– В связи с чем возникла необходимость в новой классификации? Чем не устраивала старая версия?
– Гильдия управляющих и девелоперов еще несколько лет назад пыталась классифицировать бизнес-центры. Тогда мы не сумели этого сделать, поскольку услуга была платной и носила добровольный характер. В итоге все это время девелоперы могли пользоваться всеми существующими на рынке классификациями: системой от американского института Urban Land Institute (ULI), европейскими стандартами, классификацией деловых площадей, разработанной компаниями «Большой Четверки» (CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko, Jones Lang LaSalle), старой классификацией ГУД, принятой в 2003 году. По своей сути, все эти стандарты немногим друг от друга отличаются, принципиальной разницы между ними нет и ими можно пользоваться и сейчас. Беда в другом. Из-за того, что единой системы не существует, собственники самостоятельно присваивали классность своим объектам. В результате на сегодняшний день (по разным оценкам) от 12% до 20% офисной недвижимости не соответствуют заявленной классности. Единая система классификации ГУД не позволяет владельцам заниматься подобной самодеятельностью. Объекты классифицируют эксперты сертификационной комиссии, работа которой ведется на общественных началах.
– То есть процедуру присвоения классности бизнес-центрам девелоперам уже не нужно оплачивать?
– Не нужно, и в этом-то и состоит особенность новой системы стандартизации. Знак классификации ГУД нельзя купить за деньги. Все делается бесплатно, на основе мнений независимых экспертов. Итоговое решение комиссия принимает голосованием, что гарантирует беспристрастность в оценке.
– Сколько офисных зданий классифицировано на сегодняшний день и все ли согласны с оценкой экспертной комиссии?
– В Петербурге сертификаты получили уже 144 бизнес-центра. Учитывая, что в городе всего около 250 деловых комплексов, за полгода мы охватили практически три четверти офисного рынка. (Сразу хочу оговориться, что строящиеся центры и офисные помещения площадью менее 1 тыс. кв. м мы не учитываем.) Думаю, что через несколько месяцев работа будет завершена и у нас появится реальная картина рынка деловой недвижимости. Мы наконец-то поймем его общий объем, объекты какого уровня на сегодняшний день существуют и востребованы.
Что касается недовольных, то они, конечно, есть. Не всем нравится, что классификация проводится вне зависимости от согласия на то владельца или управляющей компании. Мы никого не спрашиваем – просто берем список бизнес-центров и в алфавитном порядке их классифицируем. Кроме того, уже была подана одна апелляция. МДЦ «РЕСО» не устроили результаты оценки их объекта. Собственник позиционирует свой комплекс как объект класса А. Однако эксперты сертификационной комиссии решили присвоить МДЦ «РЕСО» класс В+.
В результате рассмотрения апелляции по пересмотру решения комиссии эксперты ГУД вторично выезжали на объект и в присутствии представителей управляющей компании провели осмотр здания на его соответствие критериям высокого класса. По единогласному мнению специалистов ГУД, текущее состояние здания – с учетом недостаточной высоты потолков, проблем с вентиляцией и кондиционированием помещений, качества отделочных материалов и сервисного обслуживания – все же соответствует классу В+.
– А если все недостатки этого объекта через какое-то время будут исправлены, появится ли у компании шанс получить вожделенный класс А? Или присвоенная классность – категория пожизненная?
– Ни в коем случае. Если выявленные недоработки будут устранены, классность МДЦ «РЕСО» можно пересмотреть. Кроме того, деловые комплексы получают сертификаты ГУД только на два года. Потом процедура повторяется. Ведь жизнь идет, и ситуация в самом бизнес-центре может измениться как в лучшую, так и в худшую сторону. Да и объектов, которые балансируют между какими-то классами, тоже немало.
Кроме этого параметры оценки меняются. Мы раз в год вносим изменения и дополнения в классификацию. В этом году, например, появилась экологическая составляющая. Также в объектах классов А и В+ обязательно должны быть учтены потребности инвалидов, чего раньше не было ни в каких классификациях. То есть стандарты постоянно повышаются, что способствует развитию рынка. Кстати, более полное представление о критериях классификации можно получить на сайте Гильдии управляющих и девелоперов – www.gud-estate.ru.
– Классификация деловых центров ведется на территории всей России. Вам придется посетить каждый город, в котором есть компании – члены ГУД, или регионы будут обходиться силами своих экспертов?
– Ни то, ни другое. Я, как председатель сертификационной комиссии Гильдии управляющих и девелоперов, и несколько других экспертов из Москвы и Петербурга обязаны присутствовать на региональных заседаниях, но ездить нам при этом никуда не надо. Реальное представление об объекте, находящемся в другом городе, мы можем получить, опираясь на показатели местных независимых экспертов, которые оценивают каждый офисный центр более чем по 25 параметрам. Затем собирается комиссия, и заседание проходит в формате видеоконференции. Мы уже присвоили классность 180 офисным центрам Петербурга, Екатеринбурга, Тюмени, Краснодара, Самары и Казани. Создаются комиссии и базы объектов для классификации в Нижнем Новгороде, Красноярске и других городах России. В ноябре текущего года начнется классификация объектов Москвы.
Кстати, хотелось бы отметить, что местная специфика всегда учитывается, и каждый регион может внести свои дополнения в федеральную классификацию. Но индивидуальную программу выбрал только Екатеринбург. Остальные города предпочли сертификацию по федеральным стандартам. Она хоть и разрабатывалась в Петербурге, но идеально подходит для всех регионов, поскольку везде очень схожие рынки.
– Можно сказать, что бизнес-центры уже сертифицированы. А когда начнется классификация торговой недвижимости?
– В начале следующего года. В настоящий момент существуют критерии сертификации, но сама процедура пока не отработана. Там все значительно сложнее, сам принцип классификации будет другой. Комитет по торговле ГУД, который разрабатывает стандарты, создает механизм эффективного взаимодействия между заинтересованными участниками рынка торговой недвижимости. С введением сертификации ГУД ритейлеры получат удобный инструмент для сравнения торговых центров, а собственники и управляющие компании – дополнительное средство позиционирования объекта на рынке. Потребители, в свою очередь, смогут использовать объективную информацию от профессионалов рынка для выбора места покупок и проведения досуга. Сертификация торгово-развлекательных объектов будет проводиться поэтапно и начнется с торговых комплексов Петербурга.
– Будет ли ГУД разрабатывать систему стандартов для других сегментов рынка недвижимости?
– Безусловно. На очереди – склады и жилье. По складской недвижимости все достаточно просто. В числе уже существующих складов качественных совсем мало, а новые строящиеся объекты – очень технологичны. Думаю, года через два классификация складов появится на рынке.
С жильем – немного сложнее. Специалисты ГУД уже разработали базовую общероссийскую «Классификацию жилой недвижимости», которая сейчас обсуждается и корректируется экспертами заинтересованного профессионального сообщества.
– Вернемся к офисному рынку. Как вы оцениваете его нынешнее состояние?
– Если сравнивать с показателями западных стран по этому сегменту, то у нас, конечно, не хватает бизнес-площадок. Тем не менее на сегодняшний момент в Петербурге около 15% офисной недвижимости остается незаполненной. Особенно тяжело приходится проектам, которые вышли на рынок в самый кризис или сразу после кризиса. Но даже в успешных объектах, где стоит очередь из арендаторов, ставки очень низкие. Они не устраивают рынок, поскольку не позволяют ему развиваться. А при подобной стоимости аренды можно только выживать – выплачивать проценты по кредитам, обеспечивать содержание зданий. Запускать же новые проекты на таких ставках невыгодно.
– То есть в ближайшем будущем новых строек не ожидается?
– Чтобы они появились, проекты должны окупаться хотя бы за 15 лет. Если исходить из реалий сегодняшнего дня, то вернуть затраты можно будет только через 25 лет. Могу объяснить на примере бизнес-центра класса А, где средние ставки находятся на уровне 1200–1400 руб. за кв. м в месяц. Существуют затраты на эксплуатацию здания, НДС, налог на прибыль, налог на имущество. В результате после вычета затрат и выплаты всех налогов чистой прибыли остается $10 с кв. м. За год получается $120. При этом строительство квадратного метра обходится минимум в $2 тыс. Вот и выходит, что срок окупаемости составляет не менее 20 лет, и то только в том случае, если в деловом комплексе не будет пустых площадей.
– Так что же ждет рынок офисной недвижимости в ближайшие годы?
– Все идет по кругу. Сначала спрос большой, а предложение маленькое. Затем предложение догоняет спрос, в результате чего возникает баланс. Потом предложение опережает, цена, в свою очередь, падает. Случаются и так называемые кризисы – тогда опять начинает расти предложение. И эта круговая диаграмма – основа любого рынка недвижимости, в том числе и офисного.
Сейчас прогнозируется снижение предложения на офисные помещения, то есть в какой-то момент опять появится дефицит, и этот рынок снова станет интересен застройщикам. Это неизбежно. Думаю, года через полтора мы начнем ощущать недостаток офисов. Поэтому, если следовать экономическим законам, уже сейчас можно начинать офисный проект. Тогда окончание строительства как раз придется на подъем рынка, который мы снова увидим через четыре-пять лет.
