Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает обязательное страхование объекта залога исключительно от рисков его утраты и повреждения. Однако, как правило, банки предписывают своим клиентам страховать еще жизнь и трудоспособность, а также право собственности (титул) на объекты недвижимости, приобретаемые на вторичном рынке.
От трех и выше
Перечисленные три вида страхования за время существования российской ипотеки стали восприниматься банкирами как классические. Однако далеко не все кредиторы пожелали ограничиваться рамками "ипотечного канона". В дополнение к основным требованиям некоторые банки предложили своим клиентам страховать гражданскую ответственность перед третьими лицами на тот случай, если в процессе эксплуатации жилья заемщик зальет водой соседей или, например, станет виновником пожара. Другие кредитные организации включили в список основных условий страхование отделки, полагая, что необходимость ремонта после залива квартиры может повлиять на платежеспособность заемщика. Известны "пожелания" банков страховать жизнь и созаемщика, если при расчете суммы кредита учитывались его доходы.
Отдельные банки требуют страховать временную утрату трудоспособности. Иными словами, длительный больничный лист. В этом случае страховая компания обязуется выплачивать вместо заемщика ежемесячные проценты по кредиту, пока тот болеет.
Закон об ипотеке предусматривает также возможность добровольного страхования ответственности заемщика перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. Но из-за стремления банков заложить в ипотечное страхование максимальное количество рисков страховое покрытие и так оказывается исчерпывающим. Поэтому спрос на подобную услугу практически равен нулю.
Кредит доверия
Желание банков лишний раз перестраховаться вполне понятно. Однако в условиях усиления конкуренции на рынке ипотечного кредитования всякая дополнительная нагрузка на заемщика может стать причиной потери клиента. Кредиторы достаточно быстро осознали, что для большинства потенциальных участников ипотечных программ даже выполнение основных страховых обязательств – значительный удар по семейному бюджету. Поэтому, воспользовавшись методом проб и ошибок, подавляющее число банков вернулось к классической троичной схеме.
Некоторые организации пошли еще дальше, сократив свои запросы до минимума. В частности, все банки, работающие по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), исключили из своих требований страхование титула. Вынести титульное страхование за рамки ипотечного сегодня предпочитают и некоторые банки, реализующие собственные программы. При этом, чтобы снизить риск, они самостоятельно проверяют "чистоту" покупаемой в кредит квартиры. Так поступают, в частности, Абсолют Банк, КБ "Юниаструм банк" и др. А к примеру, Сбербанк России предписывает заемщику страховать только сам объект залога (в полном соответствии с законом об ипотеке). Правда, подобный либерализм с лихвой компенсируется достаточно жестким андеррайтингом заемщика.
Вмешательство извне
Позицию Сбербанка полностью разделяют российские законодатели, разработавшие поправки в закон об ипотечных ценных бумагах. Документ, принятый Госдумой в первом чтении, предлагает изъять из закона положения о необходимости страхования пользователем ипотечного кредита жизни и здоровья. По мнению авторов законопроекта, это снизит стоимость ипотечных кредитов для граждан. Однако, как считает и. о. руководителя %%Федеральной службы страхового надзора%% Кирилл Михалевский, данное нововведение уменьшит финансовую нагрузку на заемщика всего лишь на доли процента. При этом риски банка увеличатся весьма значительно, поскольку вероятность утраты жизни и трудоспособности является неуправляемой (в отличие, например, от опасности потери права собственности, которую можно свести к минимуму путем тщательного анализа истории объекта).
С г-ном Михалевским соглашается генеральный директор %%Первой титульной страховой компании%% Вероника Сухова. Она подчеркивает, что далеко не все заемщики осознают важность страхования и, скорее всего, обрадуются возможности сэкономить. Между тем последствия сиюминутной выгоды могут быть весьма неприятными.
Заемщик на распутье
Еще полгода назад претендент на ипотечный кредит, как правило, не имел возможности выбора страховой компании. Каждая кредитная организация предписывала обращаться к одному страховщику (максимум к двум), аккредитованному данным банком. Сегодня ситуация иная. Скажем, банк %%"КИТ-Финанс"%% предлагает своим клиентам воспользоваться услугами одного из девяти страховщиков. Среди них компании %%"АльфаСтрахование"%%, %%"Русский мир"%%, %%ГСК "Югория"%%, %%Военно-страховая компания%% (ВСК), %%"Ингос- страх – Санкт-Петербург"%%, %%СК "ПАРИ"%5 и др. Причем заемщику есть над чем поломать голову. Так, у компаний из предложенного списка стоимость страхования объекта залога варьируется в пределах 0,15–0,35% страховой суммы, а права собственности – 0,1–0,85%. Самый большой разброс цен наблюдается в сфере страхования жизни и трудоспособности заемщика. Здесь тариф может составлять от 0,22 до 4% страховой суммы. Правда, максимального показателя цена достигает, если заемщику уже исполнилось 59 лет. Установление столь высокого тарифа – это практически отказ в выдаче кредита.
В среднем же комплексное ипотечное страхование обходится заемщику в 0,9–1,4% от суммы кредита в год.
К счастью, страховая сумма как правило равна величине задолженности по договору ипотечного кредитования. Поэтому ежегодно по мере погашения кредита она понижается. Соответственно, с каждым годом размер вознаграждения страховщика становится скромнее.
В пределах разумного
Слишком богатый "ассортимент" страховых партнеров банка – это, скорее, исключение из правил. Большин-ство организаций все-таки останавливаются на трех-четырех "коллегах". Иначе клиент может запутаться, ему ведь и так приходится решать массу сопутствующих ипотеке задач. Так, среди партнеров %%Раффайзенбанка%% компании %%"Ингосстрах – Санкт-Петербург"%%, %%Группа "Ренессанс Страхование"%%, %%"Прогресс-Гарант"%% и %%"Альфастрахование"%%. А %%Банк Сосьете Женераль Восток%% предлагает своим клиентам на выбор одну из трех компаний: %%"Ингосстрах – Санкт-Петербург"%%, %%"Ренессанс Страхование"%% и %%РОСНО%%.
Аналогичной степенью свободы наделены заемщики банков, работающих по стандартам %%Санкт-Петербургского ипотечного агентства%% (региональный представитель %%АИЖК%%). В настоящее время аккредитацию данного учреждения имеют 16 кредитных организаций. Среди них – банк %%"Александровский"%%, %%Энергомашбанк%%, %%КАБ "Викинг"%%, %%Петербургский социальный коммерческий банк%%. Все они сотрудничают с четырьмя страховыми компаниями – партнерами агентства. Это %%Северо-Западный филиал Росгосстраха%%, петербургский филиал %%Военно-страховой компании%%, а также %%"Спасские ворота"%% и %%ГСК "Югория"%%.
Недавно слегка расширился спектр партнеров Городского ипотечного банка. Раньше его клиенты могли обращаться только в %%"Росгосстрах Северо-Запад"%%. Сегодня они имеют возможность воспользоваться еще и услугами %%Группы "Ренессанс Страхование"%%.
"Своих" проверят
Впрочем, отдельные банки по-прежнему предпочитают иметь одного делового партнера (так, %%МДМ-Банк Санкт-Петербург%% работает исключительно с %%"Ингосстрахом"%%) либо работать с родственными страховыми структурами. В частности, Промышленно-строительный банк доверяет страхование своих заемщиков лишь дочерней компании %%"Русский мир"%%. А %%финансовая корпорация "Уралсиб"%% работает только со своей собственной одноименной страховой компанией.
Между тем подобное "ограниченное" сотрудничество вызывает нарекания %%Федеральной антимонопольной службы%% (ФАС). По словам начальника управления контроля и надзора на рынке финансовых услуг ФАС Юлии Бондаревой, это чревато увеличением расходов на страхование при получении кредита, а также потерей скидок за длительное страхование при переходе к другому страховщику. Кроме того, ФАС предполагает, что некоторые банки вводят в заблуждение своих клиентов, формально уменьшая стоимость кредита путем увеличения страховых взносов. По словам г-жи Бондаревой, в настоящее время ФАС занимается анализом нескольких дел по сотрудничеству банков и страховщиков.
Стойкий тариф
Страховые тарифы, несмотря на рост конкуренции в сфере ипотечного кредитования, пока остаются неизменными. Как утверждают страховщики, "падать" ниже им просто некуда. Ведь при расчете стоимости страховки приходится учитывать риски, связанные с отсутствием единой информационной базы по ипотечным кредитам, недостатком кредитных и страховых историй. Вот когда такая база данных появится, можно будет всерьез говорить об уменьшении тарифов.
Впрочем, как считает главный специалист отдела страхования имущества ГСК "Югория" Инна Перегудова, расценки на комплексное ипотечное страхование сегодня и так невелики. "Ведь примерно за 1% от страховой суммы клиент получает целый комплекс услуг: страхование жизни, потери трудоспособности, утраты титула и целого ряда имущественных рисков", – поясняет она.
Зато страховщики все активнее используют бонусы и улучшают качество сервиса. Например, Военно-страховая компания и %%"Ингосстрах"%% предлагают обратившимся к ним заемщикам бесплатный медосмотр (он требуется при страховании жизни и трудоспособности). А при досрочном погашении кредита ВСК обязуется вернуть заемщику "неиспользованную" часть
|
СПРАВКА ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" |
Смягчение требований кредиторов к страховому обеспечению кредита, безусловно, свидетельствует об определенной зрелости рынка ипотеки. Но, к сожалению, страховая культура населения пока не так высока, как хотелось бы. В подобной ситуации страхование из-под палки имеет некоторые преимущества. Аналогичным образом введение "автогражданки" (которую поначалу ругали на чем свет стоит) привело к росту интереса автолюбителей к добровольным видам страхования.
| МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
– За последние полгода на рынке ипотечного страхования произошли существенные изменения. Так, банки все активнее включаются в работу со страховыми компаниями. А те, в свою очередь, стараются предложить заемщикам более качественный сервис. В частности, разрабатываются новые, более гибкие страховые продукты, оптимизируются договоры. Кроме того, многие компании начинают страховать квартиры в новостройках (раньше с объектами первичного рынка работали единицы). Радует то, что люди стали серьезнее относиться к вопросам ипотечного страхования. Если раньше большинство заемщиков воспринимали его как дополнительную обузу, то теперь появляются клиенты, которые внимательно изучают договор, уточняют объем страхового покрытия и т. д. Более того, включение титульного страхования в комплексные ипотечные продукты привело к тому, что им стали интересоваться люди, приобретающие жилье без привлечения
– Ипотечное страхование развивается достаточно динамично. Если раньше из банков к нам приходили 20–30 клиентов в месяц, то теперь их количество увеличилось в три-четыре раза. Стали более лояльными условия страхования. В частности, многие кредитные организации не требуют страховать в обязательном порядке риск утраты права собственности на недвижимость, проводя при этом собственную экспертизу. Но я бы порекомендовала заемщикам все-таки не отказываться от страхования титула. Тем более что такой полис не обязательно покупать в момент получения кредита, когда финансовая нагрузка на бюджет семьи достаточно велика. Титул можно застраховать несколько позже, решив основные проблемы, связанные с ипотекой. Кстати, если полис страхования риска утраты права собственности приобретается добровольно, выгодоприобретателем по нему станет не банк, а заемщик. |
