Ипотека как инструмент привлечения средств кредитных учреждений для решения жилищных проблем граждан становится все более доступной – только в Петербурге десятки банков предлагают сотни кредитных продуктов. В том числе с максимальными сроками погашения и минимальными первыми взносами, без официального подтверждения дохода и пр. Политика банков становится все более лояльной по отношению к заемщику. Однако когда дело доходит до "оформления отношений" ипотеки, желательно разобраться во всех деталях процедуры их регистрации – от начала и до конца. А также понять, какие нас ждут "телодвижения" и сопутствующие расходы, связанные с этим процессом.
Традиционно в понятие "ипотеки" – залога недвижимости – может вкладываться различный смысл. Существует "чистая" ипотека – когда владелец под залог своей недвижимости получает кредит и использует эти средства на любые нужды по личному усмотрению. А затем погашает задолженность перед банком и снимает обременение со своей недвижимости. Сторонами по такому договору выступают физическое или юридическое лицо как залогодатель, а кредитная организация – как залогодержатель (обычно банк). Регистрация данных отношений – "залога в силу договора" – платная. Динамика их развития – умеренная (в 2005 году зарегистрировано 795 договоров об ипотеке – лишь на 17% больше, чем в 2004 м).
Более востребована целевая ипотека, при которой регистрируется право на объект недвижимости, возникающее на основании договора купли-продажи с привлечением кредитных средств. Участие в договоре кредитной организации оценивается как факт согласования сторонами "продавец – покупатель" порядка расчетов: кто, какую сумму и в какие сроки предоставляет для оплаты. Поэтому на регистрацию такого договора кредитная организация заявления не подает.
Следует отметить, что с июля текущего года действует новая инструкция, утвержденная Министерством юстиции РФ. В отличие от ранее действовавшего порядка, для регистрации ипотеки теперь необходимо представить план объекта недвижимости (оригинал и копию). Кроме того в регистрирующий орган следует представлять кредитный или иной договор, выполнение которого обеспечивается ипотекой. Но перерегистрировать ранее возникшее в установленном на тот момент порядке право собственности залогодателя не нужно.
Производится регистрация возникновения "залога в силу закона" – ст. 77 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Оформляется она (как и прекращение залога по возвращении кредита) без оплаты отдельной пошлины. Срок регистрации тот же, что и для договоров купли-продажи, – 10 рабочих дней. При этом взаимоотношения сторон все чаще сопровождаются оформлением закладной, приобретающей после регистрации в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по СПб и ЛО (ГУФРС) статус ценной бумаги, подлежащей обороту на рынке финансов.
Личная жизнь закладных
Если права кредитной организации удостоверяются закладной (что обязательно должно быть указано в договоре), то последняя может быть получена кредитной организацией в отсутствие покупателя и продавца.
Оформление закладных не является обязательным. Но их популярность растет. В 2005 году в целом по Санкт-Петербургу и Ленинградской области было оформлено 1 317 закладных (для сравнения: в 2004 году – лишь 194). А в первом полугодии 2006 года количество выданных закладных оказалось в пять с половиной раз больше, чем за тот же период предыдущего. Что до числа регистраций прав на основании договоров о приобретении жилых помещений за счет кредитных средств либо займа, то оно выросло за этот же период по сравнению с началом 2005 года в два с половиной раза (динамика такова: 1 172 в 2004 году и 2 442 – в 2005 м). Так что теперь абсолютное большинство сделок ипотеки сопровождается оформлением закладной.
Оборот закладных – обязательное и перспективное условие нормального развития отношений ипотеки на финансовом рынке. Поэтому обычно банк, оформивший закладную, включает в кредитный договор с заемщиком условие переуступки своих прав кредитора другому лицу путем их передачи по закладной. Это может произойти без предварительного согласования с заемщиком, но не без его ведома, поскольку далее клиент вступает в кредитно-финансовые отношения с другой организацией.
Но порой пущенная в оборот закладная начинает жить собственной жизнью. Из рук в руки она переходит с помощью передаточных надписей, договоров купли-продажи и т. д. При этом каждый очередной законный ее владелец имеет право зарегистрировать себя в этом качестве в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРП), но не подлежит обязательной регистрации. Поэтому не всегда в реестре и выписках из него будут присутствовать актуальные сведения о залогодержателе. Во избежание злоупотреблений существует обязательное условие прекращения ипотеки – проверка законности последовательного перехода из рук в руки всех прав по закладной. При отсутствии сквозных сведений в ЕГРП последнему владельцу предстоит доказывать легитимность своих прав: представить ряд документов по каждому залогодержателю, фигурирующему в передаточных надписях. Законность возникновения и прекращения прав всех залогодержателей проверяется в ГУФРС при прекращении залога.
Поэтому лучше новым владельцам закладных все же подавать сведения в ЕГРП (госпошлина при этом – всего 100 рублей). Ведь необязательность учета в ЕГРП смены владельцев закладных впоследствии может спровоцировать конфликты интересов участников ипотеки и существенно затруднить прекращение этих отношений несколько лет спустя.
Еще одна проблема с закладными – отсутствие единой формы для них. Часто банк предлагает собственный вариант, составленный с учетом требований к их содержанию, изложенных в Законе "Об ипотеке…". В результате встречаются недочеты, особенно в отношении оформления граф для соответствующих отметок регистрирующего органа, что приводит к отказу в регистрации документа.
Непростая простая письменная
Отмена обязательности нотариального удостоверения договоров ипотеки мало сказалась на практике: количество договоров, заключаемых в простой письменной форме (ППФ) растет, но традиционно даже банки предпочитают нотариальное удостоверение. А для договора купли-продажи с использованием кредитных средств (где ипотека возникает в силу закона) и ранее ППФ была допустимой. Отличие же в отношении договоров "чистой" ипотеки (предоставления кредита под залог имеющейся у собственника недвижимости) – в том, что такой договор в ППФ подается с заявлением от обеих сторон, а если он удостоверен нотариально, то только от одной.
Популярность "необязательного" нотариата у граждан объясняется тем, что нотариус – незаинтересованное лицо в сделке, обязанное разъяснить обеим сторонам правовые последствия их действий. Физические лица, зачарованные перспективой решения жилищной проблемы в кредит, в силу непонимания ситуации могут подписать любые условия. И оценить этот "тонкий момент" волеизъявления работник ГУФРС при подаче договора ППФ просто не в состоянии. Договор ипотеки сложен и всегда требует юридического сопровождения. И именно нотариус как независимый арбитр способен симметрично подстраховать интересы его сторон. Задача нотариуса – установить личность и проверить адекватность и дееспособность заемщика (физического лица), оценить, насколько он осознает правовые последствия совершаемых им действий. И в то же время – составить договор, в условия которого банк не сможет ввести формулировки, которые в той или иной спорной ситуации поставят гражданина в заведомо невыгодные условия.
Кроме того, ошибок, приводящих к приостановлению регистрации и отказам в ней в договорах ППФ, по отзывам сотрудников ГУФРС, в целом больше. Нотариусы же хорошо знают требования, которые предъявляет регистрирующий орган к договору – и по закону, и по процедуре.
Тем, кто все же предпочел ППФ, надо не забыть при подаче оформить третий экземпляр оригинала правоустанавливающего документа, предназначенный для ГУФРС (при нотариальном удостоверении достаточно заверенной копии).
Отказать нельзя зарегистрировать
Где будет поставлена запятая в данном вердикте регистратора, зависит от ряда причин. Чаще всего основанием для отказа в регистрации или для ее приостановления является "забывчивость" в отношении обстоятельств, на первый взгляд, второстепенных с позиции участников кредитно-финансовых отношений.
Так, порой не указываются ограничения, существующие на объекте. Например, наличие в квартире элементов интерьера, являющихся объектом культурного наследия и не передающихся в собственность граждан. Необходимо указывать ранее зарегистрированное право пользования. Публичные ограничения на земельных участках также должны упоминаться в договоре. Часто при регистрации залога "забывают", что часть объекта находится в аренде.
Объект можно перезаложить до полного погашения кредита с согласия банка – вступить в отношения "последующей ипотеки". Но предыдущая ипотека обязательно должна быть в следующем соглашении указана. Также в предшествующем договоре залога не должно быть запрета на последующую ипотеку. Порой при регистрации прекращения залога вместо заявления залогодержателя (кредитной организации) о прекращении ипотеки, подписываемого в ГУФРС его уполномоченным представителем, пытаются подать письмо банка об отсутствии материальных претензий к бывшему должнику.
Если ипотека по договору оформляется на квартиру, в которой сособственником является несовершеннолетний, то в соответствии со ст. 37 ГК РФ требуется согласие органов опеки и попечительства (в отличие от ситуации приобретения жилья с привлечением кредитных средств семьей с несовершеннолетними – ипотеки по закону).
Часто в договоре залога, оформляемом в ППФ, забывают указывать место и дату заключения кредитного договора, отсутствует подробное описание объекта – его адрес, общая площадь, этаж квартиры – и прочие сведения, которые подлежат внесению в реестр.
Результат небрежности – отказ в регистрации, за которым следует переделка договора. А это – потерянное время, нервозность участников сделки и лишняя работа для сотрудников ГУФРС.
