Речь идет о сдаваемых в аренду объектах нежилого фонда, находящихся в собственности петербургской казны. Одной из причин для принятия данного распоряжения послужил утвержденный в декабре 2001 года Федеральный закон № 178 «О приватизации государственного и муниципального имущества». Законом было предписано, что продажа объектов нежилого фонда с торгов должна происходить на равных основаниях для всех участников аукциона. И предприниматели оказались без защиты: арендуемые ими помещения могут быть приобретены более богатой компанией.
Торги без льгот
По словам председателя Общественного совета по малому предпринимательству при губернаторе Петербурга Сергея Федорова, представители власти и бизнеса Северной столицы уже несколько раз выступали с инициативой внести изменения в 178-й закон. Губернатор Валентина Матвиенко неоднократно обращалась в Правительство РФ с просьбой включить в текст документа положение о возможности целевого выкупа помещений их арендаторами. Однако позиция федеральных чиновников осталась без изменений. В итоге петербургские власти нашли собственное решение проблемы.
Распоряжение «Об организации взаимодействия структурных подразделений КУГИ и ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» при подготовке решений об условиях приватизации объектов недвижимости» заменило собой одноименный документ, утвержденный в июле 2004 года. По словам первого заместителя председателя КУГИ Алексея Чичканова, за прошедший год в этот документ постоянно вносились правки, поэтому он «нуждался в обновлении».
Однако новое распоряжение утвердили отнюдь не ради удобства чтения. Принципиальное новшество документа состоит в том, что перед выставлением объекта на торги его арендатору будет направляться предложение в месячный срок заключить соглашение о продлении договора аренды.
«Данный пункт не самым лучшим образом скажется на доходной части городского бюджета. Ведь при продаже многих объектов нежилого фонда казна получает гораздо больше, чем от сдачи их в аренду», – отметил Алексей Чичканов. Тем не менее городская администрация решила поддержать представителей малого и среднего бизнеса, из-за чего и было принято решение внести в текст документа данный пункт.
Формула добросовестности
Право заключить дополнительный договор аренды будет предоставляться не всем. При определении претендентов на продление срока аренды КУГИ станет использовать формулу «3-5-10». Говоря простым языком, объект должен находиться в распоряжении арендатора не менее пяти лет, три из которых съемщику необходимо добросовестно соблюдать заключенный с городом договор. Лишь при выполнении этих условий арендатору предоставляют возможность продлить соглашение на срок до 10 лет.
Пока известен лишь один из критериев, по которым КУГИ будет определять добросовестность арендатора – отсутствие систематической задержки арендной платы. «Если в течение нескольких лет компания один раз перечислила деньги на день-два позже установленного срока, недобросовестной она, конечно же, считаться не будет. Кроме того, съемщик помещения должен неукоснительно выполнять предписания пожарных, СЭС и других надзорных органов», – пояснил Алексей Чичканов. Остальные критерии добросовестности будут прописаны в пояснительной записке, которую планируется опубликовать к 1 сентября.
Аукционы-конвейеры
По словам заместителя председателя КУГИ Олега Ляпустина, в ближайшее время город будет наращивать объемы продаж принадлежащих казне объектов нежилого фонда. Прежде всего на торги выставляют помещения, арендная плата за которые ниже 50 у.е. за 1 кв. м в год. В течение нескольких лет КУГИ планирует полностью реализовать такие объекты с торгов.
Дело в том, что затраты на содержание этих помещений сопоставимы с доходами, полученными от сдачи их в аренду. Если же ставка аренды превышает 50 у.е. за кв. м в год, продажа объекта с торгов может произойти лишь на основании письменного обращения арендатора.
Аналогичная ситуация складывается и с объектами, расположенными на центральных магистралях города (за исключением находящихся в зданиях подвалов). В утвержденном КУГИ распоряжении определены несколько стратегических магистралей, объекты на которых практически не продаются (сборы от аренды таких помещений приносят значительный доход городской казне). Речь идет о помещениях на Невском, Загородном, Каменноостровском, Ленинском, Московском, Большом (ПС) проспектах.
А также – на улицах Большой и Малой Морской, Савушкина и Садовой до Вознесенского проспекта. Чтобы приобрести находящиеся там объекты, необходим положительный вердикт комиссии КУГИ по распоряжению объектами недвижимости. На основании ее решения комитет издает специальное распоряжение о продаже такого объекта.
Ценовое преимущество
Одно из немаловажных достоинств продаваемых городом коммерческих помещений – их продажная стоимость. По словам директора ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Андрея Степаненко, средняя цена таких помещений составляет около $600 за кв. м и практически не меняется уже несколько лет. «Рынок выставляемых на продажу принадлежащих городу коммерческих площадей пока не развит.
Однако мы прогнозируем значительное увеличение объемов продаж в скором времени», – заявил Андрей Степаненко. Эти слова уже подтверждаются цифрами. Как отметил Олег Ляпустин, лишь за первое полугодие текущего года с торгов реализовано уже более 500 лотов. В предыдущие же годы Фонд имущества продавал не более 200 объектов нежилого фонда за год.
