В октябре Смольный утвердил программу реконструкции и капремонта аварийных объектов под доходные дома для трудовых мигрантов – из Ленинградской, Псковской, Новгородской областей, а при необходимости – из стран СНГ.
«Чистенько, но бедненько»
Финансирование программы обеспечено на ближайшую трехлетку – в течение 2011–2013 годов на приведение в порядок 58 аварийных объектов общей площадью 122 тыс. кв. м (в расчете на 19,5 тысячи мигрантов) решено выделить 3,9 млрд руб. В 2011 году за 500 млн планируется отремонтировать 11 домов для 2,6 тысячи работников ЖКХ.
Как подчеркивают чиновники, речь идет о гостиницах уровня «две звезды», селить будут по четыре-шесть человек в комнату. Стоимость временного проживания для мигранта составит 6 тыс. руб. в месяц, или 200 руб. в сутки. Жилье будет меблированным, с элементарным набором услуг, дома технически оснащены – электронными ключами, тревожными кнопками, видеокамерами. Заселение проконтролирует Федеральная миграционная служба.
Получить койко-место в доходном доме трудовые мигранты смогут только по заявкам юридических лиц. Например – управляющей компании, нуждающейся в дворниках или кровельщиках. Соответственно, она же будет оплачивать проживание своих работников. Семейное заселение не предусмотрено. Все нюансы обещают отработать на практике. Два пилотных объекта – на Лиговском проспекте, 164А, и набережной Обводного канала, 76, – запустят уже в январе-феврале. Ремонтировать дома, страховать жилье, налаживать систему управления поручено ГУ «Дирекция по содержанию общежитий», учреждению уже придали соответствующие функции.
На всех не хватит
По словам главы Жилищного комитета Юрия Осипова, острую нехватку кадров для ЖКХ продемонстрировала минувшая зима. А привлеченные на разовые работы мигранты-непрофессионалы зачастую наносили новый ущерб кровлям домов, что оборачивалось дополнительными бюджетными затратами. По его оценке, потребности города в работниках жилищной сферы (дворниках, а также квалифицированных кадрах – кровельщиках, сварщиках и пр.) сейчас составляют примерно 3,6 тысячи человек. Затем власти собираются удовлетворить дефицит кадров в транспортной сфере (ориентировочно 500 человек), дорожном строительстве, а затем и в прочих отраслях городского хозяйства.
Глава комитета не исключает, что при необходимости получится обеспечить рабочей силой и сферу строительства – как отрасль, где в наибольшей степени задействован труд мигрантов. Впрочем, сделать это будет не так легко. По оценке председателя Комитета по строительству Вячеслава Семененко, в докризисный период в строительной отрасли было задействовано около 70 тысяч человек. «Примерно треть из этого числа – привлеченная из других регионов рабочая сила, для которой актуален вопрос проживания в нашем городе», – говорит он.
Впрочем, еще на подходе к запуску программу начали рвать со всех сторон. Вице-губернатор Алла Манилова заявила о необходимости расширить круг арендаторов за счет работников культуры, науки и высшей школы: «Мы не можем удержать аспирантов и молодых ученых, из-за нерешенности жилищных проблем они уезжают в Москву и другие города». Ей пытались объяснить, что речь идет о жилье, годном по удобствам лишь для проживания рабочих. Но Валентина Матвиенко все же дала поручение Комитету по строительству включить в программу 2012 года доходный дом для деятелей культуры. А на последнем заседании правительства, в ходе обсуждения вопроса развития материально-технической базы петербургских вузов, вице-губернатор Михаил Осеевский настоял, чтобы для привлечения талантливой молодежи съемным жильем наделяли и студентов. По его мнению, место в доходном доме – по сравнению с местом в общежитии – будет относительно дешево. Градоначальник согласилась и с данным предложением и указала Жилищному комитету учесть эти потребности в новой программе.
Судя по всему, это все еще не пределы расширения «целевой аудитории».
С выгодой и пользой
Мнения экспертов по поводу перспектив городской программы расходятся – все ждут, как она покажет себя на практике. Управляющий директор NAI Becar Илья Андреев говорит, что программа для города актуальна: «В городе есть серьезная проблема с нелегальными мигрантами и их размещением. Благодаря появлению недорогого арендного жилья программа поможет привлечь в Петербург работников из других областей, и таким образом станет возможным замещение российскими гражданами работающих сейчас мигрантов из стран ближнего зарубежья. Со временем появится шанс ограничить количество или совсем уйти от нелегальных общежитий, заселенных мигрантами». Он также не исключает, что при должном размахе программа может иметь влияние на рынок аренды Петербурга.
Специалисты гостиничного бизнеса говорят, что город в целом затевает довольно выгодное предприятие. «По уровню услуг такие дома будут не двухзвездочным отелем, а скорее хостелом – это номера на три-четыре спальных места с минимальным набором услуг. Сейчас в городе нехватка объектов такого формата, а заполняемость их достигает 80–90%. Средняя цена по городу – 500 руб. за койко-место», – говорит генеральный директор гостиницы «Интурион», председатель Петербургского филиала Российской Гостиничной Ассоциации Лиана Венгжинскас. По ее оценке, при 100%-ной заполняемости социальные доходные дома станут приносить городу в среднем по 12–14 млн руб. в год. Таким образом, за несколько лет можно «отбить» затраты на реконструкцию этих объектов.
По расчетам чиновников, бюджетные вложения в капремонт аварийных объектов окупятся уже через четыре-шесть лет, после чего дома начнут приносить стабильный доход в бюджет. Согласно заложенным в программе расчетам, доходы в казну от предоставления помещений будут идти по нарастающей: в 2011 году бюджет получит 77 млн руб., в 2012-м – 295,4 млн, а начиная с 2014 года – по 839,2 млн каждый год. Весь прибыток от программы в течение 2011–2018 годов обозначен на уровне 5,1 млрд руб.
Кому жить
Впрочем, высказываются и некоторые сомнения, что койко-места в мигрантских хостелах будут нарасхват. «То, что правительство задумалось о проблемах ЖКХ, конечно, радует, – говорит генеральный директор Управляющей компании «СТАКС» Евгений Пургин. – Но пока сложно сказать, насколько высоким будет спрос на жилье в доходных домах. Каждому работодателю придется дополнительно оплачивать жилье для наемных рабочих – не всякий на это пойдет. У меня, например, потребности в таких услугах нет, так как решение жилищного вопроса мы возлагаем на плечи самих работников. Как правило, приезжие сами снимают квартиру на несколько человек, и это им обходится дешевле, чем 6 тыс. руб. с человека в месяц».
Риэлторы настроены также скептически. «Если предлагается платить за койко-место по 6 тыс. руб. в месяц при заселении по четыре-шесть человек в комнату, то получится, что с каждой комнаты доход составит 25–36 тыс. руб. в месяц. За такие деньги можно снять более приличное жилье. Сейчас, например, аренда трехкомнатной квартиры находится на уровне от 25 тыс. руб. Поэтому подобные доходные дома будут вряд ли востребованы рынком», – уверена руководитель отдела аренды «АРИН» Татьяна Болбошенко.
Впрочем, есть и другие мнения. Для приезжих рабочих доходные дома – это действительно выход, при условии, что работодатель не станет вычитать с них денег за жилье, считает старший менеджер департамента аренды АН «Петербургская Недвижимость» Вероника Сурнина. По ее словам, средняя цена аренды однокомнатной квартиры в городе сейчас составляет 17–18 тыс. руб. в месяц. С одной стороны, гораздо дешевле снять такое жилье на несколько человек. Но владельцев совсем «убитых» квартир, которых к тому же не пугают проблемы с милицией и миграционной службой, в городе не так много. И большинству рантье такие проблемные жильцы не нужны. «В плане обеспечения временным жильем трудовых мигрантов программа перспективна», – говорит Вероника Сурнина. – Но на городском рынке аренды это не скажется – городу нужно построить сотни доходных домов, чтобы оказать влияние на правила игры петербургского рынка, где сдается внаем чуть ли не каждая пятая квартира».
Перепрограммирование
Слабое место любой программы – ее финансирование. Для создания доходных домов на ближайшую трехлетку в программе заложено почти 3,9 млрд руб. Но сумма ни о чем не говорит. На программе, которую еще не успели запустить, уже начали экономить: вместо запланированных на 2011 год 1,3 млрд руб. пока выделили лишь 500 млн.
И как всегда взяли курс на замену бюджетных средств частными. По предложению вице-губернатора Петербурга Михаила Осеевского, прямые бюджетные инвестиции в программу оставят лишь на начало ее реализации. Уже в будущем году планируется создать АО со 100%-ным городским капиталом – в виде объектов недвижимости и средств, необходимых для управления доходными домами. «Все остальные деньги на капремонт и строительство новых домов можно будет привлекать на банковском рынке – у банков сейчас избыточная ликвидность и ставки вполне приемлемые. Такой механизм позволит расширить возможности программы. Более того, нужно обсудить возможности привлечения к программе бизнеса в рамках государственно-частного партнерства. Если частные инвесторы будут готовы строить такие дома, то мы могли бы участвовать в акционерном капитале подобных обществ, заранее определив нашу арендную политику», – предлагает Михаил Осеевский.
Идею расширения горизонтов программы Валентина Матвиенко горячо поддержала. «Мы должны создать условия для молодых семей, очередников, для всех жителей, чтобы они могли иметь возможность по доступной цене снять жилье на необходимый срок. Пусть этих домов будет не 11, а 111. Тогда мы дадим быстрый толчок для развития программы и создания в городе цивилизованного рынка аренды жилья», – говорит губернатор.
Новые деньги
Над развитием вышеуказанных идей чиновники уже трудятся. В недрах Жилищного комитета созрела очередная программа – коммерческого найма жилья для очередников. Предполагается, что доходные дома для обычных граждан будут не ремонтировать, а строить, и они останутся в собственности города. Договор на аренду такого жилья будет краткосрочным, на пять лет, но с возможной пролонгацией. «У нас 195 тысяч семей стоят на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. И чтобы разгрузить очередь, мы хотим некоторым категориям граждан предложить брать жилье в аренду не по рыночным, а по государственным расценкам», – говорит Юрий Осипов. По его словам, программу планировали запустить еще в этом году, но возникли неразрешимые юридические коллизии – пока нет законных механизмов выселения должников из такого жилья. Судя по всему, придется менять федеральное законодательство, поэтому программу отложили на будущий год.
«Все эти начинания носят явно выраженный социальный характер, – говорит председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов. – И бизнесу, ориентированному на быструю окупаемость проектов, принимать участие в строительстве социальных доходных домов неинтересно. В Петербурге подобные бизнес-проекты единичны – со сроком окупаемости в 10–15 лет. В принципе, город сможет привлечь под строительство доходных домов «длинные» деньги – в российском и иностранных пенсионных фондах, в аффилированных с государством банках. Но это уже проекты другой экономики – к доходным домам для мигрантов она отношения не имеет».
