавая денег больше, чем было предусмотрено бюджетом сделки. Данный вопрос приходится решать на уровне договоренности трех сторон – оценщика, кредитора и потенциального заемщика. При этом в расчет принимается все: от формальных и неформальных доходов – вплоть до социального статуса заемщика.
В банк с советником
Еще одна статья расходов для заемщика – услуги ипотечного брокера. Данный оператор рынка является не просто консультантом. Зачастую он оказывает комплексную услугу, сопровождает ипотечную сделку от первичного андеррайтинга до регистрации права собственности на объект недвижимости. Особенностям взаимодействия граждан с ипотечными брокерами посвятила свое выступление генеральный директор АН "Миэль-СПб" Мария Сорокина. Она рассказала гостям семинара, какие проблемы способен решить ипотечный брокер, как он выстраивает взаимодействие заемщика с банком, продавцами жилья и иными субъектами рынка.
Как считает глава АН "Миэль-СПб", получить одобрение банка – это еще полдела. В условиях роста цен той суммы, на которую подана заявка в кредитное учреждение, может не хватить на покупку квартиры. Ипотечный брокер же сразу рассчитывает прогнозируемый рост цен и помогает клиенту "заказать" в банке точное количество денег.
В конце своего доклада г-жа Сорокина подчеркнула, что сотрудничество заемщика и брокера не заканчивается с покупкой квартиры через ипотеку. Агентство недвижимости может сопровождать клиента и далее. Например, информировать о появлении на рынке новых продуктов с более низкой процентной ставкой. А при желании заемщика брокер поможет ему цивилизованно расстаться со старым банком с тем, чтобы воспользоваться услугами нового кредитора.
Под знаком вопроса
Финальная часть семинара традиционно была посвящена ответам на вопросы граждан. Помимо докладчиков в ней приняли участие генеральный директор ОАО "Санкт-Петербургское ипотечное агентство" Владислав Назаров и начальник отдела кредитования физических лиц ОАО Банк "Александровский" Елена Кулык. Всего было задано порядка 50 вопросов. Причем впервые вопросы принимались не только непосредственно от слушателей семинара, но и через Интернет-сайт http://www.gilproekt.ru.
На этом же сайте размещены тексты докладов, ответы на заданные гражданами вопросы, отзывы участников семинара, фоторепортажи и другая полезная информация. Кроме того, сайт содержит отчеты об уже состоявшихся семинарах и подробную информацию о готовящихся встречах.
| ПРЯМАЯ РЕЧЬ
Николай Петрович, медицинский работник: – Очень хорошо, что "Бюллетень Недвижимости" проводит подобные семинары, ведь большинство людей до сих пор не знают, что же такое ипотека. Многие как прежде еще боятся брать кредиты и жить в долг. В ближайшее время собираюсь взять ипотечный кредит и рекомендую сделать то же самое всем, кто нуждается в улучшении жилищных условий. Тамара Васильевна, частный предприниматель: – Ипотека для меня сейчас – самая актуальная проблема. Хочу купить дочери квартиру в Петербурге, но, если честно, боюсь переплатить за обслуживание кредита. Жилье и так стоит недешево, поэтому на страховании, услугах банка и т. д. я бы предпочла сэкономить. Но, конечно, ни в коем случае не в ущерб безопасности сделки. Олег, водитель-дальнобойщик: – Ипотечные семинары помогли мне понять одно: даже если банк выдает кредит под большую процентную ставку, рост цен на жилье с лихвой оправдывает все расходы. Полгода назад сестра с мужем приобрели квартиру в кредит. Я их долго отговаривал, считал, что это неоправданно дорого. К лету цены выросли почти в два раза. И я понял, как моя сестра была права – уже сейчас она живет в просторной квартире, а через несколько лет погасит кредит. Теперь жалею, что не взял ссуду, но обязательно сделаю это, как только накоплю первоначальный взнос. Игорь Закржевский, менеджер: – Прежде чем что-нибудь купить, я всегда долго выбираю. Иначе можно ошибиться. Сейчас вот планирую продать старую однокомнатную квартиру, чтобы приобрести с помощью ипотеки новую двухкомнатную. В банке пока не был. Зато посетил все три семинара и, надо сказать, узнал много интересного. Теперь, наверное, не ошибусь в выборе банка и ипотечной программы. А организаторам семинаров я хочу сказать большое спасибо. Такие мероприятия очень нужны людям. Эту тему следует развивать и дальше. |
Следующее мероприятие цикла "Ипотека. Доступно и комфортно" – выставка-семинар – состоится 6 сентября в 17.30 в киноцентре "Родина" (Караванная ул., д. 12). Тема семинара – "Ипотека и другие виды жилищного кредитования".
Представители органов власти и специалисты кредитных учреждений и рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области снова ответят на вопросы граждан.
Программа следующего семинара.
